При перепечатке материалов просим публиковать ссылку на портал Finversia.ru с указанием гиперссылки.
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 68729 от 17.02.2017
Банк России готовится ужесточить правила выдачи ипотечных кредитов. А условия продления госпрограммы льготной ипотеки наверняка будут не столь привлекательны.
Всего один месяц остался до окончания госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Напомню, что по этой программе можно оформить кредит на квартиру в новостройке сроком до 20 лет с первоначальным взносом от 15% стоимости приобретаемого жилья. Условия программы с учетом реальной инфляции очень хороши. Однако некоторые крупные банки дополнительно улучшили условия госпрограммы, например, снизили процентную ставку в случае покупки жилья у компании-партнера банка или в случае, если вы вносите первоначальный взнос в размере больше 20%.
Поэтому если вы запланировали покупку жилья в кредит, то следует поторопиться – действие госпрограммы должно закончиться 1 июля 2021 года. Продления программы в ее изначальном виде, скорее всего, не будет.
Введенная в самый разгар коронавирусного кризиса, программа должна была в первую очередь поддержать застройщиков жилья в трудный период. И эту функцию она уже выполнила – было выдано около полумиллиона льготных кредитов на общую сумму 1,4 трлн. рублей. Сейчас по этой госпрограмме выдается каждый четвертый ипотечный кредит. Общий объем ипотечного кредитного портфеля банков в мае впервые в истории новой России превысил 10 трлн. рублей.
Рассматривая возможность продления госпрограммы, чиновники предлагали изменить ее условия с учетом влияния программы на рынок жилья. В некоторых регионах – прежде всего в Москве, Петербурге и других мегаполисах жилье в новостройках за время действия госпрограммы подорожало на 20–30%. Вклад в это подорожание льготной ипотеки вице-премьер Марат Хуснуллин оценивает в 5%. В результате доступность жилья для россиян к моменту окончания программы не изменилась несмотря на заметное снижение процентных ставок по ипотеке.
Банк России в своем последнем обзоре финансовой стабильности выделил в отдельную главу риски, которые связаны с образованием ценовых «пузырей» на рынке жилья. По мнению регулятора, расширение спроса на жилье в отсутствии роста предложения стало одним из основных факторов ускорения роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. На первичном рынке до 45% выросла доля ипотечных кредитов с первичным взносом менее 20%, кредитный риск по которым самый высокий.
Пока качество ипотечного кредитного портфеля банков остается достаточно хорошим. Доля просрочки по данным Банка России не превышает 0,8%, что почти на порядок ниже, чем доля просрочки по необеспеченным розничным ссудам. Однако дальнейшее масштабное льготное ипотечное кредитование, не подкрепленное ростом доходов россиян и ростом объемов строительства жилья, по мнению Банка России, создает высокие риски формирования ценовых «пузырей».
Именно поэтому глава Банка России Эльвира Набиуллина предлагает продлить госпрограмму льготной ипотеки только в тех регионах, в которых спрос на жилье не восстановился до докризисных показателей. Также Центробанк с 1 августа 2021 года сделает менее выгодным для банков выдачу ипотечных кредитов с первоначальным взносом 15%-20%. Проще говоря, скоро россиянам для получения кредита на выгодных условиях придется вносить первоначальный взнос выше 20% от стоимости приобретаемого ими жилья.
Россиян, которые планируют улучшить свои жилищные условия, кроме окончания срока программы льготной ипотеки под 6,5% годовых ждет еще один неприятный сюрприз. Банк России минувшей весной начал переход от мягкой к нейтральной денежно-кредитной политике. Ключевая ставка возросла с 4,25% до 5% годовых, с перспективой ее увеличения до конца года до 5,5%-6%. Это уже вызвало рост ставок на ипотечные кредиты в банках, который будет продолжаться как минимум до конца 2021 года. И без новых льготных программ государства к концу года ставки по ипотечным кредитам могут возрасти до 7%-8% годовых.
Что касается цен на жилье в мегаполисах, то его рост вызван не только программой льготной ипотеки. Важную роль сыграли снижение курса рубля, сильное удорожание ряда строительных материалов и дефицит рабочих-мигрантов, возникший из-за введенных государством карантинных ограничений. Не лучшим образом на объемы строительства жилья сказался простой многих строек в жесткую фазу карантина весной 2020 года и осторожность застройщиков с началом новых строек в острую фазу экономического кризиса. Свою долю в рост цены новостроек внес и переход застройщиков с финансирования новых проектов за счет средств дольщиков на проектное финансирование жилья. И даже в случае отмены госпрограммы льготной ипотеки перечисленные выше факторы роста цен на жилье никуда не исчезнут.
По прогнозам экспертов, цены на жилье во втором полугодии 2021 года вовсе не снизятся, а лишь притормозят свой бег. И в отсутствии масштабных мер по стимулированию строительства жилья государством, например, снижением бюрократической и коррупционной нагрузки на отрасль, жилье в ближайшие годы доступнее не станет. Перспектив массового роста реальных доходов россиян в ближайшем будущем тоже пока не видно. Из этого следует, что желающим купить жилье в кредит не стоит откладывать покупку в расчете на более привлекательные условия банков или на снижение цен застройщиками. Максимум, на что можно будет рассчитывать во втором полугодии 2021 года – льготные ставки по ипотеке в совместных жилищных проектов банков и застройщиков, а также продление льготной программы ипотеке в ряде депрессивных регионов страны.
В заключении напомню, что оформляя ипотеку на покупку единственного жилья нужно тщательно просчитать свои финансовые возможности. В случае, если по каким-либо причинам ваш доход резко снизился, нужно обратиться в банк с просьбой предоставить кредитные каникулы, которые дадут вам возможность получить отсрочку ежемесячных платежей или уменьшить их размер на срок до полугода. Если вариант ипотечных каникул по каким-либо причинам вам не подойдет, можно обратиться в банк с просьбой реструктурировать кредит, т.е. увеличить срок кредита и таким образом снизить размер ежемесячных платежей. Не забудьте предоставить в банк копии документов, подтверждающих ухудшение вашего финансового положения, например, справку о снижении зарплаты или копию трудовой книжки с записью об увольнении.
Каждая просьба о реструктуризации рассматривается банком индивидуально, и обычно банки стараются идти навстречу своим добросовестным клиентам. Если вы знаете, что вероятность временной потери работы у вас высока, то можно заранее оформить страховку от потери работы. Это позволит вам в течение нескольких месяцев получать от страховой компании выплаты, сравнимые с вашим обычным заработком.
Конечно, ипотека не должна быть единственным возможным вариантом улучшить свои жилищные условия для россиян. Например, для наших сограждан с низким доходом, размер которого не позволяет выплачивать ипотеку, хорошим вариантом стало бы предоставление им в долгосрочную аренду государством дешевого социального жилья. Но пока о масштабных государственных программах строительства такого социального жилья можно только мечтать.
обсуждение