Воскресенье, 18.08.2019
×
Календарь экономических событий. 19-23.08.2019 от Finversia.ru

Мы наш, мы новый дом построим!

+17 -0
Аа + 1
Владислав Лейбов,

финансовый аналитик

Конец эпохи долевого строительства сделает жилье дороже. А строительные компании попадут под усиленный надзор банков и Центробанка.

Россияне постарше помнят знаменитое обещание Михаила Горбачева – «Каждой семье к 2000 году – отдельную квартиру». Увы, сбыться этому обещанию было не суждено.

Однако в годы роста российской экономики строительство жилья получило мощный импульс к развитию. Строительные компании планировали быстрый рост рынка жилой недвижимости, и не боялись залезать в огромные долги банкам, считая, что растущий рынок решит все их проблемы.

Именно в двухтысячные, с началом массовой выдачи банками ипотечных кредитов, у рядовых россиян появился реальный шанс быстро купить квартиру или дом. Появилось и немало частных инвесторов, зарабатывающих прибыль на покупке квартир на ранних стадиях строительства.

Первый тяжелый удар строительная отрасль получила в кризис 2008 года. Именно тогда многие строительные компании – ранее желанные клиенты для банков, стали считаться банкирами проблемными и нежелательными заемщиками.

Многие эксперты поспешили заявить, что в кризис 2008 года произошло очищение строительной отрасли от слабых компаний с некомпетентным менеджментом. Однако затяжная стагнация экономики, последовавшая после кризиса 2014 года, показала, что эксперты смотрели на российский строительный бизнес сквозь розовые очки. С каждым годом росло число банкротств строительных компаний. А вместе с ними – и число обманутых дольщиков жилья.

Проблема обманутых дольщиков стала столь серьезной, что государство решило разобраться с ней раз и навсегда. В 2018 году был принят новый порядок работы строительных компаний с покупателями жилья на этапе строительства.

Новая схема долевого строительства жилья должна избавить страну от обманутых дольщиков. Однако эти же меры сделают жилье дороже и спровоцируют уход с рынка части строительных компаний.

Напомню, что с 1 июля покупатели квартир в строящихся домах будут перечислять деньги не напрямую застройщику, а вносить средства на эскроу-счета в банке. Порядок действий таков. Сначала дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком. После регистрации договора в Росреестре дольщик, застройщик и банк подписывают договор на открытие и ведение эскроу-счета в банке. На третьем этапе дольщик вносит деньги на эскроу-счет – за счет собственных средств или за счет средств банка при получении ипотечного кредита. После завершения строительства дома и получения дольщиком документов на квартиру деньги с эскроу-счета банком перечисляются компании-застройщику.

Средства на эскроу-счетах будут застрахованы Системой страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей. Однако проценты дольщику по остаткам на эскроу-счетах банком не начисляются.

Чтобы понять масштаб реформы долевого строительства, приведу несколько цифр. По словам зампреда Центробанка Ольги Поляковой, на начало 2019 года в сферу строительства жилья привлечено более 4 трлн. рублей, из которых только 788 млрд. рублей выданы застройщикам банками в виде кредитов. Остальные 3,2 трлн. рублей – это средства дольщиков жилья.

Мы видим, что ранее 80% от привлеченных застройщиками средств составляли средства физлиц – покупателей жилья. Чтобы избежать коллапса строительной отрасли, переход к новым правилам финансирования строительства государство смягчило, разрешив уже начатые дома достраивать по старым правилам. Для этого на 1 июля дом должен быть построен хотя бы на 30% и в нем продано не менее 10% квартир. Предполагают, что полный переход на строительство всех жилых домов по новой схеме займет около двух лет. В работе с застройщиками по новой схеме смогут участвовать около 100 банков.

Фактически под жесткий контроль банков, а значит – под контроль и регулирование Центробанка, попадут все компании, занимающиеся строительством жилья.

Человек, не связанный с корпоративными финансами или банковским кредитованием, не может себе даже вообразить объем документов, которые запрашивает банк для принятия решения о кредитовании крупной компании. Счет идет на килограммы бумаг, а кредитное досье в офисных шкафах занимает несколько больших полок.

Банк без этой горы документов не может выдать крупный кредит. Ведь при комплексной проверке ревизоры Центробанка в первую очередь смотрят документацию по крупным корпоративным кредитам, требуют тщательно оценивать финансовое положение и платежеспособность заемщика, ликвидность и рыночную цену залога.

В данном же случае речь идет о сложном банковском продукте, включающем в себя не только предоставление кредита, но и ведение эскроу-счетов, а также контроль банка за ходом финансируемого за счет кредита строительства. К этой схеме органично добавляются ипотечные кредиты – ведь их проще всего будет оформить в банке, в котором обслуживается компания-застройщик.

Напомню, что многие из банков с отозванными в последние годы лицензиями потеряли капитал именно за счет кредитования строительных проектов. В том числе – и санированные за счет средств государства Бинбанк, Промсвязьбанк и ФК «Открытие».

Поэтому банкиры даже при большом желании не смогут кредитовать сильно закредитованные строительные компании, компании с небольшим капиталом или с плохой кредитной историей. В итоге по разным оценкам от 20% до 30% застройщиков вынуждены будут уйти с рынка. А проще всего будет получить деньги в банке крупнейшим российским строительным компаниям, в том числе – связанным с крупными финансовыми группами.

Застройщикам придется расширить штат сотрудников, которые умеют говорить с банками на одном языке, и будут готовить все эти груды бумаг для каждого нового проекта. Кроме того, к стоимости строительства добавится стоимость банковского кредитования – ведь ранее ресурсы дольщиков для строителей были бесплатными.

Вопрос ставок по кредитам будет решаться банками в зависимости от объемов хранящихся средств на эскроу-счетах. По прогнозам, уровень ставок будет от 6% до 12% годовых и выше. Стоимость кредита будет складываться из двух составляющих – от кредитов под уже полученные банком средства на эскроу-счетах и от кредитов с иным обеспечением. Ниже ставки будут в госбанках для крупнейших застройщиков с большим объемом проданных на этапе строительства квартир. Выше – для небольших компаний, процент продажи квартир у которых в ходе строительства невелик.

Конечно, возросшие затраты застройщики будут стремиться переложить на покупателей жилья. Эксперты строительной отрасли прогнозируют рост цен на 10%-15%. Хотя после монополизации рынка крупнейшими застройщиками не исключен ценовой сговор между ними и более заметный рост цен.

Однако стагнирующие уже много лет реальные доходы россиян не позволят застройщиками просто поднять на 15 %-20% цены на все строящееся жилье. Скорее всего, от малодоходных проектов застройщикам вообще придется отказываться. В первую очередь – от проектов эконом-класса в проблемных регионах страны с низкими доходами населения. Также застройщики могут снизить размер скидок для покупателей жилья на ранних этапах строительства.

В итоге после окончания реформы мы будем иметь меньший выбор жилья за бОльшую цену. А частные инвесторы в строящееся жилье потеряют часть своего дохода. И этого никак нельзя избежать – за снижение рисков дольщиков именно им же в конечном итоге и придется заплатить.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все оценки »
Редакция Finversia.ru может не разделять точку зрения авторов,
материалы которых опубликованы в рубрике «Оценки».

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Слиток золота как лучшая инвестиция? Слиток золота как лучшая инвестиция? Станут ли слитки драгметаллов заменой доллару в кубышках россиян. Российские финансы: обзор важнейших событий июля 2019 года Российские финансы: обзор важнейших событий июля 2019 года Программное выступление главы Банка России Эльвиры Набиуллиной. Центробанк снизил ключевую ставку. Ставки по вкладам банки начали снижать заранее. Займет ли золото место доллара в заначках россиян. Завершается работа над законодательством о квалификациях частных инвесторов. Новые миллиарды Центробанка в топку санаций банков. Что бывает, когда основным активом банка становится нефтяной танкер. Продолжаются судебные битвы акционеров за банк «Восточный». Комиссии за платежи россиян станут ниже. Криптовалюты под огнем критики властей США и Евросоюза. Российские банки: финансовые итоги 1 полугодия 2019 года Российские банки: финансовые итоги 1 полугодия 2019 года Рост розничного кредитования ускорился. За счет выдачи новых кредитов качество кредитных портфелей физлиц улучшилось. Возобновился рост кредитования предприятий. Вклады растут медленно. Сбербанк заработал рекордную прибыль. Доля рынка госбанков растет. Центробанк предпринимает меры по повышению конкурентоспособности малых и средних банков. Начатый Центробанком цикл снижения ставок станет серьезным вызовом для банкиров.
Все статьи автора (97)

[_$Blocks_DefaultController:render(17)]

Новости »

[_$Blocks_DefaultController:render(32)]