Поддержать строительный рынок

Мораторий на штрафы застройщикам за нарушение сроков ввода жилья, который власти объявили весной прошлого года, принёс желаемые результаты. Для закрепления эффекта было принято решение его продлить – до конца текущего года.

Впервые мораторий, подразумевающий, что стороны по договорам долевого участия (ДДУ) не смогут требовать друг от друга уплаты неустоек как за нарушение срока передачи жилья, так и за нарушение обязательств по уплате цены, убытки, причинённые в этот период неисполнением и (или) ненадлежащим исполнением обязательств, а также проценты за несвоевременный возврат денежных средств в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства, был объявлен в марте 2024 года и заканчивается 30 июня 2025 года. На днях Ирек Файзуллин, министр строительства и ЖКХ, в ходе Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ), сообщил о продлении моратория. Как пояснил министр, это непростое решение было принято на фоне ситуации в отечественной строительной отрасли, которая «не может не вызывать беспокойства». «Высокая ставка диктует свои процессы выживания для строительных компаний и девелоперов», – объяснил Файзуллин.

Мораторий минстроя на штрафы для застройщиков до конца 2025 года – временная и вынужденная мера. Данный шаг направлен на недопущение появление проблемных долгостроев. Если ничего не делать и сейчас не поддержать строителей, то завтра государство будет вынуждено запускать антикризисный план и решать проблемы в авральном режиме. Пока ситуация стабильна, но именно сегодня и нужны превентивные меры. Неблагоприятная макроэкономическая ситуация уже привела к негативной динамике на рынке. Так, объёмы сданного жилья снижаются второй месяц подряд – в апреле и мае. В мае, в сравнении с апрелем, снижение составило 40% – по данным аналитического центра ДОМ.РФ. Если же брать январь-май 2025 года, то ввод новостроек снизился на 20% в сравнении с аналогичным показателем 2024 года.

Таким образом, получается, что мораторий – в интересах и покупателей жилья. Согласитесь, что лучше аккумулировать ресурсы сейчас и дать передышку застройщикам, чтобы они смогли, пусть и с пролонгацией, но всё-таки выполнить обязательства, чем довести ситуацию до предела.

Пролонгация моратория на штрафные санкции для застройщиков – временное решение, направленное на защиту интересов граждан. Оно позволит поддержать темпы строительства и обеспечить исполнение обязательств. Решение продлить мораторий, объявленное министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Иреком Файзуллиным в интервью РИА Новости на полях ПМЭФ, направлено, прежде всего, на профилактику появления проблемных долгостроев.

Объявление такого моратория в прошлом году и его продление вызвало массу жарких дискуссий. Некоторые активные противники данного решения посчитали, что власти намеренно потворствуют недобросовестным застройщикам сдвигать сроки сдачи. Однако, чем больше затягиваются сроки, тем большую финансовую нагрузку застройщики несут. Это просто невыгодно.

В 2024 году девелоперы построили и ввели в эксплуатацию свыше 107 млн. кв. метров жилья, что лишь на 2,7% меньше, чем в рекордном 2023 году. Это позволило улучшить свои жилищные условия 4,2 млн. семей. Большую часть прошлого года действовал мораторий, и можно только представить какой негативный эффект мы бы получили, если бы не поддержали нашу строительную отрасль, – отмечает Владимир Гамза, председатель совета Торгово-промышленной палаты России по финансово-промышленной и инвестиционной политике. – И конечно, надо отметить, что мораторий никак не избавляет девелопера от ответственности за сдачу квартиры в ненадлежащем качестве. Взыскание неустойки по ДДУ возможно, если нарушения связаны не с внешними обстоятельствами, а с недобросовестностью девелопера. Кроме того, компания несёт ответственность, если проект не соответствует условиям, при которых осуществляется поддержка отрасли. Наконец, мораторий никак не освобождает от судебной ответственности – в случае банкротства компании или её исключения из реестра господдержки.

Положительный же эффект от продления моратория на санкции для застройщиков состоит в том, что предупредит риски их банкротства и позволит им завершить текущие проекты.

Напомним, согласно действующему законодательству, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика неустойку за каждый день просрочки ввода жилья, возводимого по ДДУ. Благодаря мораторию это право дольщиков временно не работает.

Мораторий на штрафы застройщикам за нарушение сроков ввода жилья, который власти объявили весной прошлого года, принёс желаемые результаты: рынок получил механизм стабилизации, снижения рисков проблемных «недостроев». Для закрепления эффекта было принято решение его продлить до конца текущего года в интересах и государства, и застройщиков, и самое главное – покупателей жилья, чтобы объекты были достроены, сданы, даже если сроки будут удлиняться. Этот вариант предполагается как раз и поддержать продлением моратория, чтобы не создавать дополнительной нагрузки на строительную отрасль. Рынок и так испытывает высокое давление со стороны роста издержек, сохраняющейся жесткой ДКП (и соответственно высоких кредитных ставок), кадрового дефицита и т.д. В таких условиях нужны стабилизирующие механизмы, разумеется без ущерба интересам покупателей, но поддерживающие строителей.

Сдача квартиры без ухудшения качества, без специального затягивания процесса, без нарушений других прав покупателей – все эти принципы должны соблюдаться и взыскание неустойки по ДДУ возможно и теперь при выявлении недобросовестных действий девелопера, – рассуждает управляющий директор НКР Дмитрий Орехов. –

Застройщики получают возможность продолжать работу и выполнять обязательства, а дольщики – получить свои квартиры в надлежащем виде, но с пролонгацией сроков. В случае если бы такой мораторий не был продлен, негативных последствий было бы много, а главное – возникли бы системные риски отрасли, и тогда пришлось бы экстренно придумывать уже более серьезные меры поддержки.

Доля жилья с продлением срока сдачи за год выросла с 8,4% до 10% – на фоне определенного снижения соотношения средств на эскроу-счетах с объемами необходимых инвестиций в строительство, а также с дефицита рабочей силы. Задержки сроков сдачи будут расти в общем портфеле строек, но средний срок задержек, кстати, не очень большой. Таким образом мораторий облегчит застройщикам прохождение текущего непростого периода и даст возможность максимально выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Отметим, что введенный мораторий в общем-то является важной стабилизатором для рынка, который не должен в текущих непростых условиях разбалансироваться. И он введен равно в интересах как застройщиков, так и покупателей, – считает генеральный директор «Эксперт бизнес решения» Павел Митрофанов. При этом мораторий никак не препятствует праву покупателя жилья потребовать вернуть положенные на эскроу-счета деньги. Однако за время строительства стоимость квартиры, как минимум – растет, а банк отдаст ту сумму, которую дольщик внёс на старте. То есть дольщик не несет тут кредитный риск, но несет рыночный, и в таком случае – лучшая стратегия – подождать и получить собственное жилье.

Стоит ещё раз подчеркнуть, что мораторий – выверенный, согласованный со всеми профильными министерствами и ведомствами шаг. Это и минфин, и минэкономразвития России, а также ФССП и минюст. Данная мера не сиюминутная, пожарная – по «спасению утопающих», но системная. Она снижает риски банкротства застройщиков, при этом – поддерживает темпы строительства, не даст образоваться своеобразному «мертвому грузу» недостроя. Дольщики – получат свои квартиры, качество строительства при этом не должно ухудшиться, а мотивации не задерживать сроки не создается.

Поддержать отрасль, которая традиционно является одной из ключевых и одновременно поддержать стабильность темпов ввода нового жилья, а, в конечном итоге, соблюсти интересы дольщиков. Именно так, мне кажется, нужно рассматривать данную меру.