Рынок жилья: в ожидании роста цен?

Закрытие основной льготной ипотечной программы в 2024 году, высокая ключевая ставка, усиление макропруденциального регулирования и осторожность покупателей ожидаемо привели к падению ввода нового жилья; таким образом, складывается ситуация, когда дефицит жилья накапливается и цены на него могут начать расти,

Кардинальные изменения на рынке отечественной недвижимости начались примерно год назад, когда истек срок программы «Льготная ипотека» по ставке до 8%. Доля всех льготных программ в 2024 году в выдаче ипотеки достигала на пике 75%. После сворачивания основной программы остался, правда, ряд других программ, в том числе «Семейная ипотека», однако данная программа не смогла – и даже расчета такого не было – заменить «Льготную». В результате строительная отрасль столкнулась с обвальным сокращением продаж нового жилья.

По данным ЦБ РФ, объем выданных ипотечных кредитов с господдержкой во второй половине 2024 года сократился в сравнении с первыми шестью месяцами в 1,5 раза. В целом выдачи льготных ипотечных кредитов за 2024 год были почти на четверть (23,9%) ниже значения годом ранее.

«В строительной отрасли стагнация рискует перейти в рецессию. Согласно данным ДОМ.РФ, в мае 2025 года на рынок вышло всего 2,7 млн. квадратных метров. Это почти на треть меньше, чем в мае 2024 года. Цифры могли бы быть более показательными, если бы не эффект высокой базы – в преддверии окончания льготной программы заемщики стремились успеть вскочить на «уходящий поезд». Тем не менее, даже нынешние результаты оказались минимальными за последние 5 лет.

Сколько может продлится понижательный тренд в строительстве?

Как отмечал в конце 2024 года вице-премьер Марат Хуснуллин, подрядчики и девелоперы считают, что до тех пор, пока инфляция в строительстве будет выше 10%, входить в проекты опасно. Последние недели общая инфляция показывает уверенное снижение, закрепилась устойчиво ниже 10%. Однако, цены, например, на продовольственные товары, по-прежнему растут. Таким образом, мы имеем тут неопределенность. В среднесрочной перспективе или в чуть более отдаленной? С уверенностью назвать сроки сейчас не решится, пожалуй, никто.

Как отмечал Хуснуллин в интервью «Вестям», ряд застройщиков уже затягивают стройку из-за нехватки средств для размещения на эскроу-счетах на фоне падения спроса на жилье. Это означает, что ввод даже запланированных домов перейдет на следующий год.

При ключевой ставке в 21% лучшим краткосрочным вложением был депозит, однако ключевая ставка снижается, вместе с их привлекательностью. В результате к моменту значимого снижения ключевой ставки на рынке сложится дефицит предложения приемлемого по качеству жилья, что может вызвать новый скачок цен на него. В таких условиях переход инвесторов из вкладов в недвижимость вполне логичен.

«За первые 5 месяцев 2025 года ввод новостроек снизился на 20% в сравнении с аналогичным показателем 2024 года, – свидетельствуют данные ДОМ.РФ. Более того, значительное сокращение вводов зафиксировано даже в сравнении с январём-маем 2023 года. – напоминает Павел Митрофанов, генеральный директор «Эксперт Бизнес решения». – Всего же сокращение вводов было зафиксировано не только в Москве, но и в 53 регионах страны – то есть, в подавляющем большинстве. Но и это не всё: особенно показательно, что сокращение зафиксировано в семи из десяти крупнейших регионах по портфелю строящегося жилья. Среди них – Москва, Ростовская область, Краснодарский край и другие. Таким образом, цифры подтверждают, что сокращение стройки – явление уже массовое, это общерыночный тренд.

По самым пессимистичным оценкам, объём нового жилья может сократиться по итогам следующего года почти на 2/3 по сравнению с 2024 годом, а в текущем году – более чем на 30%. Такой шок для рынка, возможно, создаст угрозу и финансовой устойчивости некоторых застройщиков, их способности выполнять обязательства перед кредиторами и облигационерами, и способности поддерживать строительство. Для покупателей это рисков в сущности не несет (для того и создавалась система эскроу-счетов), однако это определенный риск с точки зрения динамики строительства. С другой стороны, этот же шок может «перезапустить» рынок через рост цен – это одно из явных следствий текущего дисбаланса. Проекты, которые были начаты ранее, будут завершены, а вот новые проекты будут запускаться гораздо реже, чем за последние несколько лет, и как следствие – будет снижение предложения новых объектов, цены неминуемо пойдут вверх».

Переход в недвижимость из депозитов в ближайшее время станет востребованной инвестиционной стратегией, считает инвестиционный советник, основатель университета инвестиций «Финансология» Юлия Кузнецова.

При ключевой ставке выше 20% лучшим краткосрочным вложением был депозит, однако ключевая ставка будет снижаться, а вместе с ней и привлекательность банковских вкладов.

«В результате к моменту значимого снижения ключевой ставки на рынке сложится дефицит предложения приемлемого по качеству жилья, что может вызвать новый скачок цен на него», – считает Кузнецова.

По оценке вице-премьера Марата Хуснуллина, застройщики уже затягивают процесс строительства из-за нехватки средств для размещения на эскроу-счетах на фоне падения спроса на жилье. Многие новые проекты – «на стопе». Крупные компании отказываются от них, завершая строительство ранее запущенных проектов. В 2027 году на территории России может не появиться ни одного нового дома либо объемы ввода жилья могут сократиться до 30%.

Для стимулирования продаж девелоперы пытаются сделать акцент на рассрочке, но данный канал не способен кардинально изменить ситуацию и стимулировать ввод новых квадратных метров. Как отмечают эксперты ДОМ.РФ, результатом использования рассрочек уже стало заметное снижение поступлений денег на счета эскроу.

По мнению Кузнецовой, все это приводит к снижению покрытий выборки по задолженности застройщиков в рамках проектного финансирования и удорожанию кредитов: «Словом, дефицит становится всё более заметным. Можно ожидать, что ипотека – и в целом недвижимость – станет вновь привлекательной только после того, как регулятор снизит ставку до 15% или ниже. Но при таком «ключе» традиционные банковские вкладчики начнут искать альтернативные способы вложения капиталов. Учитывая, что дефицит на рынке нового жилья будет только накапливаться, сценарий резкого роста цен становится всё более реализуемым», – прогнозирует она.

Сейчас ставки по ипотеке уже не первый месяц снижаются – быстрее, чем меняется ключевая ставка, а депозитные ставки падают с января. В таких условиях переход в недвижимость из депозитов становится очень хорошей инвестиционной стратегией, делает вывод эксперт.

Один из важнейших эффектов «задирания» ключевой ставки Банка России, и, соответственно, подавления спроса и развития запретительным удорожанием кредитов – остановка новых инвестиционных проектов. По крайней мере с лета прошлого года крупные коммерческие структуры, в том числе строители, завершают ранее начатые инвестиционные проекты, но не начинают новых. Красивый показатель инвестиционного роста – результат не только занижения инфляции и государственных инвестиций, но и продолжения по инерции завершающихся проектов, – отмечает Михаил Делягин, заместитель председателя комитета Госдумы ФС РФ по экономической политике. – Это в полной мере относится и к жилью. После фактического прекращения ипотеки, в том числе потому, что бюджету стало в разы дешевле просто дарить людям квартиры, чем оплачивать сверхприбыли банков, – но интереса к этому не оказалось, сегодня завершение старых проектов сопровождается фактическим отказом от новых.

Соответственно, сокращение предложения новостроек (уже через 3-6 месяцев) неизбежно случится на фоне потенциального спроса, не удовлетворенного в силу быстро преходящих обстоятельств. Да, при ключевой ставке в 20% лучшее краткосрочное вложение – это депозит, но ключевая ставка будет снижаться хотя бы в силу политических причин. Привлекательность депозитов будет снижаться, а ипотека по мере снижения ключевой ставки будет потихоньку становиться более доступной.

И в этой связи вот что интересно: к моменту значимого снижения ключевой ставки, которая вновь подтолкнет инвесторов к недвижимости, на рынке может сложиться устойчивый дефицит предложения, что может вызвать новый скачок цен на недвижимость. Именно в ожидании этого периода сейчас идет уже скупка нормального по расположению, качеству строительства и коммуникациям жилья».

Объём выданных ипотечных кредитов во второй половине 2024 года сократился в сравнении с первыми шестью месяцами более чем на 30%. Всего же, по итогам прошлого года, объёмы выдач ипотечных кредитов сократились на 37%. В первые 5 месяцев этого года объемы выданных кредитов снизились еще почти на треть. Охлаждению рынка способствовало также введение Банком России макропруденциальных лимитов для ипотечного кредитования.

С 1 апреля 2025 года ЦБ ограничил выдачи сверхдлинных кредитов, а также с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заёмщика. Запуск новых строек в таких условиях, конечно, притормозится. Масла в огонь добавила и жёсткая денежно-кредитная политика. Банк России взял последовательный курс на рост ключевой ставки, а с прошлой осени – на её удержание на высоком уровне. Правда, в июне ставка была снижена – хотя комментарии регулятора были скорее нейтральными (про сохранение инфляционного давления в том числе – и риски того, что ставку снова возможно придется повышать). Это было расценено рынком, как готовность двигать «ключ» дальше в любом направлении. Справедливости ради стоит отметить, что снижение ставки с 21% до 20% является в большей степени символическим (при таком уровне ставки), это решение не способно перезапустить кредитный цикл. Но в будущем ставка будет снижаться с большей вероятностью – а значит и ипотека в какой-то момент начнет снова восстанавливаться, что поддержит и спрос, – объясняет Алексей Войлуков, профессор практики по цифровым финансам РАНХиГС. – В строительной отрасли пока что реакция на текущие тенденции – торможение запуска новых строительных проектов, что в ближайшем будущем может создать дефицит на рынке недвижимости. И в итоге после периода стабильных цен и снижения предложения на рынке будет новое рыночное равновесие – и более высокие цены. Скорее всего – уже в течение ближайших 2-3 кварталов это произойдет и рынок выйдет на динамику цен недвижимости на уровне выше инфляции в большинстве регионов, а в крупных городах – вероятно выше +10% в годовом выражении

«Относительно рынка недвижимости есть два ключевых вопроса сейчас: сколько продлится стагнация цен на рынке – когда они начнут расти – и при этом какой запас прочности у застройщиков и возможность удерживаться от демпинга из-за провала ликвидности. Девелоперы сейчас максимально стараются не уронить цены, и высока вероятность, что в скором времени они начнут расти. Кстати, в ряде регионов это уже началось – после небольшой паузы, например в Москве, новостройки за первые 5 месяцев подорожали на 7% (эти темпы роста выше почти в 2,5 раза общероссийской динамики и даже выше текущей оценки инфляции), – отмечает Дмитрий Орехов, управляющий директор НКР. – Здесь стоит вспомнить заявление вице-премьера правительства Марата Хуснуллина о том, что пока инфляция будет выше 10%, входить в проект подрядчикам и девелоперам опасно. Это значит, что проекты тормозятся, не запускаются новые, создаётся определённый дефицит предложения, что начинает оказывать давление на цены. Инфляция сейчас немного ниже этого уровня, но, тем не менее, остается и выше таргета ЦБ, и остается под давлением ряда факторов, влияние которых не снижается.

Таким образом, мы имеем тут неопределённость. Спрос в прошлом году после сворачивания льготной ипотеки сильно упал, но мы прошли минимальную точку – и начинается постепенный разворот некредитного спроса.

Чтобы стимулировать продажи девелоперы пытаются сделать акцент на продажах квартир через рассрочки, но этот канал не способен кардинально изменить ситуацию и стимулировать ввод новых квадратных метров.

Что в результате: предложение на рынке будет сокращаться, при этом застройщики не находятся под сверхвысоким давлением риска ликвидности, который заставил бы их снижать цены дальше, в убыток но для исполнения своих кредитных обязательств. При этом будет и дефицит новых проектов – по крайней мере, ближайший год. Это значит, что после периода стабилизации цены снова могут начать расти, и этот момент наступит достаточно скоро (а в Москве фактически это уже происходит).

В 2025 году рынок недвижимости России характеризуется сочетанием стагнации цен в ряде сегментов и регионов с локальными зонами опережающего роста, особенно в крупнейших городах. Наиболее острые вопросы для участников рынка связаны с продолжительностью текущей ценовой стабилизации, перспективами возобновления роста стоимости жилья, а также с финансовой устойчивостью застройщиков и их способностью избегать демпинга в условиях снижения ликвидности.

По итогам года прогнозируется дальнейшее ускорение роста, в том числе на фоне сокращения объёмов ввода нового жилья и снижения числа разрешений на строительство (на 28% меньше, чем в 2024 году).