Вторник, 23.07.2019
×
Новости экономики Финансовый прогноз (прогноз на сегодня) 23.07.2019

Иностранцы пришли за недвижимостью

+3 -0
Аа +

Объем инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости в 2017 году составил $4,6 млрд. Об этом говорится в итоговом годовом исследовании международной брокерско-консалтинговой компании JLL. Доля иностранных инвестиций выросла с 6% до 17%.

По сравнению с 2016 годом, по данным JLL, объем реализованных инвестиционных сделок вырос на 9% (с $4,3 млрд). Аналитики компании прогнозируют, что в текущем году показатель вырастет до $5 млрд. «В 2017 году на рынке происходили как позитивные, так и негативные изменения. Экономика восстанавливалась на протяжении всего года. Рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального Банка. Несмотря на санацию нескольких банков и пошатнувшуюся из-за этого уверенность инвесторов, в конце года закрылось несколько крупных сделок. По нашей оценке, в 2018 году объем инвестиционных транзакций продолжит восстановление и достигнет $5 млрд», – говорит Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ.

Впереди Москва и торговые центры

Наиболее привлекательной локацией дл инвесторов традиционно остается российская столица. На нее приходится 79% транзакций в общей структуре сделок на российском рынке коммерческой недвижимости. Однако при этом в JLL отмечают, что в 2017 году в общем объеме также выросла доля Санкт-Петербурга – до 16% (с 9% в 2016 году). «В абсолютных цифрах показатель Северной столицы увеличился на 96% – с $380 млн до $744 млн соответственно. Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все более часто рассматривают активы здесь как альтернативу московским», – говорится в материалах компании.

Наиболее популярным сегментом у инвесторов стала торговая недвижимость – на нее приходится 40% от общего объема вложений. Сектор ритейла лидировал на протяжении всего года, а в 4-м квартале значительный вклад внесла сделка по покупке санкт-петербургской компанией Fort Group портфеля из пяти торговых центров в Москве у австрийской компании Immofinanz AG. Речь идет о трех сетевых ТРЦ под брендом «Золотой Вавилон», а также ТЦ «Пятая Авеню» и «Гудзон».

Следующий по инвестиционной привлекательности сегмент – офисная недвижимость, на долю которого, по данным JLL, пришлось 34% сделок.

Также в исследовании отмечается рост доли иностранных инвестиций, которая в общей структуре в 2017 году увеличилась до 17% (против 6% в 2016 году). По словам Евгения Семенова, регионального директора и руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL, в прошлом году на рынок вышли новые иностранные игроки и оживились уже присутствовавшие на нем. «Среди дебютантов можно отметить китайскую компанию Fosun Group, которая приобрела офисный комплекс «Воздвиженка Центр» в Москве. В числе «старожилов» на рынке стоит выделить британский инвестиционный фонд Raven Russia, который приобрел активы и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и глобального инвестора Jensen Group, купивший БЦ «Аэроплаза» в Санкт-Петербурге. Инвестиционный рынок постепенно восстанавливается, о чем в числе прочего свидетельствует снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций: до 2% в 2017-м с 48% годом ранее», – комментирует эксперт.

Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров, 11-12,5% – для складов. В Санкт-Петербурге – 9,5-11,5% для офисов и торговых центров, 11,5-13,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости в 2018 году.

Надо заметить, что похожие цифры и выводы содержатся и в годовом отчете международного агентства недвижимости S.A. Ricci. Так, долю инвестиций в российскую торговую недвижимость специалисты компании оценили в те же 40%. Правда, такой же показатель они отвели и офисам. Однако при этом здесь отмечают, что, по сравнению с предыдущим годом, объем инвестиций в офисы сократился почти на 50%. В 2016 году, по данным S.A. Ricci, объем инвестиций в них составлял $3,5 млрд.  В компании также приводят данные для сегментов складской и гостиничной недвижимости. Так, в склады в прошлом году было вложено $255 млн (6% от общего объема инвестиций). Для сравнения, в 2016-ом сумма составляла $218 млн. Наиболее крупная сделка в данном сегменте – покупка 200 тыс. кв. м в СК «Логопарк Север 2» ($120 млн.). В гостиничный сегмент было вложено минимальное количество инвестиций – около $98 млн.

Также в 2017 году состоялись две крупные сделки для будущего девелопмента: покупка проекта строительства небоскреба Grand Tower в «Москва-Сити» (сумма сделки $200 млн) и покупка СК «Олимпийский» ($110 млн) для редевелопмента и расширения объема и функциональных назначений, напоминают в S.A. Ricci.

Знаковые сделки 2017 года
- Самая «дорогая» сделка 2017 г. - продажа сети торговых центров «Вавилон». Общая сумма сделки составляет около $1 млрд;
- Знаковая сделка в сегменте торговой недвижимости – покупка торгового центра «Горбушкин двор» за $508 млн.). Однако следует учесть, что объект покупался для будущего редевелопмента с большой жилой составляющей;
- АИЖК купило у «Галс Девелопмент» одну башню в IQ квартале (74 тыс. кв. м) – $429 млн;
- Fosun Eurasia Capital & Avica приобрели «Воздвиженка-центр» («Военторг»). Сумма сделки составила $180 млн;
- Компания Raven Russia приобрела около 200 тыс. кв. м в комплексе «Логопарк Север 2». Сумма сделки составила $120 млн.

Впрочем, в данных S.A. Ricci и JLL есть одно существенное отличие, связанное с разными оценками объема реализованных инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости 2016 года. Если в JLL, как уже говорилось выше, называют цифру $4,3 млрд, то в S.A. Ricci в позапрошлом году оценивали объем инвестиций в $5,4 млрд. Из-за чего при почти одинаковой итоговой цифре по 2017 году ($4,6 млрд и $4,5 млрд соответственно) динамика получилась совсем разной. Если в JLL говорят о 9%-ном росте в 2017-ом, то в S.A. Ricci фиксируют 17%-ное падение показателя.

На фоне

Как бы то ни было, в целом для такой большой страны, как Россия, объем инвестиций остается на относительно низком уровне. Наши показатели, как говорит Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci, сопоставимы с объемами инвестиций в коммерческую недвижимость в Польше или Чехии, где цифры ежегодно варьируются от €3 до €10 млрд. ««Объем инвестиционных сделок в Европе ежегодно составляет от €250-300 млрд, из которых €50-55 млрд приходится на Германию. Сегодня, несмотря на колоссальный потенциал страны, в России рынок существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, и поэтому сравнение с Польшей и Чехией не выглядит удивительным. При этом в последние годы инвестиционная активность угнетается политической напряженностью, изоляцией от международного рынка капитала, спадом в национальной экономике и ее структурными проблемами, колебаниями на международных сырьевых рынках», – замечает эксперт. В российские регионы, по его словам, в 2017 году было вложено минимальное количество инвестиций – $110 млн (2% от общего объема).

Согласно исследованию компании JLL, на глобальном рынке недвижимости на протяжении 2017 года инвесторы демонстрировали уверенность, что привело к росту объема сделок в последнем квартале до трехлетнего максимума. «Следуя за восстановлением мировой экономики и вопреки политической нестабильности, объем инвестиционных транзакций в 4-м квартале 2017 года увеличился до $213 млрд по сравнению с $206 млрд годом ранее», – говорится в материалах компании. В результате годовой инвестиционный показатель, по оценке экспертов JLL, вырос на 2% (до $677 млрд).

«Рост экономики, низкие процентные ставки и отсутствие инфляционного давления, наблюдавшиеся во всем мире в 2017 году, создали идеальные условия для инвесторов. Даже запланированное сокращение программ по покупке активов и рост процентных ставок не привели к снижению активности на глобальных рынках благодаря сильным фундаментальным показателям и позитивным настроениям, что, в свою очередь, положительно отразилось на рынке недвижимости. Несмотря на позднюю стадию текущего рыночного цикла, интерес инвесторов к сектору оставался стабильным. И хотя ставки капитализации на многих рынках находятся на минимальных уровнях, высокие показатели денежного потока поддерживали цены», – комментирует Пранав Сетураман из отдела исследований финансовых рынков и инвестиций компании JLL.

В то же время эксперты JLL не ожидают дальнейшего увеличения объема инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости в 2018 году. По их мнению, относительный недостаток качественного продукта в сочетании с поздней стадией рыночного цикла могут привести к небольшому снижению показателя – на 5-10%, с годовым результатом на уровне $630 млрд.

Изменения на рынке будут стимулировать инвесторов в поиске доходности рассматривать новые стратегии, в том числе смещать фокус на долговое финансирование, сделки слияния и поглощения и альтернативные секторы рынка недвижимости, говорится в исследовании.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все события »

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Тише едешь – дальше будешь Тише едешь – дальше будешь Или почему закон о категоризации инвесторов в версии ЦБ не так уж и плох. Всё ближе к краю: рынки во втором полугодии 2019 года Всё ближе к краю: рынки во втором полугодии 2019 года Аналитические департаменты ведущих мировых инвестдомов рисуют для своих клиентов апокалиптическую картину рынков во втором полугодии. Вероятность обвала они оценивают как самую высокую со времён кризиса 2008 года. Мрачные предсказания щедро раздают и именитые управляющие. Александр Мурычев: «Со вступлением в силу ФЗ-238 для экономики начинается фактически новая эпоха» Александр Мурычев: «Со вступлением в силу ФЗ-238 для экономики начинается фактически новая эпоха» Александр Мурычев, член Национального совета при Президенте Российской Федерации по профессиональным квалификациям, председатель Совета по профессиональным квалификациям финансового рынка, в интервью порталу Finversia.ru рассказал о вступившем в силу ФЗ-238, о первом частном банке, который провёл аттестацию своих работников, и о том, что с 1 января 2020 года профессиональная независимая оценка квалификаций станет обязательной для компаний с госучастием.

[_$Blocks_DefaultController:render(17)]

Новости »

[_$Blocks_DefaultController:render(32)]