Главный совет инвестору: не оказаться самым богатым человеком на кладбище

Флиппинг. И с чем его едят

О том, кто такой флипер, рассказала Ольга Поршнева, частный инвестор и флиппер.

Это инвестор, который покупает квартиру, вкладывается в её ремонт, а потом – продает. Другими словами, флиппинг – это повышение качества объекта и, в конечном счёте, его стоимость.

По мнению Поршневой, нынешний рынок жилой недвижимости – это рынок покупателя, именно покупатель сегодня диктует цены. В целом на рынке зафиксирован застой – когда продавцы не хотят снижать цены, а покупатели – не готовы покупать по заявленным ценам.

Говоря о динамике цен, Ольга Поршнева отметила, что говорить о средних ценах сложно, поскольку размер скидок в каждом конкретном случае может быть свой. Что касается объектов, с которыми работает Поршнева, то речь идёт о 5%. Говоря о доходности флиппинга, Поршнева рассказала о своей лучшей сделке, на которой она заработала 40% за 1 год и 4 месяца.

На вопрос Яна Арта, главного редактора канала Finversia, о точке входа на рынок жилья, Ольга Поршнева ответила, что не советует это делать сейчас:

– Думаю, что можно ожидать дальнейшую просадку цен. Надо понимать, что речь идёт об уравнении с несколькими неизвестными, включая геополитику, ключевую ставку, а также стоимость ипотеки, – пояснила инвестор и сослалась на своего риэлтора, который также считает, что «сейчас торопиться покупать не стоит».

Андрей Паранич, директор Национальной ассоциации специалистов финансового планирования (НАСФП) и модератор сессии, поинтересовался, как стать профессиональным флиппером?

– Достаточно сделать 1-2 объекта. Думаю, что этого будет достаточно, чтобы всё понять в этом бизнесе, – ответила Ольга Поршнева.

«Продавцы ждут, никуда не торопятся»

Такую оценку дал нынешнему рынку, но уже коммерческой недвижимости, Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

В диалоге с Андреем Параничем он рассказал, что сделок стало сильно меньше, но цены особо не изменились, однако, всё же выросли – на величину инфляции.

– Изначально я ожидал, что продавцы начнут продавать объекты с дисконтами, но массово такого не случилось, – рассказа Корниенко.

Согласно статистическим отчётам, которые делают аналитики SimpleEstate, с 1-го квартала 2024 года по 1-й квартал 2025 года цены на арендованную супермаркетами недвижимость выросли на 24%, что выше, чем по банковскому депозиту.

Корниенко считает, что инвестиции в недвижимость подходят долгосрочным инвесторам, а у кого инвестиционный горизонт составляет 1-2 года, лучше выбирать банковский вклад.

Эксперт также прогнозирует вероятность нарастания дефицита объектов.

– И поэтому сейчас самое время для инвестиций – пока цены ещё не начали сильно расти, – уверен Корниенко.

– Этот сегмент непотопляемый. Аптеки, пункты выдачи заказов, магазины «у дома», – говоря о выборе сегмента коммерческой недвижимости, эксперт высказался в пользу стрит-ритейла.

Никита Корниенко рекомендует инвесторам выбирать коллективные способы инвестиций в недвижимость.

«Входной билет» на платформе SimpleEstate начинается от 100 тысяч рублей. SimpleEstate инвестирует в аренду супермаркетов. 30% всех вложений – это деньги учредителей самой платформы. Суммарная доходность для инвестора, включая выплаты аренды и стоимости самого объекта, составляет около 20% годовых.

Тему недвижимости на марафоне продолжил Сергей Макаров, автор блога «Про недвижимость», который рассказал, почему оставил профессию инвестиционного советника и занялся недвижимостью:

– Я потомственный эксперт по недвижимости, мой отец открыл первое агентство по недвижимости в Хабаровске. Недвижимость – это то, что можно контролировать и управлять. Люди болезненно относятся к просадкам на фондовом рынке, а в нашем деле такие просадки реже и не такие глубокие, – привёл он аргументы.

Он признал, что после запуска проектного финансирования возможности для инвестиций в недвижимость сильно сузились – остались только точечные проекты.

Одним из вариантов вложения в недвижимость он считает следующую схему.

Выбрать проект с потенциалом роста и рассрочкой, зайти с первоначальным взносом, а оставшуюся сумму – положить на депозит. К моменту окончания рассрочки у инвестора будет вклад, на котором он заработает 18-19%, а также квартира.

По оценкам Макарова, инвестиции в недвижимость принесут, минимум, 30% на горизонте трёх лет.

Золото. Было и есть

Виктория Сапожникова, независимый инвестиционный советник, вспомнила, что с момента последнего марафона в декабре 2024 года золото подорожало примерно на 30% в долларах, а унция серебра – с $30 до $37. При этом цены на жёлтый металл превысили максимум, а по серебру они ещё находятся в 30% от максимума. В рублях же картина грустная, признала Сапожникова – из-за укрепления рубля в отношении доллара.

– Будет или нет коррекция, сказать сложно. Возможно, что законы рынка перестали работать. Люди смотрят на золото как на альтернативу фиатным валютам – рассказала советник и привела в пример губернатора Флориды, США, который разрешил использовать золото в качестве платёжного инструмента.

А штат Техас, США, готовится запустить цифровую валюту с привязкой к золоту.

Сапожникова также рассказала о сценариях дальнейшего движения цен. Базовый сценарий предполагает стоимость унции в $2942 до конца года и $4000 через 5 лет. Проинфляционный сценарий предполагает $4800 до конца года и $9000 – через 5 лет.

– Мне кажется это прагматичный прогноз, я на него ориентируюсь, – прокомментировала Сапожникова.

Говоря о серебре, советник также высказала предположение, что оно будет расти, однако куда меньшими темпами, чем золото.

Ян Арт, в свою очередь, напомнил, что с 2011 по 2019 годы золото подешевело с $1900 до $1500, то есть, минус 20% за 8 лет.

– Если считать со сложным процентом, то за это время можно было утроить свой капитал на фондовом рынке, – посчитал Арт.

Виктория Сапожникова посоветовала инвесторам, у кого капитал не превышает 1 млн. рублей, приобретать золотые монеты. Игорь Файнман, независимый инвестиционный советник, добавил, что монеты стоит покупать только в антивандальных капсулах, не в блистерах, и не на развес. Другие два совета Файнмана: покупать самый ликвидный вес – 7,78 унции, а также монеты, выпущенные Московским монетным двором. А вот инвестировать в слитки Файнман не советует, поскольку в этом случае персональные данные государство вносит в единый реестр.

– Учитывая, насколько в России пренебрегают защитой информации, я очень не хотел бы, чтобы информация о том, сколько я покупаю золота, утекла мошенникам, – пояснил он причину.

Ольга Коношевская, независимый инвестиционный советник, показала на графиках, что технический анализ по драгметаллам – восходящий:

– Все тренды по золоту и серебру – восходящие, если судить по техническому анализу.

Коношевская при этом не исключает будущих коррекций.

Игорь Файнман признался, что «глобально на золоте никогда не зарабатывал», но доля металла в его портфеле составляет 20%.

– Инвестиции в золото дают мне спокойствие. Считаю металл хорошим защитным инструментом, который даёт возможность пересидеть кризисы, – пояснил он свою позицию.

Вклады. Пока вне конкуренции

Обзор про депозиты сделал Ян Арт. Он считает, что банковские вклады останутся привлекательными до тех пор, пока ключевая ставка не уйдёт ниже 15%.

Средняя банковская ставка по вкладам на 3 месяца в настоящее время составляет 18,7%, на полгода – 18,1%, на год – 17,3%.

– Это здоровая ситуация, она говорит о том, что пузыря в депозитах не накапливается, – прокомментировал Арт.

Его совет вкладчикам состоит в том, что если нужен манёвр, то стоит выбирать не депозит, а накопительный счёт или денежные фонды.

Ян Арт также озвучил результаты опроса зрителей, в котором приняли участие 300 человек.

31% высказались в пользу вклада, 30% – в пользу золота, 21% проголосовали за недвижимость, за биржевые инвестиции – 15%.

Всё пропало. Гипс снимают, клиент – уезжает?

– Стратегически у меня ничего не изменилось в портфеле, – рассказал о своём отношении к кризисным временам Алексей Родин, основатель агентства семейных финансов Rodin Capital. Его совет, что делать в кризисе, состоит в том, чтобы контролировать свои денежные потоки, а также «улыбаться и надеяться на лучшее».

Родин также усомнился, что золото и дальше будет дорожать, по его мнению, высока вероятность, что цены начнут корректироваться.

Совет Игоря Файмана – в том, чтобы быть адаптивным:

– Это главное качество для инвестора, как и 100 лет назад – адаптивность, – пояснил советник.

Большая часть богатства – это не финансы, а человеческий капитал, а поэтому лучше не стремится стать самым богатым человеком на кладбище, уверен советник.

Ян Арт перечислил свои 5 правил для управления личных финансов. Во-первых, диверсификация вложений вместо попытки учесть все риски. Во-вторых, постараться организовать профицит в личных денежных потоках. В-третьих, не забывать совет Скарлетт О'Хара «Об этом я подумаю завтра» – не делать эмоциональных шагов, откладывать финансовые решения. В-четвертых, все-таки посмотреть на недвижимость, если есть такая финансовая возможность: дело не в графике и процентах, а в парковке капитала. В-пятых, если уж вы в активных инвестициях – атаковать, а не обороняться.

Виктория Сапожникова посоветовала инвесторам организовать контроль за своими расходами, а также установить личный финансовый KPI и следить за ним.

* * *

12-й финансовый онлайн-марафон Finversia проходит с 25 июня по 1 июля 2025 год. Трансляция марафона идет на каналах Finversia (Youtube, Дзен, ВКонтакте, Telegram, Rutube) и «Найди Мамонта» (Youtube).

Генеральный партнер марафона – Россельхозбанк, специальный партнер – Ассоциация форекс-дилеров, партнеры – банк «Центр-инвест», компании «МГКЛ», SimpleEstate, Positive Technologies, Bespalov Finance и НПФ «Достойное Будущее»

Информационные партнеры марафона: «Национальный банковский журнал», журналы «Банковское дело», «Профессионал.Финансы», «Банки и деловой мир», «Банковское обозрение», аналитический центр «БизнесДром», платформа EQPA.

По традиции 10% поступлений от партнеров марафона и 100% добровольных пожертвования (донатов) от зрителей, сделанных в дни марафона, идут на лечение детей России через проект «Арина». В настоящее время собрано более 3,2 млн. рублей, профинансировано лечение детей на сумму более 3 млн. рублей.

Москва.