Отечественный рынок жилья: коррекция вместо обвала

Фото: Qwen

Несмотря на существенное падение спроса на первичное жильё и сокращение числа сделок по ДДУ, застройщики продолжают наращивать объёмы строительства. Кроме того, бизнес сумел сохранить финансовый запас прочности, пришли к выводу в агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).

ДДУ: минус 23%

Главное событие, изменившее рынок жилья более года назад – отмена льготной ипотеки, что положило конец ажиотажному росту всей отрасли.

– Сейчас отрасль адаптируется к новым реалиям, сталкиваясь с высокой стоимостью финансирования и снижением ликвидности, при этом сохраняя приемлемые уровни рентабельности и капитала, – сделал вывод Александр Диваков, директор группы корпоративных рейтингов «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в специальном аналитическом обзоре.

К началу 2025 года объём сделок по ДДУ на первичном рынке, по данным Росреестра, сократился на 40–60% по сравнению с началом 2024 года. За 12 месяцев по 31 марта 2025 года количество сделок ДДУ уменьшилось на 23%. Что касается счетов-эскроу, то объём поступивших денежных средств с 1 июля 2024 по 30 июня 2025 года сократился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причиной такого снижения стал эффект высокой базы – значительный объём поступлений ранее был обусловлен ажиотажным спросом, вызванным изменениями условий льготного кредитования. Между тем, если сравнивать с более «спокойным» периодом двухлетней давности, то объём денег на счетах-эскроу оказался выше на 33%.

Цены на жильё: плюс 20%

За минувшие 12 месяцев средние цены на квартиры в новостройках по стране выросли на 20%. Ажиотажный спрос, вызванный ожиданиями изменения льготных программ, привёл к дополнительному повышению цен на 10–15 процентных пунктов сверх обычной динамики и более. В период с 1 июля 2024 года по 30 июня 2025 года объём реализованного жилья снизился на 40% по сравнению с предыдущими 12 месяцами. В НКР считают, что именно постоянное повышение цен сегодня выступает одним из главных драйверов рынка. С 2016 года цены не снижались, хотя темпы их роста замедлились.

С начала года застройщики увеличили объёмы строительства – примерно на 3%, до 118 млн. квадратных метров по состоянию на середину года.

Кроме строящегося жилья разной степени готовности, на рынке присутствует также уже введённое в эксплуатацию, но ещё не проданное жильё. Его остатки распродаются в течение 20–36 месяцев, формируя так называемый «пул» готовых квартир, которые остаются на рынке. Этот пул образует «серую зону» нераспроданного жилья, создавая дополнительное давление на рынок, отметили в Агентстве.

Запас прочности истощается

Что касается финансового состояния застройщиков, то в НКР признали, что оно ухудшилось, однако некритично. Несмотря на снижение показателей, в среднем они остаются на приемлемом уровне и свидетельствуют о наличии некоторого запаса прочности компаний. У подавляющего большинства (11 из 13) рассматриваемых компаний показатели рентабельности находятся в диапазоне от 20% до 30%.

За 12 месяцев по середину года совокупные товарные запасы девелоперов, включая готовые квартиры, проекты в стадии строительства и земельный банк, увеличились на 15%. Такие темпы роста, однако, не говорят о заметном накоплении нереализованной продукции. Для сравнения: годом ранее рост составлял порядка 30%.

За прошедший год финансовое состояние застройщиков ухудшилось: число компаний с высоким качеством обслуживания долга сократилось, больше стало компаний с умеренным качеством обслуживания долга, то есть с небольшим запасом OIBDA по уплате процентной нагрузки. При этом долговая нагрузка застройщиков значительно выросла, что свидетельствует об усилении финансовых рисков в отрасли, предупредили в НКР. В тоже время, средние показатели рентабельности и достаточности капитала остаются на приемлемом уровне. Компании сохраняют достаточный запас прочности для ведения прибыльной операционной деятельности. Однако, если высокая ключевая ставка сохранится более года, то данный запас прочности может иссякнуть. И тогда компании столкнутся с невозможностью исполнять обязательства.