Понедельник, 20.09.2021
×
Продолжится ли коррекция? Ставка больше, чем жизнь. Блог Яна Арта - 19.09.2021

Алексей Зубик: «Инвестиции в квартиры станут менее доходными, но более надёжными»

Осталось два месяца до момента, когда финансирование проектов многоквартирных домов будет осуществляться по новой схеме – исключительно через счета эскроу. Как это может отразиться на квартирных инвесторах – тех, кто зарабатывал на разнице в цене по мере изменения стадий готовности проекта? Ответить на этот вопрос портал Finversia.ru попросил Алексея Зубика, коммерческого директора группы компаний BSA.

– Алексей, с 1 июля 2019 года российские застройщики, привлекающие средства граждан, должны будут перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Что в этой связи изменится для тех, кто покупал квартиры с инвестиционными целями?

– Что касается вариантов инвестирования, они остаются прежними. Ведь все равно в рамках закона, который вступит в силу 1 июля 2019 года, приобретение жилья будет происходить путем заключения договора долевого участия (ДДУ). И главный принцип дольщика-инвестора сохранится: чем раньше заключается договор – тем больше прибыль. Другое дело, что доходность таких инвестиций может несколько снизиться. Зато существенно повысится надежность проектов, работающих с эскроу-счетами.

– Поясните, пожалуйста.

– Давайте, кратко, на словах, нарисуем ту схему, которая будет принята для большинства проектов. Как известно, при новой схеме деньги дольщиков будут храниться на счетах эскроу, и будут доступны девелоперам лишь после окончания строительства. Таким образом, основное изменение, которое коснется покупателей жилья – это способ оплаты, указанный в ДДУ.

В целом, покупка квартиры с использованием эскроу-счета сводится к трем основным этапам. Первый – заключение ДДУ, в котором в качестве способа оплаты указано использование эскроу-счета, а также регистрация этого договора в Регистрационной палате. Второй этап – дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета на основании подписанного ДДУ. На третьем этапе дольщик или в случае ипотеки, банк, который выдает кредит дольщику, вносит оплату на эскроу-счет в соответствии с размерами и сроками, обозначенными в ДДУ.

В случае выполнения застройщиком всех обязательств по договору, главное из которых – своевременная передача ключей дольщику, счет будет разблокирован, а деньги уйдут застройщику. В противном случае дольщик может расторгнуть ДДУ, и деньги с эскроу-счета будут возвращены ему. Таким образом, эскроу-счет является абсолютной гарантией финансовой безопасности дольщиков, в том числе тех, кто покупает жилье с инвестиционными целями.

– А почему снизится доходность?

– Застройщики лишатся возможности получать дешевое финансирование на нужды строительства от соинвесторов-физлиц. Им придется привлекать банковские кредиты или строить за счет собственных средств. Исходя из этого, можно прогнозировать повышение себестоимости строительства, которое в конечном итоге скажется на стоимости квадратного метра для покупателя. Одним из следствий этого будет стремление застройщиков вести строительство с опережением сроков. Так как чем раньше сдашь объект – тем раньше сможешь разблокировать счет. Учитывая все это, прирост цены от старта до завершения проекта может измениться.

– Но ведь при этом еще какое-то время остается для инвестиций по старым схемам?

– Да, порядка 70% проектов, строящихся на сегодняшний день в Московском регионе, будут доводиться до завершения, и продаваться без использования эскроу-счетов. Исходя из средних темпов строительства (1,5-2 года), можно ожидать, что в среднем количество проектов без эскроу будет сокращаться на 9-10% в квартал.

– В какие проекты можно будет инвестировать «по-старому»?

– Напомню, что 22 апреля 2019 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о критериях достройки проектов без эскроу-счетов. Основные критерии касаются степени строительной готовности и объема продаж на объекте. Так, строительная готовность проекта должна составлять не менее 30% за исключением нескольких случаев. В частности, если проект реализуется, к примеру, в рамках договоров о развитии застроенной территории (РЗТ) или комплексном освоении территории (КОТ). Когда застройщик помимо жилья возводит и передает государству или муниципалитету объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские учреждения, дороги и др.) или принимает на себя снос ветхого и аварийного жилья. Тогда степень готовности проекта (для того, чтобы избежать финансирования через эскроу) допускается не менее 15%.

Готовности не менее 6% будет достаточно, если проект строительства реализуется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций. При условии, что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырех субъектов РФ. Такой же предельный показатель установлен для застройщиков, заключивших соглашение о завершении строительства проблемного объекта и исполнении обязательств перед пострадавшими гражданами.

Критерий количества заключенных договоров долевого участия установлен в размере не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Власти в регионах могут сами уточнять значения критериев, а также случаи их применения, если при этом они берут на себя обязательство по финансированию завершения строительства. Впрочем, в столице Москомстройинвест уже заявил, что не планирует дополнительно уточнять критерии готовности.

– В каких проектах будут более ощутимо меняться цены?

– Все проекты, независимо от схемы работы и степени готовности, живут в рамках единых законов, диктуемых рынком недвижимости, повышение цен произойдет не только на объектах, перешедших на проектное финансирование. Это подтверждается положительной динамикой роста цен на недвижимость в 2019 году. На сегодняшний день можно прогнозировать увеличение средней стоимости квадратного метра на рынке недвижимости в целом. При этом порядок роста цен будет напрямую связан с условиями кредитования в рамках проектного финансирования.

Возвращаясь к теме «квартирных инвесторов» хочу всех, кто интересуется этим вопросом, успокоить: увеличение стоимости с ростом строительной готовности останется даже после всех изменений, вступающих в силу с 1 июля 2019 года. В качестве примера могу привести один из жилых комплексов нашей компании, где недавно состоялся старт продаж. Проект, благодаря своей системе динамического ценообразования, гарантирует доходность порядка 19-20%. А за счет работы с эскроу-счетами обеспечивается стопроцентная гарантия финансовой безопасности для дольщиков, инвестирующих в проект.

Кроме того, я предполагаю, что для сохранения такой категории, как инвесторы в жилье, застройщики будут инициировать появление новых программ рассрочек и отсрочек оплаты, которые сделают вложения еще более привлекательными.

Алексей Зубик, коммерческий директор девелоперской группы компаний BSA

Окончил МГТУ им. Баумана

В сфере недвижимости работает более 4-х лет.

Алексей Зубик прошел путь от должности специалиста по интернет-рекламе до позиции коммерческого директора компании BSA. Создал с «нуля» и успешно развивает аналитический департамент в компании.

Осуществляет оперативное управление всеми продажами и бэк-офисами на объектах.

Специализируется на создании и реализации стратегии продвижения объекта.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все интервью »
+2 -0
1015
ПОДПИСАТЬСЯ на канал Finversia YouTube Яндекс.Дзен Telegram

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Владимир Костюков: «Торговля на финансовых рынках – это вечная борьба со своим страхом и жадностью» Владимир Костюков: «Торговля на финансовых рынках – это вечная борьба со своим страхом и жадностью» В интервью журналу «Юрист спешит на помощь» заместитель генерального директора ВТБ Капитал Форекс Владимир Костюков рассказал, за счет чего растет клиентская база компании, какие новые классы активов набирают популярность у российских инвесторов и в каком случае клиент получает статус квалифицированного инвестора автоматически. Юрий Колесников: «Краудлендинг – квинтэссенция диверсификации, надежности и возвратности вложений» Юрий Колесников: «Краудлендинг – квинтэссенция диверсификации, надежности и возвратности вложений» О том, как устроена работа инвестиционной платформы в формате социальной сети, в чем заключается уникальность краудлендинга, каковы перспективы его развития в России и что ждет профессию юриста в будущем – Юрий Колесников, соучредитель краудлендинговой платформы Money Friends, заведующий кафедрой финансового права ЮФУ, в интервью журналу «Юрист спешит на помощь». Анастасия Бордовских: «Чем шире наши познания о риске, тем больше мы им обеспокоены» Анастасия Бордовских: «Чем шире наши познания о риске, тем больше мы им обеспокоены» Как современное общество относится к риску, почему климатические изменения приведут к более жесткой политики со стороны государств и можно ли полностью рассчитывать на рейтинги политического риска при анализе инвестиционного климата? Об этом специально для журнала «Юрист спешит на помощь» рассказала колумнист французского геополитического журнала La Revue, старший научный сотрудник кафедры политического анализа факультета государственного управления МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидат политических наук Анастасия Бордовских.

календарь эфиров Finversia-TV »

 

Корпоративные новости »