Среда, 13.12.2017
»

ИнвестАрена

Финансовая соцсеть

Не уходи, инвестор

+2 -0
140
Аа +
Не уходи, инвестор

Такому продукту, как недвижимость, сегодня остаются верны только наиболее консервативные частные инвесторы. Впрочем, их не так мало в общей структуре покупателей столичных квадратных метров, утверждают участники рынка. Об этом, в частности, шла речь 29 ноября на мероприятии «Жив ли инвестор на рынке городской недвижимости?» в рамках формата «Девелоперская среда», организованном ассоциацией REPA.

Цены на столичную недвижимость продолжают падать. В частности, московское жилье с ноября прошлого года, по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», подешевело более чем на 4%. Если учесть дисконт, который почти повсеместно предлагают продавцы, то показатель будет еще ощутимей. Уже далеко не все участники рынка сегодня столь же уверенно, как раньше, говорят свое фирменное: «недвижимость во все времена остается самым лучшим и популярным видом сохранения и преумножения частного капитала».

Тем не менее, этому способу вложений остаются верны наиболее консервативные инвесторы. Девелоперы и риелторы со своей стороны пытаются сохранить эту категорию клиентов, придумывая различные способы их привлечения. В том числе маркетинговые. Об одной из таких схем – «обратном выкупе» портал Finversia.ru уже писал.

Да жив он, жив…

Собственно, мероприятие, о котором сейчас идет речь, из той же серии – его участники попытались убедить собравшихся журналистов в том, что не все так плохо в сфере частных инвестиций в недвижимость. «Конечно, инвестор на рынке есть. Пока в России есть деньги, будут и те, кто вкладывает их в стройку. Конечно, этот рынок сегодня не для тех, кто хочет получать сверхприбыли. Тут, скорее, надо идти в майнинг криптовалюты. А у нас сейчас остались более консервативные люди, которые хотят иметь понятную, пусть невысокую, доходность и надежный актив. Они выбирают нормального застройщика, хорошие проекты, они не хотят вкладываться в какие-то пирамиды. остается надеяться, что предстоящий переход от долевого строительства к проектному финансированию не сильно усложнит ситуацию в этой сфере», - сказал Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век».

Дмитрий Железнов, директор по продажам агентства элитной недвижимости Kalinka Group объявил, что в структуре покупателей элитной недвижимости сегодня инвесторы составляют 30%. В одних проектах это может быть 60%, а в других – ноль, но в среднем получается такая цифра, следует из слов Дмитрия Железнова. При том, что обычно аналитики сегодня не отдают инвесторам больше 5%. Впрочем, возможно, риелтор имел в виду исключительно luxury-сегмент, где продажа даже одной инвестиционной квартиры в клубном доме, в котором, скажем, всего восемь квартир, может существенно поправить статистику в пользу увеличения доли инвесторов.

По словам Дмитрия Железнова, главным условием инвестиционного спроса является адекватное ценообразование со стороны застройщика. «Есть проекты, в которые застройщики изначально привлекают инвесторов, устанавливая низкие цены, в том числе на стадии закрытых предпродаж. И даже от них иногда делают скиду 10-15%. В этом случае объекты показывают за время строительства весьма неплохой прирост в цене. По нашим оценкам, он может составлять 10-25% в год. И за время стройки рост стоимости может достигать 50-60% от первоначальной цены. И есть проекты, которые выходят на рынок изначально по высоким ценам, застройщики ориентируются на конечного покупателя, не желая никому отдавать часть своей прибыли. В такие проекты, безусловно, инвестировать бессмысленно», – сказал Дмитрий Железнов.

При этом столичные власти со своих позиций в качестве инвесторов рассматривают всех покупателей квартир. Как отметил Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста, количество сделок на первичном рынке Москвы «неуклонно растет» даже в кризисные периоды. «Основным инвестором в Москве являются граждане, приобретающие жилье. На сегодняшний момент, по нашим оценкам, порядка 1 трлн руб. средств населения привлечено именно в строящуюся недвижимость. Если мы посмотрим статистику по России в целом, то в новостройки сейчас привлечено порядка 3,5 трлн руб. средств граждан. То есть треть всех вложений граждан приходится на московскую недвижимость», - сказал Александр Гончаров.

Мария Котова, заместитель генерального директора, директор департамента жилой недвижимости компании Gorn Development, рассказала о том, как можно эффективнее инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки, ставки по которой за последние два года на первичном рынке жилья России снизились в среднем с 12,1% до 10,34%. «Для России – это исторический минимум», – сказала она. И предложила использовать такой термин, как «ипотечные инвестиции». При этом Мария Котова заметила, что застройщикам целесообразно стимулировать инвестиционные покупки за счет программ «обратного выкупа».

Финт с процентами

Одна из схем, предложенных Марией Котовой, выглядит следующим образом. Как известно, сейчас многие застройщики предлагают покупателям воспользоваться опцией субсидированной ипотеки под 5-6% (когда они сами компенсируют банку выпадающие доходы за снижение ставки – этот механизм давно применяется в сегментах массового жилья, а сейчас постепенно переходит на рынок «элитки»). «Инвестор, приобретая квартиру, замещает вложение собственных средств ипотечным кредитом под 5-6% годовых. Одновременно он размещает или пролонгирует депозит в банке под 8-9% годовых. Таким образом, начисленные банком проценты по ипотеке перекрываются, более того, открывается возможность получать доходность в 2-3% годовых. При этом вернуть уплаченные банку проценты можно за счет роста стоимости жилья по мере готовности проекта», – рассказала Мария Котова. Однако эта схема хорошо работает лишь, когда у покупателя есть свободные средства для инвестиций.

При этом, по словам топ-менеджера Gorn Development, при грамотной тактике инвестирования получить доход выше процентов по банковскому депозиту можно и при наличии ограниченной суммы, которой хватает на первоначальный взнос (20-30% от стоимости жилья). Работу этой схемы Мария Котова разобрала на смоделированном примере. «Скажем, есть какая-то квартира, которая стоит 150 у.е., из которых 50 у.е. – собственные денежные средства, а 100 у.е. – ипотека. Через три года на этапе сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартиры увеличится как минимум на 30% и составит 200 у.е. Эту стоимость и учтем для расчета доходности. При ипотеке под 6% годовых за три года клиент заплатит банку в грубом подсчете 18 у.е. в качестве процентов. Таким образом, доход при переуступке за 200 у.е. составит 32 у.е. чистой прибыли. Цена уступки (200 у.е.) минус цена приобретения (150 у.е.) и минус уплаченные проценты (18 у.е.). То есть за три года доход составит, грубо говоря, 21% годовых», – подсчитала эксперт.

Аналогичной теме было посвящено выступление Натальи Просветовой, руководителя отдела по работе с застройщиками банка DeltaCredit. Только в качестве примера она привела инвестиционный кейс на вторичном рынке. По ее словам, вложения в готовую квартиру в Московской области, купленную за 5 млн рублей с использованием ипотеки (с первоначальным взносом 1 млн, ставкой 9,5% и сроком 15 лет), дадут доходность 30% (за эти самые 15 лет). При условии, что эта квартира будет сдаваться в аренду и приносить ежегодно 5-7% годовых. При этом Наталья Просветова учла затраты на ремонт, налог на имущество, стоимость страховки, возврат по налогу, а также инфляцию.

Апарт-потенциал

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России рассказал о сегменте сервисных апартаментов, которые, по его мнению, на сегодня в целом являются наиболее оптимальным инвестиционным продуктом на рынке недвижисмоти. Средняя доходность сервисных апартаментов, по словам риелтора, составляет 12-15%, тогда как традиционных гостиниц - 7-9%.

Напомним, что сервисные апартаменты предполагают обязательное наличие профессиональной управляющей компании, которая может выполнять не только функции по эксплуатации здания, но и предоставлять централизованные услуги по сдаче номеров в аренду по отлаженным схемам. Это очень удобно для инвестора, которому не придется самостоятельно искать арендаторов, вести переговоры, сэкономит его время и деньги. Услуги управляющей компании, естественно, оплачиваются – примерно 10% от общего дохода.

Между тем, в Москве соответствующего рынка практически нет. «В Москве на тысячу приезжающих приходится всего 0,1 объект», - сказал Дмитрий Халин. Для сравнения, в Гонконге показатель равен 5,3, Нью-Йорке — 5,2. Однако сейчас ситуация постепенно начинает меняться. «В следующем году мы увидим в столице как минимум один-два новых проекта сервисных апартаментов, а в лучшем случае — пять-шесть», — продолжил он.

Также на «Девелоперской среде» Ольга Гаращенко, генеральный директор компании «Эксклюзив Консалтинг», рассказала о механизмах налогообложения, актуальных для инвесторов в недвижимость. Но это сложная тема, о которой нужно говорить обстоятельно и отдельно.

Москва.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все события »
+2 -0
140

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Необходимо развитие экономического партнерства между Россией и Европой Необходимо развитие экономического партнерства между Россией и Европой В нынешних глобальных проблемных условиях Россия, страны ЕАЭС продолжают развивать сотрудничество с европейскими государствами. Кто круче Bitcoin? Кто круче Bitcoin? Трейдеров на валютном рынке доходность биткойна не изумляет. Виктория Кандаурова: «Когда работа – без границ» Виктория Кандаурова: «Когда работа – без границ» Когда я впервые познакомилась с операционным директором одного из банков, то задала естественный вопрос: а за что он отвечает? После паузы последовал ответ: «За всё!». И, пожалуй, здесь совсем немного преувеличения, потому что трудно даже перечислить все направления, за которые операционный директор несёт ответственность. Виктория Кандаурова стала операционным директором Экспобанка лишь полтора года назад, хотя до того проработала в банковской сфере больше полутора десятка лет. Как складывалась карьера в новой должности, что стало самым трудным и что особенно увлекло? Об этом и многом другом – наша беседа.

Новости

Основные курсы и котировки
 
Finversia-TV