Евгений Коган: Бенефициары мирных переговоров

Что по сектору недвижимости?

Сектор девелопмента, по моему мнению, напрямую почти не был затронут санкциями США, за исключением включенного в SDN-лист ПИКа и его владельца Сергея Гордеева. Влияния на операционную деятельность практически никакого нет. Однако не стоит недооценивать влияние денежно-кредитной политики российского Центробанка на сектор.

Высокие ставки по ипотеке сократили спрос на покупку жилья, ведь порядка 70% сделок на январь 2025 года совершается с использованием заемных средств. Девелоперы после прекращения действия программ льготных ипотек для широких слоев населения сократили ввод жилья, чтобы не допустить падения цен. И такая ситуация на рынке недвижимости может сохраниться до конца этого года-начала следующего.

Поэтому напрямую назвать строительство недвижимости бенефициаром от отмены санкций нельзя, но ЦБ в случае снятия преград и уменьшения инфляции будет готов снизить ключевую ставку, что сделает ипотеку более доступной.

Также не стоит забывать о том, что у некоторых девелоперов процентные платежи сильно возросли на фоне снижения операционной прибыли. То есть представители сектора попадают в идеальный шторм — снижение спроса, возросшие платежи, падение прибыли.

Что по мультипликаторам?

Текущие мультипликаторы привлекательны с точки зрения долгосрочного инвестирования: средний EV/EBITDA сектора всего лишь 2,7. Но мы призываем не зацикливаться исключительно на текущих значениях. Столь привлекательные значения получены по двум причинам:

• они учитывают сильные результаты застройщиков за 1 полугодие 2024 года, когда программы по ипотеке действовали в полной мере;
• вторая причина — это коррекция со своих максимумов. Акции стали намного дешевле, снизились мультипликаторы.

Вывод

Мы ожидаем, что 2025 год пройдет нейтрально для девелоперов, но с определенным снижением продаж. Это нужно иметь в виду. Где-то могут случиться сюрпризы, например, отражение чистого убытка в отчетности по итогам прошлого года.

Кардинально поменять ситуацию может возвращение программ по ипотеке. Но даже менеджмент девелоперов особо в такой исход не верит. Пожалуй, на российском рынке есть более явные бенефициары возможного мирного регулирования.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией