ДОМ.РФ: гигант ипотеки совершил IPO, что дальше?

Фото: Qwen

Российская государственная компания ДОМ.РФ провела в ноябре первичное публичное размещение акций на бирже. Несмотря на значимость этой компании для российского рынка ипотеки и девелопмента, взрыва цены на акции не произошло. Быть может, дело в перспективах государственной политики?

ДОМ.РФ – государственная группа компаний, выступающая в роли финансового института развития в жилищной сфере и федерального застройщика полного цикла со 100-процентным государственным участием. Она реализует масштабные проекты в строительстве жилья, разрабатывает стандарты ипотечного кредитования, поддерживает частное домостроительство и внедряет цифровые сервисы для рынка недвижимости.

Среди главных проектов ЖК «ДОМ на Востоке» во Владивостоке – комплекс, основанный на стандартах комплексного развития территорий и «зеленого» строительства и ЖК «ДОМ в Мичуринском» в Новосибирске также с акцентом на экологическую устойчивость. Кроме того, на стадии проектирования находятся объекты в Новосибирске, Владимире, а также продолжается строительство в Петербурге.

ДОМ.РФ работает в рамках федеральных программ комплексного развития территорий (КРТ) и масштабных инвестиционных проектов (МИП), особенно на Дальнем Востоке, где реализуются проекты с большим градостроительным потенциалом. Помимо этого группой реализуется государственная программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% для приобретения жилья у застройщиков; Дальневосточная ипотека под 2% с возмещением банкам недополученных доходов; семейная ипотека для поддержки семей с детьми; ипотека для ИТ-специалистов; программа выплат многодетным семьям на погашение ипотеки.

Компания выступает оператором этих программ, обеспечивая финансирование, контроль использования средств, координацию с федеральными и региональными органами власти, а также поддержку механизмов проектного финансирования и прозрачности расчетов через эскроу-счета.

В структуру группы входят несколько дочерних предприятий: Универсальный ипотечно-строительный банк – банк ДОМ.РФ, который занимается финансированием проектов жилищного строительства с использованием счетов эскроу; фонд ДОМ. РФ, который реализует инфраструктурные проекты; Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС) – дочерняя компания, ранее входившая в структуру Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на базе которого создан ДОМ.РФ; страховая компания АИЖК (вошла в структуру ДОМ.РФ); Фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС); ООО «ДОМ. РФ Ипотечный агент» – дочерняя компания, являющаяся эмитентом ипотечных ценных бумаг; ООО «ДОМ.РФ Управление активами», занимающееся управлением паевыми инвестиционными фондами; «ДОМ.РФ Девелопмент» – федеральный застройщик полного цикла со 100% государственным участием.

Одна из наиболее известных услуг группы компаний – льготная ипотека. Процентная ставка по ней начинается от 8% годовых на весь срок кредита, срок кредитования от 3 до 30 лет, первый взнос от 20 до 30% от стоимости жилья в зависимости от программы, сумма кредита – от 500 тыс. до 6 млн. рублей по стандартной программе, но в некоторых региональных программах может доходить до 30 млн. рублей. Льготные ставки могут быть дополнительно снижены на 2-3% в рамках региональных программ, семейной ипотеки, программы для IT-специалистов и др. В частности, семейная ипотека с государственной поддержкой доступна по ставке 5,25% годовых для семей с детьми, рожденными с 2018 по 2022 год.

История группы компаний

Компания была создана в 1997 году постановлением правительства России под первоначальным названием «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Основной задачей агентства была поддержка ликвидности национальных коммерческих банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты для покупки жилья гражданами. В 2015 году АИЖК сменила форму собственности с государственной на акционерное общество (АО), и в том же году был принят федеральный закон № 225-ФЗ, который заложил основы единого института развития в жилищной сфере на базе АИЖК. В 2016 году запущена программа размещения ипотечных ценных бумаг, всего размещено 78 выпусков суммарно на 3 трлн. рублей. В декабре 2017 года АИЖК стала акционером банка «Российский капитал», получив 100% акций этого банка от Росимущества.

История АИЖК была далеко не безоблачной. До создания группы компаний ДОМ.РФ некоторые эксперты и аудиторы указывали, что деятельность АИЖК не вносит существенного вклада в развитие стратегии ипотечного кредитования в России, что ставит под сомнение эффективность работы института в целом. Также указывались недостатки в подходах к развитию ипотеки, например, чрезмерная ориентация в начале деятельности АИЖК на рынок готового жилья, а не на строительство нового, что ограничивало доступность ипотечных продуктов. Были замечены проблемы с уровнем процентных ставок и сложностями в реализации программ рефинансирования. Критика также касалась адаптации АИЖК к современным рыночным условиям и необходимости совершенствования механизма функционирования института развития жилищного кредитования.

АИЖК в ответ указывало, что некоторые критические оценки не учитывают специфику их деятельности как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования и вклад в формирование финансовой инфраструктуры.

В марте 2018 года АИЖК было переименовано в АО «ДОМ.РФ». В 2019 году завершилась финансовая санация образованного на базе банка «Российский капитал» банка ДОМ.РФ. В 2020-х годах компания приступила к запуску программ по формированию комфортной городской среды, развитию рынка аренды жилья, выпуску ипотечных ценных бумаг и социальных облигаций с ипотечным покрытием. За этот период реализовано более 120 проектов благоустройства общественных пространств в 42 городах России, всего подготовлено 319 дизайн-проектов в 61 городе, внедрен Стандарт комплексного развития территорий и национального Индекса качества городской среды. Для жилищного строительства, создания социальной инфраструктуры, парков, технопарков и бизнес-инкубаторов активно вовлекались неиспользуемые федеральные земли. Проводилась разработка и поддержка государственных программ льготного кредитования под 6,5%, Дальневосточной ипотеки, поддержки семей с детьми. Осуществлялись проекты комфортного жилья во Владивостоке и Новосибирске, инвестиции в инфраструктурные, туристические проекты и восстановление культурного наследия на Дальнем Востоке на сумму свыше 1,7 трлн. рублей.

В 2021 году состоялся старт федерального застройщика ДОМ.РФ Девелопмент и были выпущены первые в России социальные облигации с ипотечным покрытием, далее в 2022 году – «зеленые» ипотечные облигации.

В 2023-2024 годах ДОМ.РФ акцентировал работу на инфраструктурных проектах с использованием механизма облигаций. В 2025 году «ДОМ.РФ» подтвердил планы выплаты дивидендов акционерам в размере 50% от чистой прибыли и принял новую дивидендную политику с возможностью ежеквартальных выплат. Кредитный портфель банка ДОМ.РФ планируется увеличить в 2025 году примерно на 18%, главным образом за счет проектного финансирования. Объем проектного финансирования к середине 2025 года достиг почти 7 трлн. рублей, финансируется более 750 проектов в 78 регионах.

Собственники и топ-менеджмент

АО «ДОМ.РФ» принадлежит государству, а именно Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество). Росимущество является держателем 89% акций компании, остальные торгуются с ноября публично. Частичная приватизация компании с сохранением за государством контрольного пакета возможна, но пока этого не было.

Компанию ДОМ.РФ с 2020 года возглавляет Виталий Мутко, который с 1992 по 1996 годы был вице-мэром Санкт-Петербурга, в 2003 году стал членом Совета Федерации от Санкт-Петербурга, с 2008 года занимал пост министра спорта, туризма и молодежной политики России, а с 2012 года – министра спорта. Он также был президентом Российского футбольного союза в два периода (2005-2009 и 2015-2018 годы). В 2016–2020 годах он работал вице-премьером правительства России, курируя вопросы спорта, туризма и молодежной политики. После этого возглавил «Дом.РФ».

Николай Козак – управляющий директор по цифровой трансформации, заместитель председателя правления банка Дом.РФ. Работал на руководящих позициях в крупных компаниях, таких как Adidas, Coca-Cola, «Спортмастер» на рынках России, Украины, Китая и Казахстана. С 2017 года был директором по интернет-коммерции и заместителем гендиректора в «Леруа Мерлен Россия», затем соучредителем и генеральным директором консьерж-сервиса «Делисервис». С марта 2021 года возглавил направление цифровой трансформации в жилищно-строительной сфере в ДОМ.РФ, с 2022 года стал управляющим директором по ИТ и цифровой трансформации организации.

Антон Финогенов – директор по развитию городской среды в фонде «ДОМ.РФ», заместитель генерального директора фонда. В 2010 году основал институт территориального планирования «Урбаника», до работы в ДОМ.РФ он был первым заместителем председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области.

Максим Грицкевич – председатель правления банка ДОМ.РФ и заместитель генерального директора ДОМ.РФ. Работал в Сбербанке и Райффайзенбанке на руководящих позициях в области риск-менеджмента, финансового контроллинга и планирования. В ДОМ.РФ с 2018 года, где возглавляет разработку системы управления рисками и проектного финансирования строительства жилья.

Александр Лукьянов – генеральный директор ИТ-компании «ДОМ.РФ Технологии» с марта 2025 года. Основная специализация – цифровизация жилищного строительства и развитие инновационных проектов, включая Единую информационную систему жилищного строительства наш.дом.рф.

Финансовые показатели

За 9 месяцев 2025 года чистая прибыль ДОМ.РФ составила 62,3 млрд. рублей, что на 7% выше, чем за аналогичный период предыдущего года. Рентабельность капитала достигла 21%. Кредитный портфель увеличился по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 15% и достиг 4,8 трлн. рублей, при этом портфель кредитов проектного финансирования вырос по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 23% до 1,8 трлн. рублей. Чистые процентные доходы выросли по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 36%, составив 5,3 млрд. рублей, что связано с ростом выручки от аренды недвижимости и положительной переоценкой инвестиционного имущества. Соотношение затрат и доходов улучшилось до 25,4%, что на 1 процентный пункт лучше, чем в аналогичном периоде предыдущего года. Активы выросли по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 4,3% и составили около 5,81 трлн. рублей. Чистая прибыль увеличилась по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 13% и достигла 70,2 млрд. рублей по МСФО.

За весь 2024 год чистая прибыль составила 65,75 млрд. рублей, что на 39% выше уровня 2023 года, чистые процентные доходы выросли по сравнению с 2023 годом на 55% за счет увеличения по сравнению с 2023 годом портфеля активов на 52% и улучшения чистой процентной маржи, доходы за вычетом расходов по операциям с инвестиционной недвижимостью увеличились по сравнению с 2023 годом на 26%, в том числе за счет положительной переоценки объектов. Чистые комиссионные доходы выросли на 32% по сравнению с началом года. Резервы под кредитные убытки и прочие резервы составили 31 млрд. рублей, при этом качество кредитного портфеля осталось высоким (доля просроченных кредитов 0,6%). Прочие операционные доходы снизились, в основном из-за отсутствия в 2024 году аналогичных эффектов переоценки финансовых инструментов, которые были в 2023 году.

География деятельности и доходности ДОМ.РФ охватывает финансирование и проекты в 77 субъектах России. Объем арендного жилья охватывает в 19 регионов. Наибольшая доля выручки и роста приходится на крупные регионы: Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Свердловская область. При этом если Москва и Московская область имеют значительный вклад с ростом объемов финансирования и строительства жилья, то, например, Краснодарский край и Петербург характеризуются положительной динамикой по объемам запуска жилых проектов. В Дальневосточном ФО наблюдается рост запусков проектов на фоне льготной ипотеки. Приволжский и Уральский ФО также демонстрируют рост объемов проектного финансирования.

Наибольший вклад в рост выручки ДОМ.РФ в 2024 году внесли регионы Дальнего Востока, в частности Магаданская область (+36,3%) и Забайкальский край (+30,4%), а также Амурская область с ростом на 25,1%. Среди регионов с наиболее динамичным ростом ипотечного кредитования Нижегородская и Калининградская области, а также Республика Башкортостан.

В 2025 году около 60% операционного дохода приходится на банковский бизнес, включающий проектное финансирование, ипотечное кредитование и корпоративное кредитование. Остальные 40% дохода приходят от небанковских направлений, в том числе 11% – вовлечение федеральных земель в оборот с комиссионными, 11% – арендное жилье с высокой заполняемостью и доходностью 7-8% годовых, 15% – секьюритизация ипотеки (превращение ипотечных кредитов в облигации), и около 3% – прочие сервисы. Для сравнения: в 2024 году в структуре операционного дохода 39% приходилось на банковский бизнес, 17% – вовлечение федеральной недвижимости, 13% – арендное жилье, 13% – секьюритизация ипотеки.

Основными причинами изменения структуры можно считать рост прибыльности и объема корпоративного бизнеса, ключевое внимание на проектное финансирование через эскроу-счета; значительный рост результатов казначейского бизнеса за счет эффективного управления ликвидностью и валютными операциями; снижение прибыльности розничного сегмента из-за роста расходов и уменьшения субсидий. Объем заключенных договоров по проектному финансированию в 1-м полугодии 2025 года заметно вырос. Благодаря использованию эскроу-счетов и контролю над каждым этапом строительства, банк смог минимизировать риски.

Конкурентная среда и риски

Основные конкуренты ДОМ.РФ на рынке ипотечного кредитования и жилищного финансирования в России – это крупнейшие банки, такие как Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, в ряде регионов – Промсвязьбанк, «Уралсиб» и Россельхозбанк.

Тем не менее, ДОМ.РФ выигрываетв том, что занимает ключевую долю на рынке секьюритизации ипотеки, контролируя около 99% этого сегмента. На ипотечном рынке ДОМ.РФ входит в тройку крупнейших игроков и занимает примерно 15% рынка, являясь третьим по величине ипотечным игроком после Сбербанка (около 49% рынка) и ВТБ (14-20%). В сегменте аренды жилой недвижимости компания является крупнейшим оператором.

Основные риски связаны с качеством залогового имущества, также выделяются кредитные риски в проектном финансировании и зависимость от господдержки. Риски залогового имущества включают случаи регистрации прав собственности на недостроенные или не соответствующие проекту дома, что снижает стоимость залога для банка. Кредитные риски связаны с возможным ухудшением ситуации в экономике и снижением объемов льготных ипотечных программ. Кроме того, бизнес существенно зависит от господдержки, и ее сокращение может негативно повлиять на финансовое состояние банка. Также существует риск затоваривания или дефицита рынка новостроек в регионах, который банк отслеживает для стабилизации рынка.

С 1 января 2026 года государство начнет постепенно сокращать компенсации банкам по льготной ипотеке, что приведет к ужесточению условий кредитования. Это может выразиться в увеличении минимального первоначального взноса и более тщательной проверке заемщиков, что может повысить стоимость и усложнить доступ к льготной ипотеке. Если в 2025 году компенсации по льготной ипотеке поддерживали рынок за счет возмещения банкам разницы между ключевой ставкой ЦБ и ставкой по ипотеке, то с 2026 года снижение компенсаций может вызвать у ДОМ.РФ падение кредитования и объемов строительства жилья, спад спроса на новостройки, задержки в строительстве. Пострадает в основном массовый сегмент рынка, на который приходится около 80% нового строительства, и не только у ДОМ.РФ, но и у других застройщиков.

Что касается затоваренности, то в 7 из 23 крупных регионов рынок уже затоварен, в 11 есть риск затоваренности. Т.е. новые дома вводятся, но продажи идут медленно, и запасы жилья растут. ​Снижение спроса сильнее, чем сокращение девелоперской активности, запуски новых проектов превышают продажи почти вдвое при норме 25-70%. К тому же, ставки проектного финансирования выше 16-20% делают невыгодным строительство наиболее востребованного массового жилья в пользу менее востребованного элитного и бизнес-класса.

ДОМ.РФ попал под блокирующие санкции США, включающие его в SDN-лист, что является самым жестким санкционным списком. Это означает отключение от международных расчетов через SWIFT и перебои в работе платежных карт за рубежом. Несмотря на это, деятельность компании на российском рынке сохраняется и санкционные ограничения слабо связываются на текущей работе. С другой стороны, санкции оказывают влияние на ипотечные программы группы компаний за счет усложнения доступа к международным финансовым ресурсам. Усиление санкций может привести к увеличению процентных ставок и ужесточению условий ипотеки для заемщиков.

ДОМ.РФ борется с подобными факторами с помощью ряда мер, в частности, внедрения системы раннего предупреждения кредитного риска, использования технологии big data для мониторинга проектов, усиления кибербезопасности. Основной инструмент для этого – российская система мониторинга рисков, разработанная с компанией GreenData. Она прогнозирует вероятность невыполнения заемщиком обязательств по кредитам на всех этапах, собирая и анализируя данные из государственных источников, СМИ и социальных сетей. Для снижения рисков в сегменте индивидуального жилищного строительства ДОМ.РФ предложил меры, позволяющие кредиторам контролировать состояние залоговой недвижимости, требовать дополнительные документы и использовать услуги экспертов для оценки строений. Группа компаний также строит партнерские отношения с мобильным оператором Т2 и другими компаниями для противодействия мошенничеству.

Строительные проекты и подрядчики мониторятся через платформу «Цифровой контроль строительства», которая обеспечивает доступ к актуальной информации о проекте для всех участников, согласование документации, планирование работ, аналитику выполнения задач, работу с цифровыми 3D-моделями, что позволяет выявлять ошибки еще до начала строительных работ.

Для подрядчиков предусмотрены критерии проверки, такие как опыт строительства, срок государственной регистрации более 12 месяцев, отсутствие судебных производств и негативных отзывов.

Главные новости, которые могут повлиять на стоимость акций, связаны с ожиданиями снижения ключевой ставки ЦБ РФ в 2026 году, что может оживить ипотечный рынок и стать драйвером роста цен акций банка. Также важным фактором является объявленная дивидендная политика, согласно которой ДОМ.РФ планирует направлять на дивиденды не менее 50% от годовой чистой прибыли, что привлекает инвесторов.

Снижение ключевой ставки способствует оживлению ипотечного рынка и увеличению количества заявок на недвижимость, что стимулирует рост бизнеса компании. Однако маржинальность девелоперского бизнеса находится под давлением из-за изменений на рынке. Также важно учитывать изменяющуюся структуру инструментов покупки жилья – доля ипотеки сокращается, а рассрочка и покупки за собственные средства растут.

Другим значимым фактором является темп запуска новых строительных проектов, который снизился примерно на 15% по сравнению с прошлым годом, что приведет к дефициту предложения жилья в будущем и, возможно, к росту цен. Помимо этого, перемещения денежных средств с депозитов на финансовые рынки и в недвижимость влияют на общую ликвидность рынка и спрос. Стабильность и прогнозируемость мер субсидирования и льготной ипотеки также играют роль в формировании инвестиционной привлекательности ДОМ.РФ.

В 2025 году ДОМ.РФ зафиксировал оживление на рынке жилья, сопровождаемое ростом цен на строящееся жилье на 6,4% за 10 месяцев, что в реальном выражении с учетом инфляции составляет 1,5% роста. По итогам 3-го квартала 2025 года доля ипотеки в продажах новостроек достигла 77%, а число зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 29% год к году. Девелоперы увеличили запуск нового жилья, что составило 11 млн. кв. м в 3-м квартале.

Кроме того, ДОМ.РФ запустил базовую версию отраслевой платформы данных для строительной отрасли, которая призвана ускорить внедрение искусственного интеллекта и увеличить машиночитаемые данные для девелоперов. Компания также выставила на торги земельные участки под строительство, например, в Приморье, что свидетельствует о продолжении активной деятельности по развитию жилищного строительства в России.

Планируемый объем инвестиций в инфраструктурные проекты в 2025–2030 годах составляет около 10,5 трлн. рублей, из которых 615 млрд. рублей выделено на развитие жилищного строительства и совершенствование ипотечных программ в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Основные задачи включают расселение аварийного жилого фонда, увеличение уровня обеспеченности жильем, а также ввод в эксплуатацию около 90–120 млн. кв. м жилья ежегодно. При этом портфель строящегося жилья на конец 2025 года прогнозируется порядка 112 млн. кв. м.

Кроме того, в 2025 году ДОМ.РФ продолжает проекты комплексного развития территорий (КРТ), где запланировано строительство жилья площадью 25 млн. кв. м для 500 тыс. семей в 51 регионе России. За последние годы реализовано множество договоров на строительство жилья и соответствующей инфраструктуры, которые включают энергоэффективные дома класса А+ и другие устойчивые проекты. Предполагается, что запуски новых проектов в 2025-2026 годах могут сократиться до 25-30 млн. кв. м из-за сложных экономических условий, что подчеркивает необходимость мер поддержки проектного финансирования. Суммарная потребность в финансировании инфраструктуры на ближайшие 10 лет достигает до 30 трлн. рублей.

К 2030 году компания планирует увеличить активы вдвое и внести вклад до 1 трлн. рублей в капитализацию российского фондового рынка, заявляя о стратегических целях роста и повышения прозрачности компании. Основные направления включают поддержку ипотечного кредитования, развитие рынка арендного жилья, содействие внедрению новых строительных технологий, а также обеспечение доступа к инфраструктурным облигациям для регионов и многоцелевое использование федеральных земель.

Начало «биржевой жизни» ДОМ. РФ

Итак. в ноябре 2025 года ДОМ.РФ провел первичное публичное размещение акций (IPO) на Мосбирже под тикером DOMRF. Цена размещения составила 1750 рублей за акцию, в результате чего компания привлекла около 25 млрд. рублей. После IPO государство сохранило контрольный пакет в 89,9%, а рыночная капитализация компании достигла примерно 315 млрд. рублей. Торги начались 20 ноября 2025 года.

В первые минуты торгов после первичного публичного размещения акции, как обычно и бывает, выросли примерно на 1,7%, но затем скорректировались вниз и на закрытии торгов держались около 1748 рублей, немного ниже цены размещения. Спрос на акции при IPO был высоким, книга заявок переподписана в 4-5 раз по отношению к предложению, что свидетельствует о большом интересе инвесторов. За первые дни торгов цена показала волатильность с незначительной тенденцией к снижению.​ Сейчас акции колеблются вокруг уровня размещения, который на данный момент можно считать справедливым или около него.

Вывод, который можно сделать: акции компании оценены справедливо, с довольно значительной волатильностью. Формирования пузыря, которое нередко бывает сразу после первичных публичных размещений, не произошло. Но принятие решений по инвестированию в эти бумаге должно приниматься на основе анализа финансовых показателей эмитента и перспектив его успеха с учетом всех как отраслевых (состояние рынка жилья и рынка ипотеки), так и макроэкономических (санкции, ключевая ставка и т.д.) условий.