Недвижимость в Таиланде: доходность, налоги и реальный бюджет на жизнь

Инвестирование в недвижимость в Таиланде – популярный запрос среди людей старше 35–40 лет. В этом возрасте многие задумываются о создании финансовой подушки на будущее, понимая, что рассчитывать исключительно на государственные выплаты не приходится.

Почему именно Таиланд?

После пандемии мир понял, что работать можно удалённо, а жить – там, где комфортно. Таиланд активно использует этот тренд, предлагая специальные визы для цифровых кочевников. Сейчас многие приезжают на несколько месяцев, полгода или даже год, создавая стабильный спрос на долгосрочную аренду.

За последние годы заметно увеличился поток семейных экспатов. Правительство поддерживает их специальными визами, строятся школы, детские сады и инфраструктура для постоянного проживания. Форс-мажорные события, например военная ситуация в России также стимулируют поток людей, ищущих безопасное и спокойное место для жизни и будущего детей.

Есть и другая категория людей, которая планирует обеспечить себе финансовую подушку к выходу на пенсию. Опыт показывает, что даже специалистам с высшим образованием и научными степенями недостаточно государственных выплат, чтобы обеспечить достойный уровень жизни. Например, сейчас они могут проживать в России и продолжать свою работу, а к старости переехать в теплую страну. На этом фоне недвижимость в Таиланде выглядит как реальная альтернатива:

– иностранцы могут покупать жильё в полное владение и получать государственные документы, подтверждающие право собственности;

– Пхукет и другие курортные регионы живут в ритме hospitality, а значит, любая недвижимость сразу получает практическое применение – её легко сдавать в аренду.

Сравнивать доходность недвижимости в Таиланде с Москвой или Петербургом некорректно. В России – это рублёвые вложения, в Таиланде – инвестиции в стабильный бат. Доходность от аренды здесь держится на уровне 7–8% годовых, иногда колеблясь от 6 до 9% в зависимости от рынка. При этом тайский бат уже много лет демонстрирует устойчивость. Инфляция не превышает 1%, а курс стабилен в пределах 5–10% за 15 лет. Именно поэтому Таиланд остаётся привлекательным для инвесторов.

Иностранцы инвестируют в Таиланд десятилетиями. Первые всплески интереса были ещё в 2009, 2012, 2017 и 2019 годах. После пандемии рынок восстановился даже быстрее прогнозов, и сегодня он вновь рассматривается как надёжный инструмент формирования пассивного дохода.

Сколько нужно на жизнь в Таиланде: $2 000 vs $5 000

Таиланд уникален тем, что даёт возможность комфортно жить в рамках разных бюджетов. Местные выпускники университетов начинают карьеру с зарплаты около $500. Но запросы у экспатов иные и включают европейские продукты, вино, сыр, качественную медицину. Без страховки лечение в Таиланде неподъёмно, поэтому в бюджет $2000–5000 всегда закладывают необходимость обращаться за медицинскими услугами.

Сумма $2000 считается комфортной для пенсионеров в Таиланде. Её хватает на аренду жилья (или проживание в собственной квартире), питание, медицинскую страховку, транспорт и досуг. На $2000 можно жить достаточно хорошо, но без излишеств.

Если же речь идёт о доходе от виллы в $5000, то этот уровень позволяет жить без сильных ограничений: регулярные походы в рестораны, спортивные активности, медицинские услуги высокого качества, импортные продукты, органические магазины, клубные абонементы, культурные мероприятия.

Фактически, это жизнь в премиальном сегменте.

К расходам добавляется транспорт. На Пхукете почти у всех есть машина или мотоцикл, потому что иначе сложно добираться до нужных мест.

Вложения

В среднем небольшие апартаменты (1–2 спальни) приносят около $2000 пассивного дохода в месяц. Если говорить о виллах, при сдаче они могут приносить $5000 и более. Это большие, просторные и дорогие объекты.

Многие начинающие инвесторы ориентируются на доходность $2000. Но чтобы выйти на такой уровень, стоимость недвижимости должна составлять около $300 000. Первый платеж составляет 30–35%, остальную сумму можно выплачивать равномерными платежами. При этом можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой, которая действует на весь период строительства.

Есть и дополнительные расходы, которые составляют около $15 000–20 000: мебель и техника, обслуживание комплекса, амортизация, налоги и оформление.

Многие застройщики предлагают кредитование после сдачи объекта под 7–12% годовых на срок до 5–10 лет.

Все налоги, связанные с владением и доходом от недвижимости в Таиланде, оплачиваются внутри страны. Здесь действует прогрессивная шкала, которая зависит от суммы.

При доходе в 5 млн. батов не нужно платить сразу 35% c них. Первые 150 тыс. не облагаются налогом, затем 7,5 тыс. уплачиваются с заработка до 300 тыс., потом 20 тыс. – с суммы до 500 тыс. и так далее.

Для владельцев недвижимости предусмотрены выгодные вычеты. Помимо личных и семейных, действует фиксированный расходный вычет:

• 30% от дохода при долгосрочной аренде;
• 60% при краткосрочной аренде.

Это значительно снижает налогооблагаемую базу.

Пример: доход $2000 в месяц (≈ 64 000 батов):

• годовой доход: 64 000 × 12 = 768 000 батов;
• минус вычет 30% (долгосрочная аренда): 768 000 – 30% = 537 600 батов;
• минус личные и семейные вычеты: 537 600 – 60 000 = 477 600 батов

Расчёт налога по шкале:

• 0–150 000 батов = 0;
• 150 001–300 000 = 7 500;
• 300 001–477 600 = (177 600 × 10%) = 17 760

Итого: 25 260 батов в год (~$789).

Владельцы недвижимости должны подавать налоговые декларации и отчитываться по доходам от сдачи недвижимости в аренду два раза в год (в сентябре и в апреле).

Заключение

Рынок предлагает варианты как для умеренного бюджета, так и для премиального образа жизни. При этом важно учитывать местную налоговую систему и дополнительные расходы на обслуживание недвижимости. Если вы хотите инвестировать в недвижимость Таиланда, тщательно планируйте бюджет, учитывайте риски, возможности рынка и выбирайте надежные объекты.