Инвесторы снова присматриваются к российским офисам и ТЦ

В первом полугодии 2017 года в объекты недвижимости в России, по данным CBRE, было инвестировано $1,6 млрд. Это на 15% превосходит соответствующий показатель первых шести месяцев 2015 года ($1,4 млрд), но на 36% меньше, чем в аналогичный период прошлого года ($2,5 млрд). Однако аналитики CBRE уточняют, что прошлогодняя цифра формировалась с учетом крупнейшей сделки первых шести месяцев 2016 года с участием государственной компании. Напомним, что весной 2016 года группа ВТБ стала владельцем небоскреба «Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити». Эта покупка сразу «сделала» 40% в общем объеме инвестиций. А без нее показатель I полугодия 2017-ого был бы на 6% выше, чем в тот же период в прошлом году. И это, по мнению экспертов, более корректно отражает тенденции на рынке инвестиций в недвижимость.

Наибольшей популярностью в последнее время у инвесторов пользуются офисы и ритейл. Во II квартале 2017 года вложения в офисный и торговый сегменты составили 34% и 32% соответственно. «Сегмент торговой недвижимости значительно увеличил долю в структуре инвестиций 1 полугодия 2017 года, увеличившись на 30 п.п. по сравнению со значением первой половины прошлого года (2,5%) и на 15 п.п. по сравнению со значением за весь 2016 год» - говорится в материалах CBRE. Ключевыми сделками этого периода стали продажи БЦ «Воздвиженка Центр» и «Легион II», а также торговых центров «Лето» и «Горбушкин Двор».

При этом в первые 6 месяцев текущего года экспертами отмечен заметный рост доли зарубежных инвестиций в российскую недвижимость. Она увеличилась до 34% (для сравнения, в прошлом году в I полугодии иностранцы обеспечили лишь 4,6% от общей суммы вложений). При этом в структуре всего объема инвестиций в российскую недвижимость на азиатские компании пришлось 11% – рекордная цифра. «Впрочем, говорить об активной экспансии азиатских инвесторов преждевременно – весь объем сделок с их участием сформирован одной сделкой по покупке офисного здания «Воздвиженка Центр» китайской Fosun Group и Avica Management Company, ставшей крупнейшей за 6 месяцев 2017 года. По нашим прогнозам, объем сделок с участием игроков из стран Азии до конца текущего года не изменится», – пояснили порталу Finversia.ru в CBRE.

Тем не менее, специалисты компании прогнозируют, что по итогам 2017 года, при условии стабильных курса рубля и цен на нефть, а также выхода экономики из рецессии, объем инвестиций может превзойти результат 2016 года и составить около $5 млрд.

Во многом инвестиционная активность, как говорят в CBRE, связана с политикой Банка России, направленной на снижение ключевой ставки (за 1 полугодие 2017 года ставка изменилась с 10% до 9%). Это оказало влияние на сокращение стоимости заемного финансирования. В I полугодии динамика ставок капитализации имела незначительную понижательную динамику, их уровень установился на следующих значениях: офисы – 9,75%, торговая недвижимость – 10%, складская недвижимость – 12,5%. «Важнейшим событием 1 полугодия 2017 года стало снижение ставки капитализации во всех сегментах коммерческой недвижимости, которое мы отметили впервые с 2014 г. Мы ожидаем, что данная компрессия станет позитивным сигналом для инвесторов и до конца года потенциальный интерес покупателей конвертируется в сделки. Так, в первой половине этого года были закрыты крупные сделки с участием иностранного капитала, а дальнейшая стабилизация рынка позволит, как минимум, сохранить долю иностранных инвестиций в общем объеме сделок», – говорит Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE в России.

В то же время на восточноевропейском инвестиционном рынке в сфере коммерческой недвижимости, как ранее отмечалось в ежеквартальном отчете международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield, доля России заметно снизилась – с 50,5% в 2010-2013 годах до 21% в I полугодии 2017 года. Место регионального лидера на сегодняшний день занимает Чехия – 32% по итогам 1 полугодия 2017 года.

Вместе с тем аналитики Cushman & Wakefield подтверждают, что именно российский рынок имеет наибольший потенциал роста в среднесрочной перспективе. По их ожиданиям, по итогам 2017 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России ожидается на уровне €4 млрд, что в соотношении к курсу рубля почти совпадает с прогнозом коллег из CBRE. «Ставки капитализации на коммерческую недвижимость пока не отреагировали на стабилизацию инфляции и значительное снижение ключевой ставки ЦБ. Этот показатель по-прежнему остается виртуальным, и большая часть сделок осуществляется, основываясь на ожиданиях от будущего арендного потока. По мере стабилизации арендных потоков и при условии сохранения стабильного курса валюты роль ставки капитализации будет возрастать», – говорится в отчете Cushman & Wakefield.