Биткоин на полтора «квадрата»

Цена столичной «однушки» 35 кв. м в последние дни лета составила бы около 23,5 биткоина, будь криптовалюта в ходу на этом рынке. Может, скоро будет?

О том, что в будущем сделки с квадратными метрами можно будет проводить за биткоины, эфириум, токены и пр., разговоров ходит много. Тем более, что за рубежом соответствующие прецеденты уже есть. Первым считается сделка по продаже виллы в Израиле за 5000 биткоинов в 2012 году. В 2014-ом за 2700 биткойнов (что тогда было эквивалентно сумме, превышающей $1,5 млн) была реализована роскошная вилла на побережье озера Тахо в США.

В последнее время подключение к блокчейн-движению начали обозначать и участники российского рынка недвижимости. В июле 2017 года о готовности принимать биткоины в счет оплаты своих услуг на вторичном рынке жилья сообщила риэлторская компания «Релайт-Недвижимость». Почти одновременно группа компаний «Экоофис» заявила о том, что рассматривает возможность принимать в криптовалюте плату за аренду своих офисных площадей. Месяц спустя агентство элитной недвижимости Kalinka Group объявила о выходе на рынок лота, цену за который владелец назначил в криптовалюте. На продажу за 3 000 биткоинов (что на тот момент соответствовало 482 млн рублей или же порядка $8 млн) был выставлен загородный особняк площадью 930 кв. м в поселке Николино.

Если сопоставить среднюю стоимость жилья в Москве (166 950 рублей за 1 кв. м, индекс IRN.RU на 28.08.2017) и курс биткоина (258752 рублей, индекс CoinDesk Bitcoin Price на 29.08.2017), то получится, что на один биткоин в конце августа можно было бы приобрести чуть более 1,5 квадратных метров столичной жилплощади. Проблема в том, что из-за чрезвычайно высокой волатильности криптовалюты данное соотношение может меняться, как говорится, не по дням, а по часам. И это обстоятельство в числе прочих является одним из препятствий для проникновения криптовалюты в системы взаиморасчетов на рынке недвижимости.

Что еще мешает свершению блокчейн-революции в этой сфере? Насколько реальным представляется проведение сделок с недвижимостью в биткотинах и пр.? Как это может отразиться на рынке, если представить, что для этого появятся правовые условия или найдутся ходы в существующем законодательстве? Какие перспективы в сфере недвижимости у такого способа привлечения финансирования, как ICO? Какое время нужно, чтобы сделки на рынке недвижимости за криптовалюту получили относительно широкое распространение? Готовы ли к этому участники рынка?

Эти вопросы портал Finversia.ru задал риелторам и девелоперам.

Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп»:

Хотим мы того или нет, но мир движется к полностью безналичной форме обращения средств. Рано или поздно этот процесс охватит все рынки отрасли. Вместе с тем мы наблюдаем падение доверия к контролируемым государствами эмитентам. Люди по всему миру хотят быть уверенными в том, что у них будет надежный инструмент международных расчетов, независящий от политической конъюнктуры. Именно таким средством станут биткоины или другие криптовалюты.

Полагаю, что о массовом применении биткоинов для расчета на рынке жилья в целом говорить пока очень рано. Однако для определенных направлений, скажем, для трансграничных сделок с недвижимостью, этот инструмент будет удобным. По сути, он является международной валютой, которая позволяет сохранить анонимность ее держателям. Думаю, немало покупателей зарубежной недвижимости всерьез воспринимают биткоины. К тому же напомню, что первые сделки с недвижимостью при посредстве криптовалют за рубежом уже закрыты. В России один из девелоперов, а также частный собственник недавно выставили на продажу объекты на загородном рынке за биткоины. Однако, на мой взгляд, пока они преследуют сугубо рекламные цели.

На мой взгляд, уже в течение пяти ближайших лет биткоины могут занять стабильную долю трансграничных сделок с недвижимостью – пока что это наиболее очевидное и мотивированное применение криптовалют. В остальном же понадобится не менее 10 лет, чтобы биткоин стал таким же привычным, как и рубль.

Если расчеты с криптовалютами на рынке жилья станут массовой практикой, то в целом оборот средств в строительстве и недвижимости, безусловно, ускорится. Собственно, мы уже сегодня наблюдаем зарождение элементов полной оцифровки сделок – онлайн-поиск жилья, электронные заявки на ипотеку и удаленная регистрация сделок в Росреестре. Следующий этап – перевод средств без каких-либо посредников, которыми сегодня чаще всего выступают банки. Именно биткоины сократят до минимума участие банков в транзакциях. Кроме того, отпадет необходимость в учете и регистрации сделок с недвижимостью – дома и квартиры также будут свободно продаваться, как любые другие товары.

Что касается ICO, то это, на мой взгляд, скорее, финансовые пирамиды, нежели реальный способ привлечь средства на конкретный бизнес. К тому же нужно понимать, что объем средств, привлекаемых в ICO, не такой большой, чтобы запустить девелоперский проект. Всегда есть вероятность, что новая валюта, под которую собираются средства, может «не выстрелить» и вы останетесь вовсе без средств.

Михаил Титов, заместитель директора отдела исследований рынка международной консалтинговой компании CBRE:

На сегодняшний день рынок криптовалюты является достаточно перспективным. Существующие криптовалюты активно развиваются, при этом курс основных криптовалют является нестабильным. Несмотря на большое внимание к новым денежным единицам, для многих этот сегмент остается весьма непрозрачным, а механизмы внедрения в повседневную жизнь могут показаться сложными. Даже если в ближайшее время цифровые деньги приобретут большую популярность, то все равно перспектива присвоения им статуса как одной из официальных и законодательно закрепленных валют очень далека. На сегодняшний день, подобные инициативы преимущественно можно расценивать как маркетинговый ход.

Даже в случае законодательного закрепления статуса платежей в криптовалюте, перспектива совершения реальных сделок с недвижимостью, на мой взгляд, останется туманной. Все же наш рынок достаточно консервативен и мало готов к подобным нововведениям. Однако не исключено, что новости о таком маркетировании объектов будут еще появляться, скорее всего в сегменте жилой недвижимости.

Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу девелоперской компании «Самолет Девелопмент»:

Целесообразность использования криптовалюты в той или иной отрасли определяется условиями и готовностью рынка, в том числе законодательно. Вопрос – нужно это или нет рынку недвижимости – на данном этапе риторический, так как законодательная база еще не сформирована, и серьезно рассматривать сделки подобного формата, по крайней мере, в России пока рано.

В то же время я не исключаю, что если появится правовой фундамент, то отдельные прецеденты расчетов на рынке недвижимости в криптовалютах не заставят себя ждать. Рынок недвижимости достаточно консервативен, но при этом застройщики активно развиваются и внедряют инновационные технологии в свою деятельность. Например, мы уже активно используем технологии VR в продажах недвижимости.

Однако стоит отметить, что по своей сути криптовалюта сегодня обладает высокой волатильностью, что исключает массовое использование данной категории в расчетах на рынке недвижимости, скорее это из разряда «далекое будущее», когда вся валюта в мире станет виртуальной. В данном случае сроки определяет глобальная перспектива развития криптовалют и сопутствующих технологий, разного рода рынки лишь адаптируются под новые условия на локальных рынках.

Если же говорить о блокчейне, как о реестре распределенных данных, то он действительно будет в помощь в деле архивирования данных и учете кадастровой стоимости земли. Эта технология имеет хорошие перспективы развития в секторе недвижимости.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group:

На днях мы заявили о первом случае, когда владелец элитного загородного дома пожелал продать свою недвижимость за биткоины. Не прошло и часа после выхода новости, как звонки с аналогичными пожеланиями поступили от других клиентов. Вполне возможно, что это всего лишь мода, которую пока сложно назвать тенденцией. Но мы не исключаем, что криптовалюта в скором времени станет такой же обыденностью, как и фиатные денежные средства, которыми мы расплачиваемся ежедневно.

Сейчас вопрос активно изучается как с инвестиционно-финансовой точки зрения, так и с юридической. На данный момент основные препятствия связаны с нашим законодательством. С одной стороны, однозначного запрета на использование криптовалюты нет, но и разрешенной ее назвать нельзя. Криптовалюта сейчас находится в так называемом «сером» правовом поле. Подозреваем, что наши законодатели взяли паузу, чтобы детально изучить, как корректно описать эти инновационные активы.

На сегодняшний момент все препятствия в использовании криптовалюты при купле-продаже недвижимости связаны с описанием терминологии. Если криптовалюту признают материальным активном, как это сделали в Китае и Швейцарии, то все сделки можно беспрепятственно совершать по договору мены. Если же криптовалюта будет признана денежным активом, то сделки должны проходить по договору продажи. А по нашему законодательству расчеты за недвижимость в России между валютными резидентами могут производиться только в национальной валюте. Сделают ли исключение для криптовалюты – большой вопрос. Также остается непонятен механизм уплаты налогов. Мы уже сейчас ощущаем, что любое промедление с созданием законодательной базы способно негативно сказываться на бизнесе.

Выход рынка недвижимости на ICO может до неузнаваемости изменить существующую модель организации бизнеса. Прежде всего, будет полностью пересмотрено ценообразование. В системе, организованной по принципу блокчейн сложно скрыть какие бы то ни было серые платежи, что станет препятствием для распространения коррупционных схем и взяточничества. Хотя в любой модели рано или поздно рождаются свои мошеннические схемы, здесь их будет создать гораздо сложнее.

И самое главное – с развитием ICO в недвижимости девелопер будет создавать объекты, востребованность которых будет понятна на этапе задумки. Задача невероятно сложная, но с ее решением на рынке будут появляться проекты, которые нужны обществу, городу, инвесторам. Спрос будет понятен задолго до появления здания и начала строительных работ. А если проект реально востребован, то он уже сможет иметь стартовое финансирование от потенциальных покупателей. Более того, девелопер сможет показать инвестиционным компаниям и банкам – потенциальным партнерам, спрос на будущий объект и это в разы упростит схему принятия решения банками и инвесторами. Все это – потрясающая история, которая позволит рынку избавиться от появления неликвидных объектов на этапе white paper.

Думаю, если говорить о рынке элитной недвижимости, то около трети клиентов уже «погрузились» в мир криптовалюты. Если появятся разъяснения регулятора о том, как трактовать криптовалюту, первые сделки состоятся сразу. Около 3-4 месяцев потребуется на развитие бизнес-моделей расчетов криптовалютой на рынке недвижимости, а через 6-9 месяцев подобные сделки перестанут носить единичный характер.

Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис»:

На сегодняшний день уже известно о сделках с криптовалютой на столичном рынке недвижимости. Об этом заявляли и представители девелоперских компаний, и риелторы. Мы также прорабатываем направление аренды офисных площадей с оплатой в криптовалюте. Принимая биткоины (а в перспективе, возможно, и другие криптовалюты), мы планируем привлечь на рынок дополнительный платежеспособный спрос. У нас уже были подобные запросы от потенциальных арендаторов, что позволяет прогнозировать востребованность услуги.

Основное препятствие для расчетов в криптовалюте – отсутствие (по крайней мере, на данный момент) соответствующего законодательного регулирования. Для приема к оплате криптовалюты требуется разработка сложной схемы, соответствующей требованиям закона. В данных условиях сделки с криптовалютой вряд ли смогут стать для рынка недвижимости массовым явлением. По нашим прогнозам, в первые полгода после запуска услуги доля сделок с оплатой в криптовалюте на объектах ГК «Экоофис» не превысит 5-10%. После включения криптовалют в систему законодательного регулирования эта доля будет расти.

Андрей Колочинский, управляющий партнер девелоперской ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19):

На мой взгляд, сегодня нет никаких предпосылок сколь-нибудь серьезно обсуждать расчеты на рынке жилья посредством криптовалют. И дело даже не в каких-то юридических или технических препятствиях, проблема – в сознании населения. Полагаю, что большинство даже достаточно образованных людей и профессионалов отрасли смутно представляет себе, что такое криптовалюта, принцип ее работы и инструменты, которыми можно с ней управляться. Массовый покупатель жилья тем более не силен в этой теме.

Даже если мы представим, что криптовалюты будут внедрены и восприняты участниками рынка, на мой взгляд, ничего принципиально не изменится. Какой смысл проводить оплату криптовалютой, если это влечет риски, связанные с ее чрезмерной волатильностью? За один месяц биткоин может потерять в цене одну тысячу долларов. Возможны и технические сбои, однако возврата средств покупатель уже никогда не дождется в силу самой технологии, которая не позволяет несколько раз использовать одни и те же биткоины. Иными словами, самому рынку такой экзотический способ оплаты сегодня ни к чему.

На мой взгляд, рано или поздно все попытки привлечь средства за счет создания новых криптовалют для ICO закончатся их полным крахом. Основная функция денег – быть всеобщим эквивалентом, и как только таких эквивалентов становится слишком много, один из них будет отторгнут рынком. Так произойдет и с большинством новых криптовалют. В связи с этим привлечение средств на строительство по каналу ICO кажется вовсе фантастичным, ведь если девелопер вложится в «пузырь», который лопнет, то он понесет огромные убытки.

Однако не надо считать меня совсем уж скептиком. Просто я считаю, что нужно время, чтобы технология была воспринята. Разве все риелторские компании бросились открывать колл-центры сразу после изобретения телефона? Нет, это произошло гораздо позже. Полагаю, криптовалюты тоже будут использоваться и, возможно, когда-нибудь вовсе вытеснят стандартные расчеты. Однако, на мой взгляд, это вопрос отдаленного будущего. На мой взгляд, биткоины могут прийти на рынок жилья в течение ближайших 15 лет. В числе прочего для этого необходимо создание массового и простого программного обеспечения, которым сумеют пользоваться даже самые пожилые покупатели и продавцы недвижимости.

Константин Барсуков, генеральный директор «Релайт-Недвижимость»:

Если речь идет именно о расчетах биткоинами за недвижимость, то думаю, что никакого особого смысла в этом нет.

Безусловно, участники рынка, в итоге могут адаптироваться к любым нововведениям. Но, нужно учитывать тот факт, что криптовалюта сегодня подвержена значительным скачкам в цене по отношению к обычной валюте. Регистрация длится несколько дней, а то и недель. За это время крипотовалюта может очень сильно измениться в цене в любую сторону. А значит продавец или покупатель могут потерять в рублях значительную сумму. В свое время мы видели много подобных ситуаций, когда расчеты между сторонами происходили не в рублях, а в долларах или евро, и их курс резко вырастал. Тут же – на криптовалютном рынке – курс может настолько же резко еще и упасть. Вряд ли кто-то из них согласится на такие риски.

Нужно учитывать, что конкретно в московском регионе, да и во многих других регионах РФ взаиморасчеты между покупателем и продавцом выглядят так: деньги за квартиру «замораживаются» в банковской ячейке, депозите нотариуса или аккредитивном счете от момента подписания договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности. Если регистрация происходит, то деньги получает продавец. Если не происходит, то забирает назад покупатель.

В общем, до тех пор, пока какой-нибудь из альткоинов не будет стабилен в цене, а еще лучше пока регистрация перехода права собственности не будет происходить мгновенно, говорить о взаиморасчетах между сторонами в криптовалюте – рано. Да, можно обойти этот вопрос, например, если покупатель на свой риск выплатит цену в альткоине сразу после подписания договора купли-продажи, не дожидаясь регистрации перехода права собственности на свое имя. Но для этого ему нужен продавец, который хочет получить сумму именно в криптовалюте, а не в рублях. А двух таких людей сейчас встретить не просто.

Так что, думаю, что внедрение криптовалюты в систему взаиморасчетов на рынке недвижимости – дело далеко не ближайшего будущего. Сейчас криптовалюта все-таки больше инвестиционный инструмент. Пока ею нельзя будет расплачиваться так же, как рублями, за любые покупки, говорить о другом ее применении – нельзя.

Что касается ICO, то, думаю, что застройщикам есть смысл посмотреть в эту сторону. Особенно, если они смогут четко ответить на вопрос инвестора – какую прибыль и в какой срок он сможет получить. Или почему криптовалюта засройщика должна вырасти в цене. Мне кажется, что тут строительная отрасль может получить хорошую альтернативу банковскому кредитованию.

Если говорить об оплате комиссионных агентствам недвижимости, то использование цифровых денег вполне возможно. Мы, например, принимаем в качестве оплаты биткоины и эфиры. Но это сделано исключительно для удобства некоторых клиентов, которые не хотят конвертировать свою криптовалюту в рубли.

И, конечно, есть смысл говорить в целом о применении технологии блокчейн на рынке недвижимости. Например, в эту плоскость можно перевести регистрацию перехода прав собственности. Это может существенно ускорить процесс.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

За рубежом метод расчетов в криптовалюте периодически применяется в сделках с недвижимостью уже в течение четырех-пяти лет. Значит, кто-то видит в этом свои плюсы.

Если биткоин в России официально будет признан платежным средством, то желающие приобрести недвижимость за криптовалюту, скорее всего, найдутся достаточно быстро. Сложнее будет найти продавца, готового отдать реальный объект за виртуальные деньги. В особенности теперь, когда курс биткоина находится на пике, многие ожидают обвала и этой валюты, не понимая, чем обеспечен ее рост. Возможно, в России более успешной будет аренда за биткоины.

Около пяти лет назад уже начинали говорить об онлайн-покупках недвижимости, и тогда это большинству участников рынка казалось фантастикой. Тем не менее, сейчас такие инструменты запускаются и успешно функционируют (пример – «Дом-клик» от Сбербанка в первую очередь). Так что по биткоину горизонт распространения, вероятно, примерно такой же, около 5-7 лет.