Инвесторы в недвижимость делают ставку на офисы в Европе

После более чем года глобальной практики удаленной работы из-за пандемии коронавируса инвесторы в недвижимость делают ставку на то, что спрос на офисные помещения в Европе будет расти по мере того, как вакцинация от COVID-19 будет набирать обороты и люди наконец-то вернутся на работу.

По данным брокера по недвижимости JLL, мировые объемы в области аренды офисной недвижимости упали на 31% в первом квартале по сравнению с прошлым годом, хотя Европа оказалась более устойчивой, чем США.

«Представление о том, что офисам настал конец - полная чепуха», - сказала Кейт Бреслауэр (Keith Breslauer), управляющий партнер европейского инвестора в недвижимость Patron Capital Partners. «Никто из "умных денег" не верит в это», - добавила она

В прошлом месяце Бреслауэр работала над тремя новыми возможностями развития офисов в британских региональных городах.

Но долгосрочное влияние пандемии на режим работы пока остается неясным.

Банковская корпорация HSBC планирует почти вдвое сократить объем продаж недвижимости в мире, а консалтинговая компания Deloitte сообщила своим британским сотрудникам, что они могут работать где угодно. Банки США, такие как Goldman Sachs и JPMorgan, приказали сотрудникам вернуться в офисы.

«Некоторые из них будут расширяться, а некоторые сокращаться, некоторые вообще останутся неизменными», - сказал Джеймс Корл (James Corl), глава группы частной недвижимости в инвестиционном менеджменте Cohen & Steers.

«После экономического спада всегда открываются отличные возможности для инвестирования».

Корл сказал, что рост гибридной работы, от нескольких дней работы в офисе до оставшеся части работы из дома, уравновешивается потребностью в большем количестве офисных помещений на человека в эпоху социального дистанцирования.

По словам инвесторов, дефицит предложения, который предшествует пандемии, также поддерживает цены, даже несмотря на то, что компаниям может потребоваться на 20-30% меньше места.

Саймон Мартиндейл (Simon Martindale), директор фонда Mayfair Capital Investment Management, сказал, что управляющий недвижимостью организовывал сдачу в аренду большого регионального офиса в Великобритании для «большой корпорации», ищущей дополнительное пространство.

По словам аналитиков и брокеров, пандемия нанесла большим компаниям в Европе меньший ущерб, чем первоначально ожидалось, чему способствовала сильная государственная поддержка, и большинство из них продолжают платить за аренду.

По словам Мэтью Маколи (Matthew McAuley), директора по глобальным исследованиям JLL, такие центры в США, как Сан-Франциско и Нью-Йорк, не проявили такой устойчивости, потому что арендаторы с венчурным и частным капиталом менее способны заключать новые договоры аренды, чем транснациональные корпорации.

По словам брокеров, инвестиционные операции резко упали из-за пандемии. Но там, где заключались сделки, цены на офисы в центральных деловых районах Европы выросли на 13% в 2021 году по сравнению с 2020 годом, по данным Real Capital Analytics, в то время как сопоставимые сделки в США упали.

Источники в отрасли говорят, что инвесторы в недвижимость США все больше интересуются Европой.

«Ряд зарубежных инвесторов (желают) посетить Лондон и пройти карантин, чтобы осмотреть здания и сделать ставки на них», - заявил недавно брокер по недвижимости Savills.

Kennedy-Wilson Holdings, зарегистрированная на NYSE, на прошлой неделе купила офисный блок недалеко от лондонского посольства США за $252 млн вместо заявленной цены примерно в $222 млн за отмененную продажу здания в 2019 году.

По словам Рональда Дикермана (Ronald Dickerman), президента инвестора в недвижимость Madison Property Management, двойное шоковое потрясение от Brexit и COVID-19 в Великобритании проходит. «Мы очень, очень оптимистичны в отношении восстановления Великобритании и Лондона», - сказал он.

Madison, инвестор Capital & Counties, владельца лондонского торгового района Ковент-Гарден, в прошлом месяце купил миноритарный пакет акций 37-этажной башни Salesforce в финансовом районе Сити.

RE Capital планирует потратить до 150 миллионов фунтов ($208 млн) на офисы в центральном Лондоне в этом году. В прошлом году она купила здание в Вестминстере, недалеко от парламента Великобритании.

«Если посмотреть на объем предложения на ближайшие несколько лет, он будет очень ограниченным», - сказал Саймон Бэнкс (Simon Banks), глава британского департамента недвижимости RE Capital, добавив, что «местоположение становится все более важным».

Сотрудники могут предпочесть находиться рядом с железнодорожными станциями, так как они по-прежнему опасаются, например, автобусов или метро.

Дэвид Гринбаум (David Greenbaum), финансовый директор компании CPI Property Group в Центральной Европе, сказал, что пандемия не изменила его подход к офисам, которые составляет более 50% его портфеля.

Сотрудники, которые с энтузиазмом относились к работе из дома прошлой весной, теперь упускают возможности обучения и совместной работы, и, по его словам, желание работать из дома, вероятно, уменьшится. «Маятник всегда качается», - заявил он.

Он также добавил, что доля вакантных площадей остается очень низкой в ​​таких городах, как Берлин, тем самым поддерживая рынок.

По данным CBRE, арендная плата за первоклассные офисы в первом квартале выросла примерно на 2% в Берлине по сравнению с прошлым годом и более чем на 5% в Париже, в то время как лондонский Вест-Энд оставался стабильным. В центре Нью-Йорка, где больше незанятых офисных площадей, арендная плата упала более чем на 5%.

Интерес инвесторов к офисам растет, поскольку логистика начинает становиться всё дороже.

«Доходность в логистике упала на 300 базисных пунктов за пять лет, с 7-9% до 4-6%. На этом рынке очень сложно зарабатывать деньги», - сказала Бреслауэр из Patron Capital.

По словам источников, логистические компании борются с расходами на доставку, поощряя такие формы, как пункты выдачи в магазинах Amazon Fresh и услуги быстрой доставки продуктов в небольших городских распределительных центрах.

Материалы на эту тему также можно прочитать: