Кто инвестирует в российские отели и как на этом зарабатывает

Стоимость проживания в отелях в 2024 году выросла на 29%, а спрос на них – на 43%: такие данные приводит аналитический центр «Чек индекс» компании «Платформа ОФД». Российский гостиничный сектор последние годы активно развивается и привлекает больше предпринимателей и инвесторов, заинтересованных во вложениях в коммерческую недвижимость. Одним из востребованных направлений становятся загородные эко– и парк-отели. Кто в них инвестирует, что привлекает инвесторов в таких проектах и как можно на них заработать.

Кто инвестирует в отели и почему

Развитие внутреннего туризма, рост интереса к коротким загородным поездкам и стремление людей к отдыху на природе делают гостиничный сегмент одним из самых устойчивых и перспективных для инвестиций. Особенно это касается форматов, отвечающих новым запросам гостей – на уединение, экологичность, атмосферу и комфорт.

Инфраструктура не поспевает за спросом. В 2024 году в России открыли рекордные 80 отелей – больше, чем в любой год с 2018-го. Но даже этого оказалось недостаточно, чтобы покрыть растущую потребность в качественном размещении. Дефицит номерного фонда сохраняется, что делает отельные проекты высоко востребованными и поддерживает их инвестиционную привлекательность.

Для многих частных инвесторов гостиничная недвижимость становится альтернативой квартирам в Москве. Если раньше накопления традиционно вкладывались в городскую жилую аренду, то сегодня растущее число инвесторов смотрит в сторону загородного туризма. И причина не только в доходности – средняя рентабельность от объектов размещения уже превысила показатели по жилой недвижимости и коммерческим офисам. Но, что важнее – это то, что здесь включается еще и другой мотив более глубокого уровня, чем просто деньги и прибыль.

Мы это видим на примере Pine River. Первые инвесторы – это те, кто когда-то приехал к нам просто на выходные, влюбился в место, почувствовал атмосферу и захотел стать её частью. Но при всей личной вовлечённости решение об инвестиции всегда остаётся экономическим. Люди считают: смотрят на модель, просчитывают доходность, оценивают риски. У нас прозрачная финансовая система, понятная архитектура продукта, стабильный рост загрузки и выручки. Всё это позволяет инвесторам рассчитывать не только на эмоциональную отдачу, но и на рентабельность вложений.

Но это история не про «возьмите мои деньги, мне тут нравится», это взрослый и осознанный интерес. Каждый инвестор, прежде чем войти в проект, запрашивал бизнес-план, анализировал рентабельность и структуру доходности. Эмоциональный отклик важен – он формирует доверие, но без понимания финансовой модели, без прозрачности процессов и четкого управление ничего не работает.

У нас есть гости-партнеры, которые покупали дома «Нео Типи» еще на старте за 2,5 млн. рублей. К 2023 году стоимость домов выросла до 5 млн. рублей, но никто из инвесторов их не продает – не потому, что не могут или не хотят, а потому что видят потенциал роста и получают стабильный доход.

Как инвесторы зарабатывают на отелях

Форматов инвестиций в гостиничной нише много: можно купить номер в отеле, вложиться на этапе проектирования, стать совладельцем или партнером. В Pine River работает немного иной принцип – здесь инвестор приобретает модульный дом, который становится частью номерного фонда отеля.

У нас это сборно-разборные, модульные дома, которые не требуют разрешения на строительство: это важно, потому что инвестор не хочет заходить в земельный фонд. Он заключает договор купли-продажи, потом фактически сдает оператору – то есть нам – в аренду, оператор ставит этот дом на свою локацию и выплачивает инвестору процент выручки.

Оператор занимается подведением коммуникаций к дому, благоустройством территории, оплатой коммунальных услуг, мелким ремонтом, уборкой, стиркой и другими вопросами.

Порог входа зависит от конкретного дома, который приобретает инвестор. У нас в среднем это 5-10 млн. рублей. Сумма окупается в самом сложном сценарии – примерно за 5 лет, то есть, инвестор получает 20% годовых на вложенный капитал.

Условия инвестирования также зависят от конкретного проекта. В Pine River договор заключается на 10 лет. С одной стороны, инвестор успевает полностью вернуть вложенную сумму и получить прибыль. С другой стороны, подходит к концу жизненный цикл дома, после чего можно делать реновацию. Не только из-за того, что надо обновить изношенные элементы – в модульных домах легко делать ремонт в процессе эксплуатации. Но и с точки зрения того, что через 10 лет меняются тренды: появляются актуальные цвета, стили, дизайны.

Какие проекты ищут инвесторы

Для инвестора важны цифры – в первую очередь стабильная загрузка и динамика среднесуточной цены. При этом проекты с уникальностью часто показывают более высокий доход. Чем более необычен дом, локация или формат проживания, тем выше его потенциальная доходность: гость быстрее принимает решение и готов платить больше за впечатление, которого не найти в других отелях.

Гость не будет возвращаться только ради того, чтобы пожить в доме на природе или поплавать в бассейне. Такие элементы сделают для него отель интереснее, но они не будут решающим фактором.

Гости возвращаются и рекомендуют отель, когда он попадает в их ожидания и предпочтения. Для этого отель должен закрывать их основную потребность. Например, наши гости ищут тишины, уединения, хотят пожить в лесу среди пения птиц и шума деревьев, но с базовыми удобствами. Это совпадает с трендом на оздоровительный отдых, на отдых-восстановление – когда человек, живущий в стремительном ритме мегаполиса, хочет уехать на несколько дней за город и замедлиться. А потом вернуться в Москву и снова активно работать.

Именно поэтому у нас нет проложенных дорожек, заборов, коттеджей. Использовали форматы домов, которые позволяют ощущать себя в сердце природы. Постоянно расширяем территорию, чтобы гость видел простор, а не выглядывающие из-за деревьев высотки.

Иногда гостям хочется поработать во время отдыха, получить новые впечатления. Поэтому современным отелям нужно развивать инфраструктуру, нужны дополнительные услуги, которые будут повышать стоимость проживания. Такими услугами могут быть бассейн, спа, баня, разные варианты активного отдыха: например, мы предложили гостям мастер-классы в гончарной мастерской, прогулки на лошадях и лодках.

Опыт показал, что эти услуги лучше предлагать в индивидуальном формате – у своевременного гостя есть высокий спрос на персональный подход. В том числе в вопросе отдыха.

Формула успешного отеля для владельца и для инвестора

Гостиничный рынок сегодня растет не только количественно, но и качественно: россияне начали путешествовать чаще, и не только в отпуск. Краткие поездки на выходные, работа из нестоличных городов, интерес к аутентичному отдыху – всё это делает внутренний туризм устойчивым трендом. А вместе с ним растёт и спрос на комфортные, но не обезличенные отели. Особенно – за пределами мегаполисов.

Однако, чтобы отель был экономически успешным и для его владельца, и для инвестора, он должен быть уникальным и быть не просто проектом, а средой с определенной атмосферой. Это особенно важно для небольших проектов – не сетевых отелей-гигантов, а одиночных продуктов. В такие отели люди часто едут к людям, а не к инфраструктуре или конкретным услугам. Поэтому атмосфера играет более значимую роль, чем все «технические» аспекты.

Владельцу отеля важно обращать внимание на то, какую среду он создает для гостя, кого он привлекает, какое сообщество гостей формирует, с какими ценностями и интересами. А инвестору – оценивать проект не только по техническим характеристикам вроде правильного расположения, современного номерного фонда, следования тенденциям рынка, но и с точки зрения личного впечатления и отклика гостей.