Среда, 21.04.2021
×
Уолл-стрит: цифровые валюты - опасны. Barclays: акции для покупки. J&J: рост прибыли на 7%

Владимир Савенок: Недвижимость – история несчастливой любви

+1 -0
Аа +

Относитесь к инвестированию в любые активы рационально.

Публикую эту историю не просто с согласия героя, а по его настоятельной просьбе.

Как и многие другие россияне (а также белорусы, украинцы, казахи и т.д.) этот человек всегда считал недвижимость самым лучшим активом, который не только покроет инфляцию, но и даст инвестору реальный доход.

И так думают многие люди. До тех пор, пока не сядут с калькуляторами и не посчитают, насколько эффективны их инвестиции.

Мы сели и посчитали. Именно после таких расчетов Олег изменил свое отношение к недвижимости… Потому что за 13 лет рост цены его квартиры составил…. МИНУС 5,3%.

Мой клиент любил недвижимость… И разлюбил.

Вот его история.

ПЕРВАЯ ЛЮБОВЬ – ПОКУПКА КВАРТИРЫ

В 2007 году Олег купил себе квартиру в ближнем Подмосковье. В Новой Москве. Тогда он даже не думал о ценах, потому что покупал квартиру для себя, а не для сдачи в аренду. Дом был почти построен, но еще не сдан. То есть, покупал на первичном рынке.

Полный расчет за квартиру был сделан в декабре 2007 года – 3,100,000р.

До этого он снимал точно такую же квартиру в том же районе. Платил за нее 18 000р. в месяц. То есть, если бы он купил эту квартиру для сдачи в аренду, он получал бы 6,9% годовых (в рублях).

В 2007 году этот район был ужасный. Никакой инфраструктуры (как в любой новостройке). Грязь. До ближайшего метро можно добраться только на маршрутке, предварительно отстояв в очереди не менее 30 минут и далее движение в пробках около 40-50 минут.

Сейчас там все иначе. Магазины, торговые центры. До метро – 15 минут на маршрутке или 20 минут пешком. Живи и радуйся…

В марте 2021 года у Олега появились свободные средства и он решил их инвестировать. Самый понятный для него инструмент инвестирования – недвижимость. Он уже покупал ее и считает, что знает этот рынок.

Тем не менее, он решил посоветоваться с консультантом, куда инвестировать – в недвижимость или в другие инструменты («говорят, что на акциях можно заработать больше»). К тому же задумался над тем, чтобы продать эту квартиру и купить новую в Москве.

И вот тогда мы решили сделать те расчеты, которые полностью поменяли его отношение к недвижимости.

Мы решили просто рассчитать доход, который он получит, если продаст свою квартиру. Которой он владеет уже более 13 лет.

ЛЮБОВЬ УМИРАЕТ – РАСЧЕТ ДОХОДА

Итак, данные для расчета.

2007й год:

СТОИМОСТЬ В РУБЛЯХ – 3,100,000р.

КУРС ДОЛЛАРА – 24,5р. за 1 доллар

СТОИМОСТЬ В ДОЛЛАРАХ – 126,530 долларов

Если бы квартира покупалась не для жизни, а для сдачи в аренду, инвестор получал бы приблизительно 18,000р. в месяц (216,000р. в год). Доход от сдачи в аренду – 6,9% годовых. Чуть больше ставки ЦБ, которая на тот момент составляла 6,5%.

Это было тогда – 13 лет назад. Сегодня, когда рядом метро и есть вся необходимая инфраструктура, недвижимость должна бы стоить гораздо дороже. На самом деле так и есть. Посмотрите, как изменилась цена квартиры.

2021й год:

СТОИМОСТЬ В РУБЛЯХ – 9,100,000р. Рост почти в три раза!

Но затем мы пересчитали все в долларах.

Курс доллара в апреле 2021 года – 76р.

СТОИМОСТЬ В ДОЛЛАРАХ – 119,737 долларов (!!!)

Это удивительно, но стоимость квартиры в долларах упала за 13 лет на 5,3%. Это оказалось неожиданно не только для моего клиента, но и для меня самого (потому что я не слежу за этим рынком)… И это сейчас – когда на рынке недвижимости бурный рост! А ведь еще несколько месяцев назад его квартира стоила всего 7,000,000 рублей.

Да, Олег купил квартиру не для сдачи в аренду, а для себя. В таких случаях, наверное, нет большого смысла в расчете доходности квартиры. А как же те, кто покупает недвижимость для инвестирования свободных средств? Многие не сдают свои квартиры, а просто держат их, думая, что они растут в цене. И они действительно растут. В рублях. Но доллар в России почему-то растет гораздо быстрее.

Клиент был не столько расстроен этими расчетами, сколько озадачен. Как же так? – Все вокруг всегда говорили, что недвижимость – лучший инструмент для инвестирования. И от инфляции защитит, и реальный доход Даст. После расчетов его вера в незыблемый и надежный актив рухнула…

ЗАЧЕМ ОЦЕНИВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ВАЛЮТЕ?

Россияне не любят считать свои доходы в долларах – они предпочитают родной рубль. И иногда задают вопрос – «Зачем мне считать доход в валюте, если я живу в России?».

Дело в том, что доход нужно просто СЧИТАТЬ. В чем угодно. И сравнивать разные инструменты. Если вас интересует доход в рублях, данная статья говорит о том, что если бы вы конвертировали свои рубли в доллары и просто держали их в депозите, вы бы получили более высокий доход. В рублях.

В Беларуси и Казахстане люди думают иначе – там привыкли все пересчитывать в твердой валюте. Цены на недвижимость и автомобили. И свои доходы.

Один из клиентов из Казахстана тоже поделился со мной своей историей о том, как он потерял на свои инвестициях в недвижимость несколько сотен тысяч долларов. Это составило примерно 30% вложенного капитала. Он, кстати, тоже разлюбил недвижимость после этого.

ЛЮБОВЬ ЗАТУМАНИВАЕТ МОЗГИ

ВЫВОД очень простой – СЧИТАЙТЕ! Не нужно влюбляться в активы – любовь затуманивает мозги. Относитесь к инвестированию в любые активы рационально.

Эта история – о недвижимости. Но я могу также найти истории о том, как инвесторы «влюблялись» в какие-то компании и покупали их акции, даже не взглянув на их финансовые отчеты и не сравнив их с конкурентами. Результат таких инвестиций «по любви», как правило, заканчивается плачевно.

Удачных инвестиций!

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/profile.php?id=100001816133532

Орфография и пунктуация авторов блогов сохранена. Перевод англоязычных блогов – автор блога.
Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все обзоры блогов »
+1 -0
404
ПОДПИСАТЬСЯ на канал Finversia YouTube Яндекс.Дзен Telegram

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Насколько ответственны ответственные инвестиции? Насколько ответственны ответственные инвестиции? Как спасти ESG-инвесторов от самих себя? American Airlines возобновит набор пилотов по мере восстановления спроса на перелеты American Airlines возобновит набор пилотов по мере восстановления спроса на перелеты American Airlines планирует возобновить набор пилотов этой осенью, сообщила авиакомпания, поскольку восстановление спроса заставляет авиакомпании пересмотреть свое будущую кадровую политику. Сергей Лысаков: «Байден, конечно, спать не будет» Сергей Лысаков: «Байден, конечно, спать не будет» Сто дней президента Джозефа Байдена подходят к концу: можно попытаться сформулировать первые оценки. Будет ли Байден апатичным и вялым президентом? Повторит ли он подходы администрации Обамы? Что из политики Трампа будет продолжено? Возможен ли эффект байденомики? Как все это будет влиять на фондовый рынок? Об этом – беседа главного редактора Finversia.ru Яна Арта с руководителем аналитического центра TeleTrade Сергеем Лысаковым.

календарь эфиров Finversia-TV »

 

Новости »

Корпоративные новости »