АКРА: жильё будет дорожать по 8% в год до 2030 года

Фото: Qwen

Рейтинговое агентство АКРА опубликовало прогнозы по развитию отечественного рынка ипотеки, а также по стоимости квадратного метра на перспективу до 2030 года.

Ипотека: восстановление не за горами

В последние годы ипотечное кредитование было одним из наиболее динамично растущих сегментов банковского бизнеса. Это было связано как с дефицитом жилья, так и с высоким спросом населения на улучшение жилищных условий.

Об этом говорится в отраслевом обзоре «Жилищная сфера в Российской Федерации – строительство, финансы, секьюритизация», который подготовила команда аналитиков агентства АКРА. Вплоть до 2025 года ипотечный портфель ежегодно рос на 20-25% в год, в итоге доля ипотеки в кредитном банковском портфеле выросла с 8% до 15%. Новой тенденцией этого периода стал заметный рост спроса на ипотечное кредитование на ИЖС. По итогам 2024 года доля ипотеки под ИЖС в общем объёме выданной ипотеки выросла до 20,4%.

Однако в связи с ростом ключевой ставки и отменой льготной ипотеки со второй половины прошлого года наблюдалось существенное снижение количества и объема выдаваемых кредитов. Быстрый рост ипотеки наряду с ростом цен вынудил Банк России заговорить о перегреве рынка и о возникновении дисбалансов. Как следствие, регулятор был вынужден ужесточить макропруденциальное регулирование.

Между тем, доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле остается низкой – несмотря на ее рост с 0,6% на 1 июля 2024 года до 1% на 1 мая 2025 года. В Агентстве оценивают качество ипотечных кредитов как высокое, а этот продукт – как один из самых низкорискованных.

Лидерами на рынке ипотеки остаются Сбербанк и ВТБ, на которые стабильно приходится примерно три четверти объёма выдач: 58,4 и 13,2% соответственно по итогам первой половины 2025 года. Доля Альфа-банка составляет 7,8%, доля ДОМ.РФ – 3,2%. Доли остальных участников не превышают 3% от выдач.

Оценивая перспективы ипотечного кредитования на горизонте до 2030 года, АКРА считает, что ключевыми факторами, определяющими его развитие, будут:

1. Высокий потенциальный спрос на жильё. По данным Росстата, почти 10%, или 6,5 млн. домохозяйств, хотели бы улучшить жилищные условия на горизонте следующих двух-трех лет. Около 70% домохозяйств в городской и почти 60% домохозяйств в сельской местности планируют для этого брать ипотеку. По данным другого исследования, улучшить свои жилищные условия планируют 12,2 млн. семей.
2. Сохранение льготных программ. Льготное кредитование в ипотеке стало ключевым фактором развития рынка в последние годы, поддерживавшим спрос в том числе в период высоких ставок.
3. Возобновление инвестиционного спроса. Снижение количества выдаваемых ипотечных кредитов в период после 1 июля 2024 года обусловило формирование отложенного спроса. По мере снижения ключевой ставки и реализации отложенного спроса может возобновиться быстрый рост стоимости жилья на фоне снижения привлекательности банковских вкладов.
4. Сохранение высокого кредитного качества ипотечного портфеля. АКРА ожидает, что темпы роста ипотечного портфеля в 2025 году не превысят 5%, при этом общий объем выдач составит около 3,4 трлн. руб. По мере снижения ключевой ставки и реализации отложенного спроса в 2026–2027 годах рост ипотечного портфеля составит около 12%. Впоследствии темпы будут выше 10%.

Ключевым риском для реализации потенциала роста ипотечного кредитования остаётся замедленное смягчение ДКП в том случае, если возвращение инфляции к целевому уровню будет происходить не теми темпами, какими ожидает регулятор. Другими рисками для реализации потенциала роста ипотечного кредитования, по мнению АКРА, остаются:

1. Снижение ценовой доступности жилья. С учётом оценки прогнозного размера средней зарплаты в 2025 году и доли доходов, остающихся на руках у населения после произведения всех необходимых расходов, срок накопления на первоначальный взнос для приобретения жилья по ДДУ для домохозяйства, состоящего из двух человек, превышает 3,5 года, прочего жилья – более 2,5 лет. Если стоимость жилья будет расти быстрее, чем доходы населения, срок накопления первоначального взноса будет увеличиваться, что негативно отразится на росте ипотечного рынка.
2. Сохранение макропруденциальных ограничений в отношении кредитования направлений с повышенным риском.
3. Рост конкуренции со стороны арендного жилья. По данным Level Group, до четверти россиян, состоящих в браке, живут в съемной квартире, причем почти половина из них не планируют приобретать собственное жилье.

По 8% в год в среднем

После существенного замедления роста цен на жильё в 2025 году АКРА ожидает ускорение их роста с учётом продолжающегося повышения номинальных заработных плат и реализации накопленного отложенного спроса. Максимальные темпы роста ожидаются уже в 2026–2027 годах на фоне снижения ипотечных ставок и достижения пика распроданности в 2027 году. В 2029–2030 годах ожидается стабилизация темпов роста цен. При этом АКРА прогнозирует стабилизацию коэффициента доступности жилья на уровне 1,8–1,9, что отражает сбалансированное развитие рынка, при котором рост доходов населения будет в целом соответствовать увеличению стоимости жилья.

По оценкам АКРА, с 2025 по 2030 годы стоимость квадратного метра в новостройках будет расти в среднем на 7,8% в год.

В агентстве также добавили, что в регионах жильё будет дорожать по-разному. На рынках с высокой конкуренцией, например, в Екатеринбурге и Новосибирске, рост цен может оказаться в 2 раза ниже, чем на рынках с низкой конкуренции. В таких городах, как Севастополь, Омск, Воронеж, где доминируют несколько крупных игроков, возможны более резкие ценовые скачки.

Среди рисков данного прогноза в АКРА выделили:

1. Медленное снижение ключевой ставки. Если Банк России будет вынужден снижать ключевую ставку более медленными темпами, чем предполагается, это может негативно сказаться на строительном секторе. В кратко– и среднесрочной перспективе это приведет к снижению доступности ипотеки и падению спроса, а в долгосрочной перспективе возможен скачкообразный рост цен из-за накопленного отложенного спроса, низкой инвестиционной активности застройщиков и дефицита предложения.
2. Изменения в государственной поддержке. В прогнозе заложена предпосылка о том, что действующие программы будут сохранены в текущем виде до 2030 года, но их пересмотр может скорректировать динамику рынка.
3. Конкуренция с рынком вторичного жилья. Снижение ипотечных ставок может усилить привлекательность вторичного рынка и забрать на себя часть потенциального спроса с рынка новостроек, однако соотношение первичного и вторичного рынков остаётся стабильным.
4. Макроэкономика. Снижение цен на сырьевые товары и девальвация рубля могут стимулировать спрос на недвижимость как инструмент сохранения капитала, однако резкое ухудшение экономической ситуации способно снизить доходы населения и заморозить инвестиции в строительство.