Алексей Бачеров: Мой взгляд на недвижимость

Я смотрю на рынок жилой недвижимости умеренно негативно.

Рынок перегрет и не в малой степени это связано с огромным количеством различных мер поддержки, которую оказывают госпрограммы. Но надо признаться, что мой прогноз по рынку жилья в 2018 и 2019 не оправдался. Не ожидал я тогда, такой активной, а главное длительной поддержки со стороны государства.

Цены на первичном рынке за 5 лет с 2017 по 2022 (пока статистики за 2023 нет) выросли почти в два раза, на вторичном только на 55%. И это, несомненно, прекрасный результат. Однако, стоит отметить, что темпы роста 2021 и 2022 были примерно в два раза выше, чем лучшие показатели в 2010-х, и это косвенно подтверждает мои мысли и слова главы ЦБ, что рынок перегрет. Сравнивать с 2000-ми, скорее всего, не имеет большого смысла, так как наследие СССР (дефицит на рынке жилья) и провал экономики 90-х, создали отличные предпосылки для такого длительного роста. Я помню те времена, когда квартиры раскупались ещё на стадии котлована, в то время как сейчас они могут распродаваться на протяжении нескольких лет, после сдачи объекта. Интересно, что в 2022 спреды между пятилетними темпами проста первичного и вторичного рынка тоже достигли своего максимума и составили 5%!!!

На текущий момент, я считаю, что эйфория последних 5-ти лет подходит к концу, и любителям инвестиции в кирпичи не стоит рассчитывать на продолжение банкета. Рынок выдыхается. А ещё на рынок приходит всё меньше покупателей из-за провала рождаемости в 1990-х. Об этом подробнее можно прочесть в статье «Как демография похоронит рынок недвижки«. Конечно, слово «похоронит» здесь явно использовано для привлечения внимания, о чём автор сам пишет в своей статье, но то что темпы роста явно не будут такими же, а возможно будет наблюдаться стагнация – я согласен. Интересная параллель с Китаем приведена в статье.

P.S. Стоит отметить, что недвижимость, сильно зависит от региона и ситуации в нём. В моем посте данные приведены по России в целом. Скорее всего ситуации на столичном рынке, городах миллиониках, и других населённых пунктах будет сильно разниться. И ещё не факт что в столице она будет лучше. Но если интерес к недвижимости, как к объекту инвестиций всё-таки есть, то стоит помнить стандартные три правила, которые определяют стоимость и инвестиционную привлекательность кирпичей: «1. Location. 2. Location. 3. Location.»