Суббота, 30.05.2020
×
Как и во что инвестировать летом 2020. Блог Яна Арта - 29.05.2020

Любовь Цветкова: «Качество инвестпроектов в Москве стало лучше благодаря кризису»

+23 -0
Аа +

В гостях у портала Finversia.ru побывала Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ). Это некоммерческое партнерство занимается защитой интересов бизнеса в сфере недвижимости и девелопмента, помогает инвесторам выстраивать конструктивный диалог с городскими властями, принимает участие в профильной законотворческой деятельности.

- Любовь Юрьевна, в последнее время столичные чиновники много говорят об улучшении инвестиционного климата в градостроительной сфере – снижены административные барьеры, упрощены процедуры, связанные со строительством и пр. Однако во многих случаях ситуация проецируется на крупные инвестиционно-строительные структуры, реализующие проекты комплексной застройки. А как обстоят дела для малого и среднего бизнеса?

- Не соглашусь с вами относительно того, что все делается для крупных компаний. У них как раз и раньше не было особых проблем с преодолением административных барьеров – у всех имелись свои способы решения соответствующих вопросов. То, чем сейчас целенаправленно занимается правительство Москвы – это обеспечение доступа на рынок для всех застройщиков, которые обладают ресурсами, необходимыми для реализации девелоперских проектов.

Все материалы Finversia-TV

И в последние годы, на мой взгляд, эта работа имеет очень позитивные результаты. Декларации, которые мы слышали на протяжении последних 10-15 лет, сейчас, наконец, перешли в сферу реальных дел. Любой застройщик, у которого на портале столичного стройкомплекса есть зарегистрированный «Личный кабинет», имеет доступ к любым электронным услугам по оформлению градостроительных и разрешительных документов, получению информации о состоянии площадок под строительство, о проходящих под землей коммуникациях и пр. И это безотносительно масштабов компании, без деления на маленьких и больших.

В результате те препятствия, которые раньше казались девелоперам непреодолимыми, сейчас кажутся почти пустяковыми. Например, раньше очень хлопотным и затратным делом было получение разрешения на строительство. Сейчас же можно, не выходя из офиса, подать заявку с необходимым пакетом документов в электронном виде и таким же способом уже через 10 дней получить заветное разрешение. Если, конечно, с проектом все нормально.

То же самое касается прохождения строительной экспертизы. Сегодня в связи с тем, что государственной и негосударственной экспертизе даны одинаковые полномочия, и их заключения имеют одинаковый статус, в этой сфере очень сильно выросла конкуренция. В таких условиях экспертные организации стараются работать в удаленном доступе более быстро и четко, улучшается сервис.

- Насколько МСБ сейчас представлен в строительной отрасли в Москве? В последнее время очень много говорится о его вытеснении с рынка крупным бизнесом.

- Если мы говорим о застройщиках, а именно такие компании составляют костяк АИМ, то малого предпринимательства здесь не может быть априори. Строительным бизнесом может заниматься только тот, у кого, как говорится, есть что-то за душой. Деньги, опыт, отработанный алгоритм реализации проектов. Об укрупнении строительного бизнеса говорится и потому, что поправки в закон о долевом строительстве (ФЗ-214), которые должны вступить в силу в следующем году, предъявляют очень жесткие требования к застройщикам жилья в части уставного капитала (от 2,5 млн рублей и выше, в зависимости от объема застройки, прим. ред.).

Однако, на мой взгляд, требования, которые предъявляются к застройщикам в Москве, вполне выполнимы и для среднего бизнеса. Другое дело, что тем, кто поменьше,  сейчас стало сложнее получать строительные подряды. Скажем, начинать сегодня строительный бизнес с нуля неизвестной компании будет архисложно. Это можно сделать только за счет вхождения в проекты опытных партнеров на условиях субподряда или соинвестирования.

- Если мы говорим о чисто девелоперских компаниях, то раньше – например, во времена строительного бума 2006-2007 годов – на рынке работали небольшие фирмы, состоявшие из нескольких человек – управленческого ядра, которые вели проект, а его детальную проработку отдавали на аутсорсинг. Такие компании часто были субъектами именно малого бизнеса? Сейчас такого нет?

- Есть, но их очень мало. И они сегодня, как правило, не получают заказы на отдельные проекты, а выступают в качестве fee-девелоперов в проектах средних и крупных застройщиков. Повторюсь, что заказчик-застройщик сегодня обязательно должен иметь ресурсы, чтобы купить землю, оплатить разработку проекта, изыскательские работы, запустить его на начальной стадии. Он не должен выглядеть на рынке, простите, голодранцем, у него должно быть хорошее реноме, чтобы привлечь финансирование на полную реализацию проекта.

Впрочем, девелоперских компаний в той классической интерпретации, в которой они существуют на Западе (с численностью штата 30-50 человек, выполняющих в проекте исключительно менеджерские функции), в России никогда не было очень много. А сейчас, в условиях сложной экономической ситуации, сокращения количества проектов и объемов работ, из числа чисто девелоперских компаний на рынке остаются единицы. Многие не нашли заказов и свернули бизнес.

- На сайте «Единого банка проектов Москвы», который курирует АИМ, есть следующие вопросы: «Хотите подобрать для себя объект для инвестиций? Хотите вложить в недвижимость определенную сумму средств?». На какие категории пользователей сайта они рассчитаны? Каков «порог входа» в различные городские инвестиционные проекты? Доступно ли участие в проектах частным инвесторам – физическим лицам?

- Доступно и физическим лицам. Но сразу скажу, что только очень состоятельным. У нас много запросов с небольшими инвестициями, иногда обращаются люди, которые располагают суммой в 5 млн рублей или даже в 100 млн. Однако проектов, где достаточно столь небольших вложений, очень мало. Нужно понимать, что для того, чтобы инвестиции дали отдачу, или проект можно было выгодно продать, его надо закончить. Мало в него просто войти.  Поэтому в большинстве случаев нужны суммы со многими нулями. Это не тот бизнес, где 5 млн вложил, а через год получил в десять раз больше.

- Ну, хорошо, какой минимум средств нужен для того, чтобы частный инвестор мог себе что-то подобрать в столичном банке инвестпроектов?

- Только для того, чтобы войти в проект – не менее 150 млн рублей. А дальше нужно будет искать дополнительные деньги – занимать в банке, привлекать пул таких же частных инвесторов. Но такое происходит редко. Все же в основном клиентами банка проектов являются профессиональные девелоперские структуры, которые в состоянии оценить перспективы и риски по объекту.

- Вам приходится как-то продвигать банк проектов, стимулировать инвестиции?

- В этом нет необходимости. Даже при том, что недвижимость сегодня потеряла статус сверхдоходного сегмента, интерес к ней сохраняется, ее все равно считают одним из наиболее надежных инструментов вложений.

Хотя, конечно, спектр объектов, которые интересуют инвесторов, стал меньше.  В основном, все сконцентрированы на квартирах и апартаментах, несмотря на то, что в Москве возводятся миллионы квадратных метров жилья. Также имеется спрос на торговые помещения и гостиницы, на физкультурно-оздоровительные комплексы. В частности, сейчас есть интересное предложение на Борисовских прудах, которое значится как ФОК, но на самом деле это многофункциональный центр с бассейном и аквапарком.

В последнее время мы также наблюдаем всплеск интереса инвесторов к АЗС.

- Западные институциональные инвесторы, которые приходили на российский рынок недвижимости в хлебные докризисные времена часто сетовали на очень ограниченное количество качественных инвестиционных объектов, в которые им хотелось бы вложиться. Как сегодня обстоят дела с качеством?

- Я бы сказала, что лучше. Кризис помог. Если раньше нельзя был даже представить , что проект в Москве предлагается с полностью готовой под застройку площадкой, с полученной разрешительной документацией и т. д., то сегодня такие предложения в банке инвестпроектов есть. Их немного – примерно 10-15%, но они есть.

- Сегодня под коммерческие площади активно используются помещения первых этажей жилых домов. Насколько это хороший способ для инвестиций? Для тех же собственников квартир, которые могут вложиться в эти помещения, как в общедомовое имущество, отремонтировать и сдавать в аренду?

- Такие помещения всегда пользовались хорошим спросом: в местах с хорошей проходимостью – под магазины, там, где людской трафик ниже – под офисы, социальные и прочие службы. Сейчас на первых этажах часто стали размещаться детские кружки, студии, курсы дополнительного образования. За это родители готовы платить даже в кризис. Единственное условие для бизнеса, понимать, что эти помещения – часть жилого дома, и работать нужно с учетом его законов.

- Какими могут быть затраты и возвратность подобного проекта?

- Я возьму конкретный пример – франшизу минимаркетов «Фасоль» от METRO CASH & CARRY. Основные условия – закупать товар на 300 тыс. рублей у франчайзера и пользоваться его логистикой, помещение должно быть расположено в зоне плотной жилой застройки, а его площадь составлять 300-400 кв. м.

Для того, чтобы оборудовать магазин под критерии франшизы, нужно примерно 3-3,5 млн рублей, включая торговое оснащение. По опыту людей, которые уже реализуют проекты по этой схеме, их доходность составляет 10-15% годовых. Это гораздо лучше показателей на рынке аренды жилья.

Если мы говорим об участии в таких схемах собственников в многоквартирном доме, то за счет прибыли они вполне смогут покрывать расходы на техническое обслуживание дома и коммунальные платежи.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все интервью »
+23 -0
1099

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Алексей Тараповский: «Авторитетный финансовый консультант всегда будет делать то, что выгодно клиенту» Алексей Тараповский: «Авторитетный финансовый консультант всегда будет делать то, что выгодно клиенту» Что такое финансовые советники и как они работают, чем хорош и чем плох наш финансовый рынок, что делать инвестору в условиях кризиса – в разговоре главного редактора Finversia.ru Яна Арта и независимого финансового советника, управляющего партнера Anderida Financial Group Алексея Тараповского. Эльман Мехтиев: «МФО выгоднее, чтобы заемщик платил хоть что-то, вместо ухода в «глухую» просрочку» Эльман Мехтиев: «МФО выгоднее, чтобы заемщик платил хоть что-то, вместо ухода в «глухую» просрочку» Развитие ситуации с просрочкой на банковском и микрофинансовом рынках, а также её влиянии на устойчивость финансовой системы в интервью порталу Finversia.ru прокомментировал Эльман Мехтиев, президент НАПКА, председатель совета СРО «МиР». Он также объяснил, почему клиенты МФО практически не могут рассчитывать на кредитные каникулы, но могут воспользоваться программами реструктуризации. Игорь Суздальцев: «Главное – не врать самому себе» Игорь Суздальцев: «Главное – не врать самому себе» Где общаться инвесторам и трейдерам – часто звучит этот вопрос. Сегодня в гостях у Finvesria-TV – Игорь Суздальцев, создатель проекта YouTrade.TV – комплекса коммуникационных площадок, которые обеспечивают возможность прямого общения с трейдерами в телевизионном формате.

Трейдинг с Яном Артом
БОЛЬШОЙ ФИНАНСОВЫЙ ОНЛАЙН-МАРАФОН

Новости »