Революционная ситуация

Проектное финансирование строительства: как изменится рынок после реформы?

В системе финансирования жилищного строительства назрела революционная ситуация. Она, правда, не очень классическая, когда «верхи не могут, низы – не хотят». Низы, если говорить об участниках девелоперского рынка, как раз и хотели бы жить дальше по ФЗ-214, того самого, что предусматривает привлечение на стройку средств граждан. А вот наверху решили, что так дальше жить нельзя и надо разобраться с недобросовестными застройщиками и обманутыми дольщиками. Президент России Владимир Путин поручил в течение трех лет полностью отказаться от долевых схем и перейти на проектное финансирование строительства.

До 2021 года предусмотрен переходный период, правила для которого предусмотрены опять же поправками к 214-ФЗ (регламентированы 175-ФЗ, вступил в силу 01.07.2018). Пока долевые схемы продолжают действовать, но по ним установлен целый ряд ограничений. Например, регламент: один застройщик – одно разрешение на строительство. С 1 июля 2019 года для девелоперов станет обязательным открытие счетов-эскроу для каждого проекта. Средства граждан на эскроу-счетах будут застрахованы как банковские вклады. Максимальное возмещение по такому счету установлено в пределах 10 млн руб.

Безусловно, деньги населения такая схема защищает полностью; о проблеме людей, не дождавшихся построенных на них квартир, можно будет забыть. Между тем, возникают некоторые вопросы, связанные с тем, что реформа затеяна, откровенно говоря, очень уж оперативно. Продумать и проработать все детали столь масштабных преобразований за короткое время очень сложно – неизбежно возникает целый ряд разных проблем, как локального, так и глобального характера.

Так, в середине августа Ассоциация банков России (АБР) направила письмо министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимиру Якушеву с просьбой ответить на вопросы банков относительно применения поправок к закону о долевом строительстве (175-ФЗ). Главным образом банкиров беспокоила трактовка положений, касающихся застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года – не все поняли, какие именно меры контроля должны осуществляться банком, в котором открыты счета по «старым» разрешениям. Тут, правда, надо отдать должное Минстрою РФ, который буквально на следующий день выпустил разъяснительное информационное письмо.

Но, конечно, в значительно большей степени широкую общественность волнуют вопросы, связанные с возможным ухудшением качества строительства, повышением цен на жилье и возможным переделом строительного рынка в результате изменения парадигмы его финансирования. Ведь любые масштабные изменения на рынке обязательно сказываются и на его конечных потребителях – покупателях жилья.

Почти наверняка можно предположить, что уход от ДДУ приведет к консолидации и укрупнению сегмента жилищного строительства. Поскольку рискнуть собственными средствами, вложенными в реализацию начальной стадии проектов (приобретение участка, изыскательские и проектные работы, проработка техусловий и тд.), при возможной вероятности получения отказа от банка в дальнейшем финансировании, могут себе позволить только крупные компании, имеющие определенные экономические мускулы.

Увеличится срок возвратности средств, вложенных в инвестиционный проект. По схеме долевого участия деньги начинают поступать застройщику с момента привлечения первого дольщика. Новые правила предусматривают, что поступившие от граждан-соинвесторов средства, девелопер увидит только по окончании возведения дома, то есть, через 3-4 года после запуска проекта. А до этого ему придется строить на свои и кредитные. Причем по кредиту нужно еще будет и платить проценты банку. Стремление поскорее рассчитаться с кредитором и отбить инвестиции может привести к спешке, а соответственно, к ухудшению качества строительства.

Переход застройщиков на использование эскроу-счетов может также повлечь за собой рост цен на жилье – по разным оценкам, от 6% до 20%. Кроме того, застройщики будут сильно ограничены в возможности «ценовых маневров» в случае снижения спроса. Пример рынка коммерческой недвижимости говорит о том, что даже в условиях глубокого кризиса девелоперы во многих случаях не могли снижать арендные ставки, поскольку были обременены строгими обязательствами по кредитным моделям банков.

Один из главных вопросов – как скоро российские банки смогут предоставлять стройке реальное проектное финансирование, а не его эрзац со счетами-эскроу. Возможно, какие-то кредитные учреждения каким-то избранным компаниям и будут обеспечивать подобную услугу в эксклюзивном порядке. Но на поток такой механизм вряд ли будет поставлен. Как не раз отмечали эксперты, в России на сегодня просто нет институтов развития или чисто инвестиционных банков, кроме государственного ВЭБа.

Да, представители первой топ-двадцатки, у которых имеется избыточная ликвидность, декларируют предоставление проектного финансирования. Однако при этом обязательным условием остается наличие дополнительного обеспечения – залога, гарантии, поручительства. Это нельзя назвать проектным финансированием в чистом виде. Кроме того, существуют жесткие условия по собственным средствам (от 20%) и обеспечению (скидка по оценке залога до 40%), срокам (в основном, до 5 лет). Средняя ставка – от 11%.

Возможен ли переход к исключительно проектному финансированию, когда возвратность средств будет «генерить» исключительно сам проект, в течение трех лет? Хочется верить, но нужно учесть, что банкам придется придумывать дополнительные способы защиты своих капиталов и с особой тщательностью анализировать проекты, которые они финансируют. При этом покупателям жилья стоит избавиться от «синдрома завышенных ожиданий» и подготовиться к тому, что защита их интересов (и денег) – безусловно, необходимая мера – выльется в удорожание квартир и снижение качества строительства. Зато строить будут быстрее.

В этой ситуации, кстати, в выигрыше могут оказаться те, кто купит жилье по старым, но несколько видоизмененным, правилам, действие которых будет продолжаться еще три года. С одной стороны, застройщики, сохраняя возможность привлекать средства дольщиков, не будут сильно поднимать цены. С другой, новая система – с включением в процесс банков – будет гораздо менее рискованной для граждан, чем раньше.

В этой схеме, безусловно, очень важна роль страховых компаний, которые работают с девелоперскими проектами. Страхование ответственности застройщика - едва ли не единственный на данный момент механизм защиты дольщиков. Даже самый громкий случай последних лет - проблемы у Urban Group, одного из крупнейших застройщиков России - показал, что устойчивые страховые компании (такие как ВСК, страховавшая часть рисков этого девелопера) способны формировать достаточные резервы в полном соответствии с требованиями Центробанка.

Но и после окончания реформы, когда деньги дольщиков будут защищены на специальных банковских счетах, необходимость в страховых компаниях на строительном рынке не исчезнет. Уже сегодня страховщики разрабатывают новые продукты для обновленного рынка. Такие, как полисы страхования качества жилья или так называемые страховки десенналь - полное покрытие всех строительно-монтажных рисков на длительный срок.