Понедельник, 14.06.2021
×
Путешествие инвестора #6. Когда будет новый кризис

webkot: Обвал недвижимости уже начался

+2 -0
Аа + 3

Ценный совет.

С 1 января взнос на капремонт в СПБ вырос с 4.56р. до 8.56 руб./м2.

Таким образом за 6 лет с 2014 года тариф вырос на 428%.

Налог на имущество тоже с каждым годом растёт, т.к. до этого момента был поправочный коэффициент от кадастровой стоимости.

То есть за малогабаритную хрущевку 46 метров в год нужно заплатить 5000 р. налог и 4725р. взнос на капремонт, итого 9725 р.

К чему это? А к тому, что до 2014 года этих платежей не было. Налог был, но символический от инвентаризационной цены.

И тем, кто планирует выйти на пенсию в 65 сдавать такую вот однушку-двушку в хрущевке, доставшуюся от бабушки, например, и жить с рынка стоит призадуматься, не продать ли её пока она чего-то стоит. Ведь эта сумма, пресловутые КУ, которая пренебрежительно считается проблемой арендатора, по своей сути уменьшает доходность от сдачи. И да, ситуация, при которой КУ превышает доход от сдачи вполне реальна и уже наблюдается в регионах.

В человейниках за КАДом несколько знакомых уже пару лет не могут продать студии по тем ценам, по которым их купили. Молодые семьи покупали то, на что хватало средств лет 6 назад ещё на котловане. Повелись на красивую рекламу в метро. А потом столкнулись с проблемами отсутствия социалки, пробками по утрам, отсутствием парковочных мест и прочими радостями. А те, кто покупал в инвестцелях, круто обломались, потому что никто особо снимать за нормальный ценник там не хочет. Куча объявлений о продаже, но по цене не двигаются, все чего-то ждут. Надеются, что «эффект эскроу вздует цены и нам поможет».

Место в паркинге.

Бытует мнение, что это какая-то недвижимость. Но я уже отмечал, что с 2006 года до 2013 года был рост цен на эти объекты, потом стагнация и вот уже эти места продаются со скидкой 40% от цен 2013 года. Люди предпочитают арендовать эти места, понимая ситуацию.
Для примера, место рядом с хорошим ЖК стоило в 2013 году 1млн рублей. Расход на КУ был 1000р./мес., а снимать можно было за 6000р./мес. То есть 5000р. в месяц — это возможный доход или 60.000 в год. Доходность 6%.

Сейчас, в 2020 году снять место в этом же паркинге можно за 5000 р. НО, те самые КУ уже не 1000, а 2000/мес., плюс налог с кадастра 1800, значит фактически 2150. Доход собственника 2850р. или 34200 в год. Чтобы была доходность хотя бы 6% место должно стоить 570.000р. И это ещё без учёта НДФЛ, который как известно нужно платить.
Почему упала цена аренды парковочного места — ХЗ. Объявлений о сдаче полно, т.е. пустующих мест много, а весь двор заставлен. Кстати, каждая 5-я машина уже Яндекс или другой каршеринг. Естественно, эти машины в паркинг никто не ставит, их бросают на улице.
Есть две категории людей — у кого место в собственности, потому что всё должно быть своё — это закон Вселенной. Кто-то даже место на кладбище себе заранее покупает.

И есть те, кто уже год пытается безуспешно продать за 1 млн рублей это место, объявлений много. Видимо по ним никто не звонит, раз объявления висят или же хозяева упёртые и не хотят двигаться. Реальная же сделка, была по цене 600.000 р. Я по приколу посоветовал знакомому, арендовавшему там место повесть объявление «Куплю за 600.000р. деньги сразу». И через неделю ему позвонил человек, которому нужно было срочно.

Рынок это не хотелки и мечталки. «По рукам» говорит тот, кому сделка нужна срочнее. Итого владелец, покупавший объект недвижимости на стройке за 1млн руб. (34500$) продал за 600.000р. или за 9800$. То есть в у.е. цена упала в 3,5 раза. Недвижимость же всегда дорожает, верно?

Ценный совет

Не стесняйтесь торговаться по тем объектам, которые давно висят. Называйте свою цену и оставляйте телефон. С 30-40 объектов обязательно найдётся тот, кто нальёт в бид.

Профиль автора в соцсети: https://smart-lab.ru/profile/webkot/

Орфография и пунктуация авторов блогов сохранена. Перевод англоязычных блогов – автор блога.
Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все обзоры блогов »
  • Компании/персоны:
  • webkot
+2 -0
1602
ПОДПИСАТЬСЯ на канал Finversia YouTube Яндекс.Дзен Telegram

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

календарь эфиров Finversia-TV »

 

Корпоративные новости »