Павел Шпидель: Жилищные проблемы в США

Статистика американского рынка недвижимости ужасна чуть менее, чем полностью.

Этому есть просто объяснение – экстремальный накопленный рост цен свыше 40% за два года на жилую недвижимость, самый высокий темп роста ипотечных ставок за 42 года (они в отличие от потребительских кредитов привязаны к ставке ФРС), истощение сбережений и замедление роста номинальных доходов.

Все вышеуказанное создает худшие условия для покупки недвижимости за всю современную историю – хуже, чем в 70-80х годах, когда ставки были экстремально высоки, но компенсировалось относительно низкой стоимостью недвижимости относительно доходов американских домохозяйств.

Сейчас же сложились все негативные факторы одновременно. Статистика прямым образом свидетельствует о серьезных проблемах с сектором недвижимости. В политическом и макроэкономическом аспекте это важно, т.к. сектор недвижимости замыкает на себя значительное количество отраслей экономики.

От недвижимости зависят: услуги по строительству, услуги по продажи недвижимости, производство и продажа мебели, строительных материалов, бытовой техники, коммунальные услуги (при подключении новых домов), производство строительной техники и оборудования и множество других отраслей.

Закладки новых домов в США по 6 месячной скользящей средней упали на 20% от максимумов 2021, разрешения на строительства примерно аналогично, но в последние 2-3 месяца тенденция с ускорением, что выводит на снижение в 35%.

Уровни закладок новых домов и разрешений на строительство еще выше 2015-2019 из-за существенного отложенного спроса, который был в 2020-2021 (этот рынок имеет инерцию), но если скорректировать на количество населения, текущие уровни сопоставимы с предыдущими минимумами.

Резкий обвал продаж на вторичном рынке до 4 млн сделок в годовом выражении – это ковидный минимум и на уровне худшего периода кризиса 2007-2011, если скорректировать на прирост населения.

Все это должно подорвать инвестиционный потенциал в строительство новых домов в перспективе следующего года.