Евгений Коган: Дом, милый дом

Ипотека становится неподъемной.

В США рост цен на жилье продолжает замедляться, а ипотечные ставки бьют рекорды за последние 14 лет.

ФРС пытается обуздать инфляцию и продолжает борьбу с растущими ценами, но, как водится, война войной, а ипотеку платить по расписанию.

Рынок жилья крайне чувствителен к изменениям процентных ставок и вот почему:

• Средняя зарплата в США на человека – $50-60 тыс. в год или $4–5 тыс. в месяц (доход для семьи из 2 человек в среднем составляет $100 тыс.)
• Средняя стоимость дома в США – 400–500 тыс.
• Средняя плавающая ставка по ипотеке в 2021 г. была на уровне 2,5% (всего ипотек с плавающей ставкой около 10%).

Берем в руки калькулятор и считаем…

• При ставке в 2,5% при покупке дома за $500 тыс. (первоначальный взнос 20%) – остается выплатить 400 тыс. за 30 лет.
• Получаем ежемесячный платеж в $1,5 тыс.
• При заработке в $5 тыс. в месяц это отнимает у нас 30% дохода.

Неприятно, но терпимо.

Но это было год назад. А сейчас? Сейчас при тех же условиях плавающие ставки по ипотеке дошли до 4,6%, а фиксированные – до 5,89% Такие проценты мы видели лишь в 2008-2009 гг.

Какие выплаты теперь? При прочих равных условиях выплата по ипотеке составит $2 тыс. в месяц – 40% от дохода. Если вам кажется, что можно на чем-то сэкономить и как-то прожить, то это вряд ли. Когда речь идет о крупных покупках, играет роль каждая копейка и даже рост на 0,5% может вогнать человека в невыносимые условия, при которых надо либо еду покупать, либо выплачивать ипотеку.

Сейчас они с трудом оплачивают ипотеку. Если же это будет продолжаться какое-то время, то, по всей видимости, это может быть катастрофично. Ведь в случае, если процентная ставка поднимется еще на 1%, то это значит, что придется отдавать почти половину своего дохода на обслуживание ипотеки – около $2,3 тыс. против первоначальных $1,5 тыс.

К чему это может привести? Невыносимые процентные платежи по ипотеке могут вынудить человека отказаться от дома, и быстро его продать. А если тысячи людей окажутся в таком положении? Это может сильно обвалить рынок недвижимости в США. Ведь даже в случае просрочки платежей, банк будет вынужден забрать дом и выставить его на рынок по цене за вычетом первоначального взноса, считай -20% к рыночной стоимости.

Поэтому с каждым дальнейшим повышением ключевой ставки риски для рынка недвижимости кратно увеличиваются.