REIT: динамика котировок во время пандемии

В условиях нарастающего глобального кризиса важно определить оптимальную инвестиционную стратегию, диверсифицировать связанные с ней риски, подобрать финансовые инструменты. Хотим рассказать о таком инструменте, как инвестиционные фонды недвижимости, сравнить их с рынком, объяснить, почему это устойчивый к кризису инструмент и на что обратить внимание при выборе фонда.

REIT (Real Estate Investment Trusts) – это инвестиционный фонд недвижимости. REIT приобретают, строят и управляют объектами недвижимости за счёт коллективных инвестиций. Инвесторы покупают акции REIT и становятся совладельцами этой недвижимости.

Что получает инвестор в REIT-фонды:

Долю собственности. Инвестор владеет паями REIT и получает право на долю собственности в определённом объекте. Затраты на обслуживание этого объекта несёт сам фонд.

Ликвидный инструмент. Акции REIT более ликвидны по сравнению с прямой покупкой объектов недвижимости. Потому что недвижимость требует диверсификации рисков, больших вложений денег и времени.

Регулярные платежи. Инвестор может рассчитывать на регулярные денежные выплаты от REIT. Потому что согласно требованию регулирующих органов, REIT должны распределять минимум 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов.

Что происходило с REIT-индексами во время пандемии

Пандемия затронула и сегмент фондов недвижимости. В середине мая котировки американских REIT снизились в среднем на 8,2% из-за падения собираемости арендной платы во всех секторах. Например, в апреле фонды получили лишь 71,4% ожидаемой выручки от торговых центров и ритейл-площадок.

После постепенного выхода из карантина крупнейшие игроки на рынке США начинают оживать. Например, бумаги Simon Property Group (SPG) в середине марта упали до рекордно низкой отметки с 127$ до 44,92$. Сейчас они восстанавливаются, и в начале июня достигли значения почти 73$. Несмотря на то, что более 175 публичных компаний в США приостановили или сократили выплаты по дивидендам, SPG как и раньше планирует выплатить своим акционерам не менее 100% налогооблагаемого дохода – согласно данным The Motley Fool.

В Великобритании можно наблюдать аналогичную ситуацию. Стоимость REIT-акций Segro Plc в конце марта упала с 877 фунтов до 659 фунтов, и восстановилась за два месяца до значения 874 фунтов. Уже в начале мая компания выплатила в стабильном размере полугодовые дивиденды.

Какие фонды принесут наибольшую доходность в 2020 году

Некоторые REIT приносят стабильный доход даже в кризисный период и восстанавливаются быстрее остальных. В ситуации пандемии это фонды, ориентированные на центры обработки данных, фонды, которые инвестируют в складскую недвижимость, объекты здравоохранения.

Фонды, которые владеют жилой или промышленной недвижимостью, не демонстрируют высоких темпов роста котировок. Это связано с небольшим падением показателей собранной арендной платы – на 3–5%. В фондах с объектами ритейла и отельного бизнеса эти показатели упали на 40–42% из-за большего количества обанкротившихся коммерческих предприятий.

Усреднённые котировки REIT, апрель–май 2020 г.

По прогнозу аналитиков BofA Securities в кризисе 2020 года наибольшую доходность способны принести фонды, которые владеют центрами обработки данных:

Например, QTS Realty Trust (QTS) владеет более 650 тысячами квадратных метров пространства для обработки данных в США и Европе. Фонд отмечает рост востребованности своих объектов из-за увеличения количества людей на удалённой работе, онлайн-шоппинга и просмотра фильмов. Объекты таких фондов наиболее устойчивы к рецессии, потому что их услуги нужны вне зависимости от стадии экономического цикла.

REIT Digital Realty Trust (DLR) также отмечает прирост стоимости акций на 4,7% за март.

Фонды, которые владеют складской недвижимостью, также отмечают прирост стоимости своих акций:

Для фонда Extra Space Storage (EXR) с капитализацией около 12 млрд долларов этот показатель за апрель-май составил 5,37%. Это связано с тем, что безработным людям приходится корректировать свои жилищные условия и пользоваться хранилищем для вещей.

Показатели фондов в кризис 2008 года

REIT жизнеспособны и быстро восстанавливаются после финансовых кризисов. В кризис доткомов 2000 гг. индекс FTSE Nareit All Equity REITs показывал себя лучше, чем рынок в целом и выступал в роли защитного щита для своих инвесторов:

Обвал рынка недвижимости и кризис 2008 года напрямую повлияли на доходность REIT: в среднем она сократилась на 37,8%. В течение четырёх лет отрасль успешно восстановила динамику индекса полной доходности с отметки в 300 пунктов до 1100. Это соответствовало предкризисному уровню 2006 года.

С 2008 года индекс полной доходности REIT-отрасли показывает стабильные темпы прироста, обгоняя по этому показателю S&P 500 и Russell 2000.

REIT устойчивы к колебаниям рынка и к изменениям процентных ставок. Устойчивость связана с долей заёмных средств: сейчас она не превышает 30–40%. После рецессии 2008–2009 гг. фонды старались сокращать финансовый рычаг, увеличивая долю собственного капитала. До наступления рецессии фонды использовали 60–70% заёмных средств для финансирования своей деятельности. Они не беспокоились о сроках погашения и надеялись на рефинансирование в случае критической ситуации.

Сравнение REIT с альтернативными финансовыми инструментами

В условиях мирового кризиса 2020 г. REIT показывают лучшие результаты в сравнении с акциями:

На начало июня котировки фондов показывают прирост почти в 9%. При этом для индексов S&P 500 и Dow Jones Industrial эти значения составляют только 8,3%. Можно ожидать, что дальше индекс REIT будет расти стабильно быстрее остальных, как это наблюдалось в ситуации с кризисом 2008 года.

Средняя дивидендная доходность всех секторов REIT – 4,46% годовых. Доходность акций индекса S&P 500 за март 2020 г. – 2%.

REIT по своей дивидендной доходности в долгосрочной перспективе обгоняют десятилетние государственные казначейские облигации США. Например, в период восстановления после 2008 года значение этого показателя составило 10,2% против 2,2%, которые были гарантированы американскими облигациями.

В кризисных ситуациях REIT могут приносить более высокую доходность. Потому что фонды зависят от колебаний недвижимости с циклом порядка 18 лет. Акции более подвержены влиянию бизнес-циклов экономики. Так, если котировки акций снижаются во время рецессии, то инвестиции в недвижимость способны приносить в это время стабильный доход.

REIT – удачная самостоятельная часть инвестиционного портфеля. Потому что за последние двенадцать лет такие фонды показали: наименьшее падение доходности по сравнению с другими ликвидными финансовыми инструментами, устойчивость к изменению процентных ставок и инфляции, быстрое успешное восстановление в посткризисные периоды, стабильные дивидендные выплаты.

Источник: https://tranio.ru