Пятница, 29.03.2024
×
Доллару конец. С НДФЛ не все просто. Долги россиян растут. Экономика за 1001 секунду

Владимир Савенок: Инвестиционная антирекомендация

Аа +
- -

ЗПИФы недвижимости.

Кейс клиента

Почему АНТИрекомендация? – Потому что на растущем рынке недвижимости реальная доходность этого фонда МИНУС 2,5%!

Фонды, инвестирующие в низколиквидные активы (обычно они закрытые), - уже давно в моем списке антирекомендаций. Стараюсь, как могу, оградить начинающих инвесторов от подобных инструментов. Но опытные инвесторы тоже попадают в эти сети.

ПОЧЕМУ ЗПИФ – ПЛОХО?

Причина одна – вы отдаете свои деньги УК на 5 лет и должны очень сильно доверять этой компании. В свою очередь, управляющая компания получает на 5 лет деньги и возможность с помощью небольших махинаций заработать на них гораздо больше, чем обычно дает недвижимость.

Интересы инвестора при этом уходят на самый дальний план.

Ниже – история моего клиента, который поделился ею со мной со словами:

- Расскажите своим клиентам и другим инвесторам об этом мошенничестве.

Три года назад Александр – опытный инвестор в коммерческую недвижимость – решил упростить процесс инвестирования капитала в недвижимость. И вместо объекта недвижимости купил ЗПИФ недвижимости очень известного российского банка.

Изначально УК планировала вложение денег инвесторов в два крупных торговых центра – в Москве и в Питере. Клиент изучил проспект и эти объекты ему понравились. Поэтому он инвестировал в этот ЗПИФ значительную сумму денег.

ЧТО СДЕЛАЛ БАНК?

Купил только один центр. Остальные деньги были вложены в офисную недвижимость и в строящиеся склады, которые сдадутся только в 2024 году. Соответственно, никакого арендного дохода 10-12% не будет! А это была основная цель инвестора.

Возможно, все выглядело бы не так трагически, но Александр сам давно занимается недвижимостью. За те же три года его объекты коммерческой недвижимости выросли в цене на 30%. А огромная управляющая компания умудрилась уйти в минус и платит за аренду копейки.

При этом выйти из этого закрытого фонда невозможно без потерь до 2024 года.

РЕЗУЛЬТАТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ:

1. Три года назад было инвестировано 10млн.р.

2. За это время инфляция составила 17%

3. Стоимость фонда за это время упала на 5%

4. Доход с аренды – 6,5% годовых.

То есть, реальный доход Александра от инвестирования (за вычетом инфляции) составил МИНУС 2,5%.

За тот же период реальная коммерческая недвижимость Александра дала:

1. 12% годовых – рентный доход

2. Рост стоимости объектов – 30%

То есть, реальный доход – плюс 49%!

ТАК ВСЕГДА С ЗПИФами?

Возможно, не всегда. Но довольно часто.

Около 10 лет назад зарубежный ЗПИФ предложил инвесторам очень привлекательную возможность инвестирования в недвижимость Великобритании.

Срок инвестиций – 5 лет.

Обещанная рентная доходность – 5% в год.

Также компания прогнозировала рост цены пая не менее 4-5% в год. Весь доход – в валюте.

Что получили инвесторы через 5 лет? – Менее половины своего капитала. При этом все претензии инвесторов и просьбы показать, какие объекты недвижимости были в портфеле (почему они так упали в цене) принимались. И… полностью игнорировались.

Еще пара иностранных ЗПИФов недвижимости, зарегистрированные в мутных оффшорах, были просто ликвидированы – инвесторы получили НОЛЬ.

ЭПИЛОГ

Неделю назад я поделился кейсом Александра с другими своими клиентами – девелоперами. Хотел предупредить их о риске такого инвестирования. На что они мне ответили:

- Мы знаем об этом. Недавно крупный банк АААА купил у нас полностью неликвидный объект, который собирались замораживать. Заказчик этого объекта – партнер банка АААА. Этот объект был куплен за средства ЗПИФа…

Кстати, другой ЗПИФ этого же банка инвестировал средства в крупные торговые сети.

«Неплохой вариант для инвестирования», - скажете вы. И это правда… Но только если делать это без помощи ЗПИФа. Потому что ЗПИФ показал доходность 1% за два года.

Удачи в инвестировании. И будьте осторожны!

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/profile.php?id=100001816133532

В разделе «Обзор блогов» редакция представляет републикации наиболее интересных постов известных российских экономистов, публицистов, финансистов и экспертов, опубликованных на личных каналах и онлайн-ресурсах авторов. Ссылки на эти ресурсы указаны под обзором. Данные републикации не являются подготовленными специально для Finversia.

Ответственность за информацию, высказанные профессиональные и этические оценки, версии и прогнозы остается на авторах блогов.

Орфография и пунктуация авторов блогов сохранена. Перевод иноязычных блогов – авторы блога.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все обзоры блогов »
- -
588
ПОДПИСАТЬСЯ на канал Finversia YouTube Яндекс.Дзен Telegram

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Доллару опять конец Доллару опять конец Российское счастье. Число долларовых миллиардеров выросло. Пересмотр приватизации. С прогрессивным налогом не все однозначно. Карту «Мир» отключают от мира. Налоговый вычет на лечение животных. Долги россиян за ЖКХ и по кредитам. Доллару опять конец. Ключевой индикатор инфляции ФРС показал рост на 2,8% в феврале Ключевой индикатор инфляции ФРС показал рост на 2,8% в феврале Темпы роста инфляции в феврале совпали с прогнозами, что, вероятно, может заставить ФРС взять паузу, прежде чем начать обсуждение снижения процентных ставок. Алексей Примаченко: «При субсидировании факторинговой компании государство получит выход сразу на сотни клиентов малого и среднего бизнеса» Алексей Примаченко: «При субсидировании факторинговой компании государство получит выход сразу на сотни клиентов малого и среднего бизнеса» Почему факторинг продолжает расти даже при высоких ставках Центробанка? Как фондируются факторинговые компании и что они сегодня предлагают своим клиентам? О ситуации на российском рынке факторинга, его динамике и тенденциях Павлу Самиеву, генеральному директору аналитического центра «БизнесДром» рассказал Алексей Примаченко, управляющий партнер Global Factoring Network.

Канал Finversia на YouTube

календарь эфиров Finversia-TV »

 

Корпоративные новости »

Blocks_DefaultController:render(13)