Владимир Савенок: Инвестиционная антирекомендация

ЗПИФы недвижимости.

Кейс клиента

Почему АНТИрекомендация? – Потому что на растущем рынке недвижимости реальная доходность этого фонда МИНУС 2,5%!

Фонды, инвестирующие в низколиквидные активы (обычно они закрытые), - уже давно в моем списке антирекомендаций. Стараюсь, как могу, оградить начинающих инвесторов от подобных инструментов. Но опытные инвесторы тоже попадают в эти сети.

ПОЧЕМУ ЗПИФ – ПЛОХО?

Причина одна – вы отдаете свои деньги УК на 5 лет и должны очень сильно доверять этой компании. В свою очередь, управляющая компания получает на 5 лет деньги и возможность с помощью небольших махинаций заработать на них гораздо больше, чем обычно дает недвижимость.

Интересы инвестора при этом уходят на самый дальний план.

Ниже – история моего клиента, который поделился ею со мной со словами:

- Расскажите своим клиентам и другим инвесторам об этом мошенничестве.

Три года назад Александр – опытный инвестор в коммерческую недвижимость – решил упростить процесс инвестирования капитала в недвижимость. И вместо объекта недвижимости купил ЗПИФ недвижимости очень известного российского банка.

Изначально УК планировала вложение денег инвесторов в два крупных торговых центра – в Москве и в Питере. Клиент изучил проспект и эти объекты ему понравились. Поэтому он инвестировал в этот ЗПИФ значительную сумму денег.

ЧТО СДЕЛАЛ БАНК?

Купил только один центр. Остальные деньги были вложены в офисную недвижимость и в строящиеся склады, которые сдадутся только в 2024 году. Соответственно, никакого арендного дохода 10-12% не будет! А это была основная цель инвестора.

Возможно, все выглядело бы не так трагически, но Александр сам давно занимается недвижимостью. За те же три года его объекты коммерческой недвижимости выросли в цене на 30%. А огромная управляющая компания умудрилась уйти в минус и платит за аренду копейки.

При этом выйти из этого закрытого фонда невозможно без потерь до 2024 года.

РЕЗУЛЬТАТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ:

1. Три года назад было инвестировано 10млн.р.

2. За это время инфляция составила 17%

3. Стоимость фонда за это время упала на 5%

4. Доход с аренды – 6,5% годовых.

То есть, реальный доход Александра от инвестирования (за вычетом инфляции) составил МИНУС 2,5%.

За тот же период реальная коммерческая недвижимость Александра дала:

1. 12% годовых – рентный доход

2. Рост стоимости объектов – 30%

То есть, реальный доход – плюс 49%!

ТАК ВСЕГДА С ЗПИФами?

Возможно, не всегда. Но довольно часто.

Около 10 лет назад зарубежный ЗПИФ предложил инвесторам очень привлекательную возможность инвестирования в недвижимость Великобритании.

Срок инвестиций – 5 лет.

Обещанная рентная доходность – 5% в год.

Также компания прогнозировала рост цены пая не менее 4-5% в год. Весь доход – в валюте.

Что получили инвесторы через 5 лет? – Менее половины своего капитала. При этом все претензии инвесторов и просьбы показать, какие объекты недвижимости были в портфеле (почему они так упали в цене) принимались. И… полностью игнорировались.

Еще пара иностранных ЗПИФов недвижимости, зарегистрированные в мутных оффшорах, были просто ликвидированы – инвесторы получили НОЛЬ.

ЭПИЛОГ

Неделю назад я поделился кейсом Александра с другими своими клиентами – девелоперами. Хотел предупредить их о риске такого инвестирования. На что они мне ответили:

- Мы знаем об этом. Недавно крупный банк АААА купил у нас полностью неликвидный объект, который собирались замораживать. Заказчик этого объекта – партнер банка АААА. Этот объект был куплен за средства ЗПИФа…

Кстати, другой ЗПИФ этого же банка инвестировал средства в крупные торговые сети.

«Неплохой вариант для инвестирования», - скажете вы. И это правда… Но только если делать это без помощи ЗПИФа. Потому что ЗПИФ показал доходность 1% за два года.

Удачи в инвестировании. И будьте осторожны!