Воскресенье, 18.08.2019
×
Диана Маштакеева: У нас есть общая цель – обеспечить экономику квалифицированными специалистами

Андрей Мовчан: Всего два слова

- -
Аа +

Продолжаю словарь финансового креатива.

Получив еще раз более 1500 лайков, продолжаю словарь финансового креатива. Следующие два слова:

«Консервативные инвестиции в недвижимость; высокий арендный доход; стрит-ритейл».

Консервативность инвестиций в недвижимость на практике означает лишь то, что цена недвижимости не лезет нам каждый день в глаза с экранов РБК и Блумберга и мы можем сделать вид, что она не меняется, сосредоточившись на арендном доходе. На практике же недвижимость – это аналог perpetual облигации, однако: (1) «тело» этой облигации все время немного сокращается – идут затраты на ремонт, восстановление, налоги на недвижимость, взятки СЭС и пожарникам и пр.; (2) у выплаты «купона» есть некоторая необязательность – арендатор может обанкротиться или просто съехать, а на поиск нового потребуется время; (3) «купон» переменный – арендная ставка может меняться со временем, причем в 50% случаев – в сторону понижения, это рынок; (4) стоимость недвижимости подвержена рискам физического актива – то есть может быть уничтожена бедствием, резко снижена действиями муниципальных властей (например принудительным перепрофилированием, застройкой, перепланировкой движения, изъятием в пользу государства), резко снижена действиями конкурентов (например если рядом откроется «Магнит», сдать ваше помещение под продовольственный магазин станет невозможно). Эти особенности уже не украшают инвестиции в недвижимость, делая их достаточно рискованными.

Но главное – это то, что как раз сближает недвижимость и облигацию: это изменение стоимости в связи с изменениями ставок рефинансирования на рынке. С 1989 года до 2016 года в мире шел процесс снижения стоимости денег, особенно заметный в период с 2009 года по 2015. Денег становилось заметно больше, и этот процесс «позитивно» влиял на стоимость недвижимости. Большинство стран мира показали за этот период беспрецедентный рост цен на недвижимость – многие скажут «Мир такого не знал», но это не так. Мир такое знал – в период 1920 – 1940 годов, когда ставки падали, так же, как и в последние 30 лет (оставим в стороне СССР).

За последние 30 лет долларовая инфляция «подрастила» цены на все товары в среднем в 2,5 раза. Недвижимость на основных рынках выросла в цене в 10 – 15 раз. В Москве стоимость недвижимости в долларах выросла с 2000 года минимум в 5 раз, на пике рост составлял 1000 процентов. Что будет происходить с недвижимостью в Москве (будь это хоть стрит ритейл на Тверской) в будущем – если мыслить в долларах конечно? По мере роста ставок в долларах, стоимость недвижимости должна сокращаться. К моменту, когда ставки подойдут к уровням 5-6% (как в начале века), стоимость недвижимости должна сравняться с реальной стоимостью начала 2000х – то есть упасть минимум в 2 раза в сегодняшних долларах. Добавьте к этому стагнацию экономики и отток капитала – картинка будет не самая консервативная. Стоит ли ввиду такой перспективы брать себе на позицию актив, который обладает свойствами (1) – (4), описанными выше – решайте сами. По мне – это очень рискованный шаг, и иллюзия того, что вы «обладаете реальной вещью» не должна вас обманывать.

Кстати, то же касается недвижимости в других странах. Везде ситуация разная, но денег то много во всем мире, а ставки растут. Имейте в виду.

«Недооцененные активы»

Это – моё любимое выражение из словаря финансового людоеда. Ну правильно же – надо покупать то, что недооценено. Стоп! Зачем? Чтобы продать – когда? Правильно, когда оно перестанет быть недооценено. То есть – сегодня рынок (миллионы инвесторов, множество профессионалов, циники, стервятники, портфельные менеджеры, за которыми стоят банды аналитиков, инсайдеры в костюмах Бриони и золотых ролексах, пьющие коктейли с директорами департаментов в правительствах и членами правлений корпораций, финансовые гении, государственные фонды, сверяющие свои действия по еле заметным кивкам из высоких кабинетов) трагически недооценивает актив; но вы то (на пару с вашим сейлзом из местного брокера, мальчиком лет 25, закончившим институт управления и кроме городов Золотого Кольца побывавшим в своей жизни только в отеле 4 звезды «все включено» в Кемере – зато два раза), сидя в кафе на краю Галактики, смогли вычислить, что актив недооценен. «Ядрить-копать!», как говорил мой старшина в армии; никто не понял, вы – поняли. Но этого мало – все вышеперечисленные лохи числом легион просто обязаны через некоторое время понять, что ошибались, и начать покупать этот актив дороже, как бешеные. А вы, конечно, продадите. Потому что они опять ошибутся – и теперь переоценят этот актив. Ну что, похоже на правду?

Нет, конечно, инвестировать в активы, которые сегодня стоят меньше, а завтра будут больше, можно. Только они не будут недооцененными. У них будут другие свойства. Например – к ним сегодня не будет доступа у большинства инвесторов, а потом он появится. Или – информации о них не будет у большинства инвесторов, а потом они ее получат. Или – большинству инвесторов нельзя будет инвестировать в этот актив, а потом – станет можно. Но это – «активы с ограниченным доступом». Они редки, и, заметьте, чтобы их купить вам самому (самой) надо иметь этот доступ – в отличие от большинства инвесторов. Добыть такой актив – большая удача и большой риск одновременно: будущее не определено, доступ большинства инвесторов может так и не случиться. Истории с рынком акций Газпрома – сперва закрытым, а потом открывшимся, случаются не часто, и рынок Газпрома мог так и не открыться.

И, конечно, периодически будет случаться ситуация, когда вы будете покупать «недооцененный» актив по наводке мальчика из брокерской конторы, и он будет потом расти в цене. Но связи между вашей оценкой актива и фактом его роста будет не больше, чем между криком петуха и рассветом: у актива только два пути – вверх или вниз. Немудрено, что вероятность роста приближается к 50%.

У меня в запасе еще пара десятков слов как минимум. 1500 лайков этому посту и еще два слова ваши.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все обзоры блогов »
Орфография и пунктуация авторов блогов сохранена.
Перевод англоязычных блогов – автор блога.

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Первый удар гильотины Первый удар гильотины На днях Минэкономразвития презентовало некий труд под названием «Белая книга индустрии гостеприимства: кафе, рестораны, кондитерские». Пока — демоверсия, но, как следует из сообщения на сайте министерства, предложения принимаются. Знаменитый Aston Martin DB5 Джеймса Бонда продан за 6,4 млн долларов Знаменитый Aston Martin DB5 Джеймса Бонда продан за 6,4 млн долларов Один из самых известных кинематографических автомобилей всех времен - Aston Martin DB5 Джеймса Бонда - был продан на аукционе в четверг вечером за 6,4 млн долларов. Диана Маштакеева: «У нас есть общая цель – обеспечить экономику высококвалифицированными специалистами» Диана Маштакеева: «У нас есть общая цель – обеспечить экономику высококвалифицированными специалистами» О том, как развивался институт независимой оценки квалификаций в финансовой индустрии в течение делового сезона 2018-2019, о достигнутых результатах и задачах на перспективу порталу Finversia.ru рассказала генеральный директор Ассоциации участников финансового рынка «Совет по профессиональным квалификациям финансового рынка» (СПКФР) Диана Маштакеева.

[_$Blocks_DefaultController:render(17)]

Новости »

[_$Blocks_DefaultController:render(32)]