Растущие риски в сфере коммерческой недвижимости угрожают благополучию региональных банков США

Ситуация с New York Community Bancorp (NYCB) привлекла внимание инвесторов к региональным банкам, и некоторые предвидят большие проблемы для тех, кто выдал кредиты на офисные и многоквартирные объекты недвижимости.

Беспокойство о финансовом состоянии небольших банков снова возросли после того, как крах Silicon Valley Bank весной 2023 года инициировал кризис в региональном банковском секторе.

Последний финансовый отчет NYCB, который привел к обвалу акций банка примерно на 60%, особенно привлек вниманию инвесторов к проведению тщательного анализа состояния региональных банков в их портфелях, поскольку почти 70% всех непогашенных кредитов на коммерческую недвижимость (CRE) приходится на долю мелких банков, согласно исследованию Apollo.

«Пока процентные ставки остаются высокими, банкам трудно избежать проблем с кредитами на коммерческую недвижимость», - заявил Уильям К. Мартин (William C. Martin) из Raging Capital Ventures, который решил сделать ставку против NYCB после выхода отчета о прибылях и убытках, в котором подробно описаны проблемы с недвижимостью и который заставил его поверить, что акции могут еще больше упасть.

Мартин, который открыл короткую позицию по банку Silicon Valley в прошлом году перед его крахом, заявил, что он также поставил против NYCB, потому что считал, что его прибыльность снизится и банку, возможно, придется привлекать капитал. В среду на прошлой неделе NYCB заявил, что увеличение капитала является возможным вариантом, но у него нет планов делать это «прямо сейчас».

«Региональные банки... вдвойне более уязвимы к ставкам», - сказал Дэн Цвирн (Dan Zwirn), соучредитель и генеральный директор инвестиционной компании Arena Investors, занимающейся инвестициями в проблемные долги, который избегает недвижимости в течение последних двух лет, частично ссылаясь на вышеизложенный риск дефолта. Региональный банковский индекс KBW снизился примерно на 11% с момента оглашения результатов NYCB.

Рынок коммерческой недвижимости страдает от последствий пандемии COVID-19. По данным Fitch, уровень просрочек по коммерческим ипотечным ценным бумагам (CMBS), как ожидается, вырастет до 8,1% в 2024 году, поскольку многие компании прилагают максимум усилий для перевода сотрудников на удаленную и гибридную работу. В то же время ожидается, что просрочки по кредитам CMBS на коммерческие многоквартирные дома, состоящие из более чем пяти квартир, вырастут до 1,3% в 2024 году по сравнению с 0,62% в 2023 году.

Рынок коммерческой недвижимости также испытывает давление из-за более высоких процентных ставок. Согласно исследованию Goldman Sachs, в этом и следующем году объем погашения коммерческих ипотечных кредитов составит около $1,2 трлн.

Некоторые также считают, что больший риск представляют коммерческие многоквартирные объекты в Нью-Йорке.

Уникальной особенностью NYCB является его роль крупного кредитора для арендодателей в Нью-Йорке со стабилизированными арендными платежами. По данным компании, более половины ее общего портфеля кредитов на многоквартирные дома обеспечены недвижимостью в штате Нью-Йорк, многие из которых подпадают под действие законов об ограничении арендных платежей. Уровень дефолтов по жилью с фиксированными арендными платежами в Нью-Йорке исторически был низким, но вырос с 0,32% в апреле 2020 года до 4,93% в декабре 2023 года под воздействием пандемии и закона 2019 года, ограничивающего способность арендодателей повышать арендную плату, сообщил Стивен Бушбом (Stephen Buschbom), директор по исследованиям в компании Trepp, поставщика данных о недвижимости.

Поскольку банки начнут более активно создавать резервы для своей недвижимости в Нью-Йорке, «возможна следующая волна кризиса, которая начала разворачиваться в прошлом году», заявил Нейт Коппикар (Nate Koppikar) из Orso Partners, занимающийся ставками против тех банков, которые имеют чрезмерные риски в сфере коммерческой недвижимости, отказавшись давать конкретные комментарии.

Некоторые инвесторы ориентируются на банки с высокой концентрацией кредитов на недвижимость. Мартин также упомянул, что у него были короткие позиции по OceanFirst и Valley National, но он закрыл их в этом месяце после фиксации прибыли.

По данным Fitch, в общей сложности почти 1900 банков с активами менее $100 млрд имели непогашенные кредиты CRE, превышающие 300% собственного капитала.

В подробном отчете за декабрь Fitch также заявило, что если цены снизятся в среднем примерно на 40%, потери в портфелях могут привести к банкротству умеренного числа преимущественно более мелких банков.

OceanFirst заявила Reuters, что у нее есть «широко диверсифицированный портфель» с очень низким уровнем концентрации в офисах центрального делового района и многоквартирных домах со стабильной арендной платой, и отметила, что интерес к коротким продажам акций низок.

Инвесторы прогнозируют, что некоторые региональные банки могут быть вынуждены продавать кредиты с убытком или увеличивать резервы на возможные убытки. Один из инвесторов, специализирующихся на проблемных долгах, сообщил, что некоторые региональные банки, имеющие доступ к кредитам на строительство многоквартирных домов с фиксированной арендной платой в Нью-Йорке, начали изучать возможность продажи этих и других активов.

В среду NYCB объявил, что варианты включают в себя продажу кредитов и что банк «будет сосредоточен на снижении концентрации на коммерческой недвижимости».

Но продажа кредитов может быть не оптимальным решением, поскольку стоимость недвижимости сейчас на 50–75% ниже ее стоимости на момент выдачи кредитов, отмечает Ребел Коул (Rebel Cole), профессор в области финансов в Атлантическом университете Флориды.

«Кредиты, выданные в последние пять-семь лет, многие из них сейчас сталкиваются с проблемами», - отметил Ран Элиасаф (Ran Eliasaf), основатель и управляющий партнер инвестиционной компании в сфере недвижимости Northwind Group, специализирующейся на рынке многоквартирных домов в Нью-Йорке.