Непростой выбор: доллар или недвижимость?

Вопрос о том, в какой инструмент вложиться, чтобы уйти от рисков девальвации рубля, является «Вечным» для российских инвесторов.

Владимир Савенок, генеральный директор консалтинговой группы «Личный капитал», развенчивает один из самых устойчивых мифов, в который, по его мнению, верили, верят и будут верить подавляющее большинство наших граждан.

– И в Казахстане, и в России очень любят недвижимость. И многие считают её беспроигрышным активом, который всегда будет расти в цене. К сожалению, это очередной миф – беспроигрышных активов не бывает. Люди верят в эффективность инвестиций в недвижимость до тех пор, пока не сделают расчеты на бумаге. И тогда приходит разочарование – недвижимость уступает многим простым инвестиционным инструментам и при этом является более сложным для инвестирования, чем фондовый или валютный рынок, – пишет в своей новой публикации Владимир Савенок, генеральный директор консалтинговой группы «Личный капитал».

Для примера Владимир Савенок приводит реальную историю. В 2007 году Олег купил себе квартиру в ближнем Подмосковье, практически в Новой Москве. Он даже не думал о ценах, потому что покупал квартиру для себя, а не для сдачи в аренду. Дом был почти построен, но еще не сдан. То есть Олег покупал на первичном рынке. Полный расчет за квартиру был сделан в декабре 2007 года – 3,1 млн рублей. До этого он снимал точно такую же квартиру в том же районе и платил за нее 18 тыс. рублей в месяц. То есть, если бы он купил свою квартиру для сдачи в аренду, он получал бы 6,9% годовых (в рублях).

В 2007 году этот район был ужасный: никакой инфраструктуры, как и в любой новостройке, грязь. До ближайшего метро можно добраться только на маршрутке, предварительно отстояв в очереди не менее 30 минут и далее движение в пробках около 40-50 минут. Но сегодня там все иначе: магазины, торговые центры, до метро – 15 минут на маршрутке или 20 минут пешком. Живи и радуйся…

В марте 2021 года у Олега появились свободные средства, и он решил их инвестировать. Самый понятный для него инструмент инвестирования – недвижимость. Он уже покупал ее, и считал, что знает этот рынок и уверен, что недвижимость – лучший инструмент для инвестирования.

Тем не менее, он решил посоветоваться с консультантом, куда инвестировать – в недвижимость или в другие инструменты («говорят, что на акциях можно заработать больше»). К тому же задумался над тем, чтобы продать эту квартиру и купить новую в Москве.

– И вот тогда мы решили сделать те расчеты, которые полностью поменяли его отношение к недвижимости. Мы решили рассчитать доход, который он получит, если продаст свою квартиру, которой он владел уже более 13 лет, – вспоминает Владимир Савенок.

Итак, данные для расчета.

2007 год. Стоимость квартиры в рублях – 3,1 млн рублей.

Курс доллара – 24,5 рублей.

Стоимость квартиры в долларах – $126,53 тыс.

Если бы квартира покупалась не для жизни, а для сдачи в аренду, инвестор получал бы приблизительно 18 тыс. рублей в месяц (216 тыс. рублей в год). То есть, доход от сдачи в аренду составил бы 6,9% в год. Это немногим больше ключевой ставки Банка России, которая на тот момент составляла 6,5%.

Однако сегодня, когда район, где Олег купил квартиру, преобразился и по идее недвижимость должна стоить дороже. На самом деле так и есть – посмотрите, как изменилась цена квартиры.

2021 год. Стоимость квартиры в рублях – 9,1 млн рублей. Рост почти в 3 раза. К 2023 году стоимость квартиры выросла еще больше – до 11 млн рублей.

А теперь давайте пересчитаем все эти цифры в долларах.

Курс доллара в 2007 году – 24, 5 рублей, курс доллара в апреле 2021 года – 76 рублей. Таким образом, стоимость квартиры в долларах составила 119,737 тыс. (9,1 млн рублей разделить на 76 рублей). То есть, стоимость квартиры в долларах за 13 лет не выросла, а упала – на 5,3%.

Итак, подытожим.

1. Цены на недвижимость за 13 лет выросли на 194%.
2. Курс доллара вырос за 13 лет на 210%.

В 2023 году ситуация наверняка изменилась, но не кардинально – доллар по-прежнему выгоднее недвижимости.

Возникает закономерный вопрос, зачем считать в долларах, если человек живёт в России (Казахстане)?

– И здесь я вам рекомендую просто посмотреть на покупку недвижимости, как на инвестирование. Тем более, что покупка-продажа долларов – операция куда проще, чем операции с недвижимостью, – предлагает Савенок.