Fannie Mae и Freddie Mac стремительно подорожали на слухах о приватизации

Фото: ChatGPT

Акции ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac, торгующиеся вне основных бирж (OTC-рынок), взлетели до уровней, не виданных с 2008 года. Причиной стал неожиданный комментарий Дональда Трампа, заявившего о «серьёзном намерении» вновь приватизировать эти ключевые для американского ипотечного рынка компании.

На своей платформе Truth Social президент США сообщил, что рассматривает возможность выведения Fannie и Freddie из-под государственного контроля и собирается обсудить эту инициативу с рядом высокопоставленных чиновников, включая министра финансов Скотта Бессента и директора Федерального агентства по финансированию жилищного строительства Уильяма Пульта (William Pulte). «Fannie и Freddie сейчас чувствуют себя прекрасно, генерируют огромный денежный поток — похоже, время пришло», — отметил Дональд Трамп.

Изначально Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и Freddie Mac (Федеральная корпорация жилищного кредитования) были созданы Конгрессом США с целью стимулировать ипотечное кредитование. Их бизнес-модель заключалась в покупке кредитов у частных банков и дальнейшей упаковке этих займов в ипотечные ценные бумаги. Однако в 2007–2008 годах они оказались в центре кризиса субстандартной ипотеки, потеряв десятки миллиардов долларов.

Во избежание экономического коллапса власти США ввели компании в режим консервации под контролем нового регулирующего органа — Федерального агентства по жилищному финансированию (FHFA). С 2012 года компании вновь стали прибыльными и к 2017 полностью погасили долги перед государством. Тем не менее, доли в капитале — включая преференциальные акции и варранты на 80% обыкновенных акций — до сих пор остаются в руках Министерства финансов США.

Кому выгодна приватизация?

Возможный вывод компаний из-под государственной опеки — давняя мечта американских консерваторов, выступающих за минимизацию участия государства в экономике. Трамп уже пытался реализовать этот план в своё первое президентство, но тогда безуспешно.

Если идея будет воплощена, правительство США может получить более $250 млрд, считает главный стратег Wellington-Atlus Private Wealth Джеймс Торн (James E. Thorne). Это также может принести выгоду союзникам Трампа — например, Биллу Акману (Bill Ackman), чья компания Pershing Square владеет около 10% OTC-акций Fannie Mae. Крупнейшими держателями акций Freddie и Fannie также являются Capital Research Global Investors, с долями 7,7% и 8,8% соответственно.

Риски для ипотечного рынка

Однако за потенциальными выгодами кроются и значительные риски. Аналитики предупреждают: реприватизация компаний может привести к снижению их кредитного рейтинга, так как они перестанут считаться «квазигосударственными» структурами. Это, в свою очередь, может вызвать рост ипотечных ставок, сделав кредиты менее доступными для покупателей жилья.

Министр финансов Скотт Бессент в феврале уже подчёркивал, что решение о выведении компаний из режима консервации должно приниматься с учётом влияния на ипотечные ставки. А основатель Tolou Capital Management Спенсер Хакимиан (Spencer Hakimian) добавил, что потеря «государственного щита» может привести к переоценке рисков и удорожанию кредитования.

Возвращение к теме приватизации Fannie Mae и Freddie Mac может изменить архитектуру американского ипотечного рынка. Для инвесторов это шанс на внезапную прибыль. Для государства — возможность укрепить бюджет. Но для миллионов будущих домовладельцев это также может означать рост ставок и сокращение доступности жилья.