Почему частные инвесторы в 2024 году делают выбор в пользу арендного бизнеса

Арендный бизнес долгое время оставался выбором пассивных инвесторов. Как правило, инвестор покупал офис или ретейл сразу с арендатором, не тратя время на его поиск и с первого дня начинал получать доход. Такой бизнес не требует предпринимательского опыта и контроля на месте.

Интерес к арендному бизнесу резко возрос на фоне роста ключевой ставки в 2023 году. Банк России в своем свежем обзоре рисков финансовых рынков отметил сильное снижение покупок акций частными инвесторами. Привлекательность арендного бизнеса в качестве стабильного финансового инструмента для инвесторов сразу выросла.

Доходность арендного бизнеса в коммерческом сегменте ежегодно растет примерно на 10%, хотя и очень разнится в зависимости от региона и типа назначения объекта. В любом случае качественных объектов стало меньше, а число желающих купить растет. Арендный бизнес приносит стабильный доход, имеет высокую ликвидность – практически все объекты сейчас могут быть проданы в короткие сроки.

Доходность строительства объекта для последующей продажи в качестве арендного бизнеса в Москве может составлять до 100% годовых. Объекты возводятся буквально за полгода-год. Иногда сроки увеличиваются, многое зависит от скорости согласования коммуникаций.

Строительство «для себя» с последующей сдачей объекта в аренду может приносить до 20% на капитал.

Средний срок окупаемости арендного бизнеса в Москве и области составляет порядка 10-11 лет. Для сравнения, по нашим оценкам, в Санкт-Петербурге этот показатель ближе к 14 годам, а, например, в Грузии – к 20 годам.

Арендный бизнес в коммерческом сегменте имеет большую вариативность для инвесторов.

Самый оптимальный вариант для «ленивого» инвестора – это первые этажи жилых домов. Такие площади сдаются под магазины, аптеки. От инвестора не требуется активного участия – эксплуатация помещений ведется силами управляющей компании. Но и конкуренция за такие объекты самая высокая. По каждой ликвидной площадке, по сути, проводится аукцион – достанется она тому, кто готов платить больше.

Минимум владельцы этих площадок зарабатывают в день 300-400 тыс. рублей. Поэтому требования к помещениям тоже высокие – хорошая локация, доступность для пешеходов и автомобилистов, парковка.

В целом сегмент магазинов шаговой доступности активно набирает обороты. Этот формат является сейчас драйвером российского розничного ритейла. Поскольку платежеспособный спрос не растет, то скорее всего происходит перетекание аудитории от гипермаркетов к несетевой торговле. И значит инвесторам, которые планируют выйти на рынок арендной недвижимости, нужно учитывать этот тренд.

Наиболее активное строительство магазинов шаговой доступности развернулось в Московской области. Многие до последнего времени скептически относились к арендному бизнесу за МКАД. В основном все опасения сводились к тому, как будет организована эксплуатация таких помещений. Сейчас это уже не останавливает инвесторов. Идет активная застройка Подмосковья как на деньги частных инвесторов, так и сетевого ритейла.

Помещения возводятся из легко возводимых современных конструкций. Срок окупаемости таких объектов еще меньше – порядка 7 лет. Доходность магазинов шаговой доступности в Подмосковье может не уступать столице. Например, доходность магазина в Ступинском районе, который сейчас активно расширяется, точно не уступает доходности почти в любом спальном районе Москвы.

Арендный бизнес в Подмосковье будет только дорожать. После пандемии далеко не все вернулись в офисы, многие планируют остаться жить за городом, пользуются местной инфраструктурой. Соответственно, спрос на продукты питания, доставку только растет.

Физкультурно-оздоровительные комплексы – это еще одно направление коммерческой недвижимости, которое набирает обороты. Входной порог на этот рынок в разы выше. Стоимость строительства таких объектов около 100 тыс. за кв. м. Готовые объекты могут обходиться от 500 млн. до 1 млрд. рублей. Окупаемость – 6-7 лет.

Инвесторы охотно идут в это направление. При наличии одного арендатора, например, федеральной сети фитнес-клубов, этот бизнес не потребует больших усилий по сопровождению, в отличие от ТРЦ с большим количеством разных арендаторов.

В целом арендный рынок стоит на пороге большого роста. Его сложно уже назвать стабильным, а инвесторам гарантировать пассивный доход. Скорее всего конкуренция за удачные лоты будет расти, также как и стоимость входа на рынок. А инвесторам, чтобы заработать, придется активнее вовлекаться в управление своими объектами.