Инвесторы активизировались на рынке складской недвижимости

Электронная торговля сейчас формирует главный спрос на склады в Московском регионе и в целом по России. К таким выводам пришли аналитики Ricci и IBC Real Estate.

По данным IBC Real Estate, на онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров приходится 76% спроса. Ключевым игроком регионального рынка стала компания Ozon, реализовавшая около 1,4 млн. кв. м, или 44% от общего объёма спроса в регионах.

Судя по всему, e-commerce останется главным агентом спроса на складском рынке еще долго. По данным Альфа-банка, в 2025 году рост онлайн-торговли составит в рублях минимум 32%, а в физическом объёме – порядка 20%.

Участники рынка прогнозируют рекордный объем ввода новых объектов на рынке складской недвижимости, разнятся только оценки этого роста. По мнению аналитиков IBC Real Estate, в 2025 году в России может появиться 4,5 млн. кв. м новых складов. NF Group говорит о появлении 7,2 млн. кв. м. объектов складской недвижимости, Nikoliers о росте ввода по всей России на 29% год к году, до 5,4 млн. кв. м.

Сейчас рынок характеризуется острым дефицитом складской недвижимости. Поэтому инвесторов не останавливает аномальный рост арендных ставок. Важным преимуществом складского рынка является и его высокая устойчивость, которую он сохраняет последние 4-5 лет. Вполне привлекательно в текущих рыночных условиях выглядит доходность от инвестиций в склады. По разным оценкам, покупка логистического комплекса для сдачи в аренду может принести 10-15% годовых. Фонды складской недвижимости обещают доходность в размере больше 25% годовых.

За последний год на рынке появилось много непрофильных инвесторов и это не случайно. Стоимость содержания и операционные расходы в сегменте складской недвижимости относительно небольшие и прозрачные в отличие, например, от торговых центров.

По заказам на проектирование мы видим, что аппетит инвесторов начал расти. Многие начинали с небольших складов, а сейчас продают их и вкладываются в большие склады от 10 тыс. кВ. метров и в так называемый формат «лайт индастриал». Строятся новые склады под определенных заказчиков, и в любом случае долго вакантными они не остаются.

Что дальше? Будет расти премия за класс здания. Операторы электронной торговли нуждаются в больших помещениях, оборудованных по «последнему слову техники». Например, у маркетплейсов на складах работает много людей, а это означает высокие требования к системам безопасности, вентиляции и т д.

Складской рынок начинает уверенно смещаться от столицы к регионам. Арендаторы сейчас гораздо меньше настаивают на том, насколько далеко и в каком направлении должен быть расположен склад. Главный бенефициар спроса ритейл нуждается в том, чтобы крупные склады были размещены по всей стране. В ближайшие 1-2 года около трети всего объема выводимых на рынок объектов могут прийтись на региональные рынки. Склады начинают «идти» даже в небольшие города, двигаясь вслед за сетевыми компаниями.

Скорость проникновения складов в удаленные города зависит от количества жителей в окружении объекта. Большая плотность населения означает прежде всего доступность рабочей силы. Это критически важная составляющая. При увеличении плотности населения ставка аренды может вырасти на несколько процентов.

На фоне роста напряженности с США и ЕС, растет торговый оборот России с Азербайджаном, Белоруссией, Казахстаном, Индией и Ираном. По мере переориентации товарооборота федеральным компаниям будут нужны большие склады в главных точках пересечения торговых путей между Центральным регионом и восточной частью страны. А значит речь может идти о создании больших логистических хабов в крупных региональных центрах – Екатеринбурге, Новосибирске, Казани.