Какие факторы влияют на доходность объектов коммерческой недвижимости в России

Коммерческая недвижимость традиционно пользуется спросом у российских инвесторов. Этот актив в условиях кризисов и санкций показал большую устойчивость по сравнению, например, с российским фондовым рынком. Поговорим об основных факторах, влияющих на доходность объектов коммерческой недвижимости в России.

По результатам первого полугодия 2023 года российский рынок крупной коммерческой недвижимости установил рекорд с общим объемом инвестиций более 342 млрд рублей и превысил показатели аналогичного периода прошлого года на 79%.

Общая динамика инвестиций в коммерческую недвижимость РФ за первое полугодие 2023. По данным NF Group Research.

Лидером по объему привлеченных средств стала торговая недвижимость, на долю которой пришлось 39% от всех инвестиций.

Доли сегментов коммерческой недвижимости. По данным NF Group Research.

Несмотря на большое количество предложений, связанных с уходом иностранных инвесторов с российского рынка – доля таких продавцов составила 30%, внутренний рынок продолжает их успешно поглощать.

При этом доля иностранных инвесторов снизилась за полугодие до 0,6% от общего их числа и вряд ли существенно увеличится в ближайшие годы. Очевидно, что в обозримом будущем рынок будет формировать внутренний спрос. И он остается на высоком уровне.

После 2014 года и первых санкций вакансия (доля свободных для аренды помещений) в торговых центрах выросла до 12%, а ставка капитализации упала до 9,7%. В 2020-2022 годах рынок торговой недвижимости испытывал определенное давление из-за пандемии и ухода ряда зарубежных ритейлеров из России, но держался значительно лучше, чем, например, гостиничный и ресторанный сегменты. При этом выход иностранных компаний из российского бизнеса имел лишь краткосрочный негативный эффект.

В 2023 году в сегменте торговой недвижимости отмечен максимальный объем инвестиций за 20 лет, а ставка капитализации, к примеру, в московском регионе находится близко к пикам 2019 года.

Ставка капитализации для коммерческой недвижимости выросла в московском регионе в 2022 году. По данным NF Group Research.

Рынок офисной недвижимости с 2014 года стагнировал несколько лет – арендные ставки снизились на 17%, а вакансия на конец года составила 29,8%. В 2023 году объем вложений в сегмент стал максимальным с 2016 года, благодаря закрытию сделки по продаже башни «Эволюция» в деловом комплексе «Москва-Сити», расположенном в центре столицы.

Сектор складской недвижимости в 2014 году отреагировал на санкционное давление похожим образом, но не так резко, как офисы или торговые центры. Девять лет назад доля электронной коммерции была гораздо меньше, а люди предпочитали офлайн магазины. Сейчас ситуация иная – ввиду резкого развития eCommerce в России, средняя арендная ставка только за 2021 год выросла на 40%.

К середине 2023 года в сегмент инвестировали меньше, чем в офисы и объекты торговли. Но произошло это не из-за отсутствия спроса, а на фоне дефицита новых привлекательных зданий формата BTS. Это модель строительства складской недвижимости, при которой складской объект строится под конкретного заказчика, с учетом его специфических требований.

Рост ВВП отражает активность бизнеса и расширение предпринимательской деятельности. Компании нуждаются в офисных, производственных и торговых помещениях, что ведет к повышению спроса и стоимости объектов.

Ранее минэкономразвития России повысило прогноз ВВП России в 2023 году с -2,9% до +1,2%. При этом за первые шесть месяцев 2023 года, по сообщению министерства, рост ВВП достиг уровня 1,5%. Это позитивный фактор. Российская экономика продолжает восстанавливаться, а внутренний спрос расширяется за счет роста потребительской активности и госсектора. Так, совокупный оборот розничной торговли, общественного питания и платных услуг населению составил +0,7% к аналогичному периоду прошлого года.

В России цены на нефть оказывают косвенное воздействие на рынок недвижимости. Падение биржевых котировок на «черное золото» может по-разному влиять на стоимость объектов. В начале кризиса многие инвесторы предпочитают направить свой капитал в недвижимость, рассматривая его как относительно простой и надежный способ защиты от дешевеющих активов. Это стимулирует дальнейший спрос и рост цен. Однако с ухудшением экономических показателей падает покупательская способность и стоимость объектов недвижимости.

Колебание цен на недвижимость в связи с изменением цен на нефть имеет отсроченный эффект и проявляется на рынке не сразу. По мнению отдельных экспертов, динамика становится заметной через шесть и более месяцев после значительной коррекции.

Сегодня стоимость Brent находится на пиковых уровнях 2021 года. Учитывая войну на Ближнем Востоке, шансов, что нефть значительно просядет в цене, нет, а значит российский бюджет, скорее всего, будет стабильно пополняться.

Увеличение ключевой ставки, с одной стороны, приводит к удорожанию кредитов для бизнеса, а значит – затрудняет его развитие. Более высокие процентные ставки могут снизить спрос на коммерческую недвижимость, так как арендаторы сталкиваются с высокими издержками на финансирование.

С другой стороны, такое повышение приводит к росту цен, который стимулирует арендные потоки на работающих площадях и следующее за ними повышение стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Во-первых, ослабление рубля приводит к увеличению роста себестоимости строительства и, как следствие, увеличению стоимости готового объекта.

Во-вторых, любая рыночная неопределенность, в том числе и на валютном рынке, повышает спрос на недвижимость, которая считается «антикризисным активом».

Рассмотрим несколько факторов, влияющих на будущую доходность объекта коммерческой недвижимости. Их важно учесть до заключения сделки.

Стоимость. Стоимость объектов может различаться в зависимости от зон и их удаленности от центра. К примеру, в московском регионе средняя стоимость метра торговой недвижимости в первом полугодии 2023 составила 160 400 рублей в центральной экономической зоне – до 10 км от МКАД. При этом за пределами БМК (Большого московского кольца) стоимость того же метра составляет уже 56 500 рублей.

В пределах одной экономической зоны стоимость квадратного метра распределена неравномерно. На примере Москвы в юго-западной зоне она достигает 220 000 рублей за квадрат, а на северо-востоке обойдется значительно дешевле – 127 000 рублей.

При равной окупаемости, чем ниже цена за квадратный метр приобретенного объекта, тем ниже стоимость аренды. А значит, созданы комфортные условия для ведения бизнеса арендатора.

Площадь. Выбор объекта необходимо делать с учетом потребностей потенциального арендатора, который будут приносить доход. К примеру, «аптеке у дома» зачастую достаточно 80 кв. м, а вот для сетевого супермаркета такая площадь слишком мала.

Разберем пример. Площадь до 100 кв. м относится к малому стрит-ритейлу. Арендовать такое помещение могут сетевые пекарни, медицинские лаборатории, пункты выдачи заказов, аптеки и алкомаркеты. Такие услуги, как правило, пользуются хорошим спросом. Они обеспечат бизнесу выручку, а владельцу недвижимости стабильный арендный поток.

С осторожностью стоит относиться к небольшим кафе без бренда, языковым и прочим школам, стоматологиям, начинающим бизнесам. Им тоже подходят небольшие площади, но нередко они просят скидки на аренду и арендные каникулы.

Трафик. Инвестор в коммерческую недвижимость должен понимать, сколько потенциальных клиентов будет у арендатора. Для проведения подобного анализа необходимо определить зону охвата. Для небольших помещений зона охвата составляет около 200-250 метров. Например, если аптека находится в спальном районе, то в радиусе 200-250 метров от нее будут находиться жилые дома. Это и будет зона охвата. Для супермаркета она уже больше – около 450-550 метров. За продуктами люди готовы ходить дальше. Для разных типов бизнеса зона охвата разная.

Дальше необходимо провести анализ локации потенциального объекта инвестирования с использованием карт Яндекса, Google или 2GIS. Во-первых, изучить наличие конкурентов – они сильно влияют на трафик. Во-вторых, проверить инфраструктуру: транспортную доступность и расположение остановок автобусов и станций метро, автостоянок, спортивных и детских площадок. Это места скопления людей.

Необходимо помнить, что трафик бывает дневной и вечерний. Например, днем люди охотнее сидят в кофейне, а вечером посетителей больше в алкомаркете.

Показатели. При выборе для покупки действующего объекта недвижимости важно рассчитать несколько базовых показателей.

Окупаемость. Для быстрой проверки инвестиций можно рассчитать Capitalization Rate (Cap Rate) – ставку прибыли, которую приносит объект недвижимости за год, без учета финансовых затрат. Используем простую формулу:

   – Годовая аренда / Стоимость объекта * 100% = Ставка капитализации.

Например, при стоимости объекта 10 млн рублей и 1 млн аренды окупаемость составит 10%:

   – 10 / 100 * 100% = 10% (в год).

Дальше инвестор может проверить средние показатели ставки капитализации в своем регионе и сравнить полученные данные. В нашем примере ставка 10% соответствует средним значениям для торговой недвижимости в московском регионе. Если ставка по объекту значительно меньше бенчмарка, то от сделки, скорее всего, лучше отказаться.

Ставки капитализации коммерческой недвижимости в московском регионе (2 кв. 2023). Средняя ставка для торговых объектов находится в диапазоне 10-13%. По данным NF Group Research.

Тем не менее, этот показатель не дает представления о реальной доходности и является индикативным. На него серьезно влияют расходы, связанные с эксплуатацией объекта и налогами. Попробуем их учесть в примере. Допустим, что налог на имущество от балансовой стоимости нашего объекта составляет 2,2%, налог на землю 100 тыс. рублей, а эксплуатация обходится в 200 тыс. рублей в год:

• 10 млн * 2,2% = 220 тыс.
• 1 млн (годовая аренда) – 220 тыс. (налог на имущество) – 100 тыс. (налог на землю) – 100 тыс. (эксплуатация) = 550 тыс. (годовая аренда)
• 450 тыс. / 10 млн * 100% = 4,5% (реальная доходность в год)
• 10 млн / 550 тыс. = 18,1 (окупаемость в годах).

4,5% – значение, которое лучше отражает доходность объекта. Его расчет необходим при принятии решения о покупке. В нашем примере срок окупаемости недвижимости увеличился, а сам объект с точки зрения инвестиций выглядит уже не так привлекательно.

Торговый оборот на квадратный метр. Этот показатель позволяет косвенно проверить надежность арендатора. Используем простую формулу:

• Выручка / Площадь объекта = Товарооборот на квадратный метр.

Такой расчет полезен при выборе между несколькими объектами недвижимости. Например, вы рассматриваете три продуктовых магазина в спальном районе:

1. У магазина А выручка составляет 500 тыс. рублей, его площадь – 100 кв. м;
2. Магазин Б показывает 300 тыс. рублей на площади 60 кв. м;
3. Объект В имеет 300 тыс. рублей выручки и площадь 50 кв. м.

На первый взгляд, выручка выше у магазина А и он выглядит привлекательнее. Рассчитаем товарооборот на квадратный метр для всех объектов:

• 500 тыс. / 100 кв. м = 5 тыс. рублей / кв. м (Магазин А);
• 300 тыс. / 60 кв. м = 5 тыс. рублей / кв. м (Магазин Б);
• 300 тыс. / 50 кв. м = 6 тыс. рублей / кв. м (Магазин В).

Получается, что магазин В эффективнее других, а арендатор надежнее. С таким можно планировать доходы от аренды в долгосрок.

Арендная нагрузка (OCR). Это показатель нагрузки арендной платы на арендатора. Высокие значения OCR говорят о риске того, что арендатор скоро съедет. OCR рассчитывают по формуле:

• Аренда / Выручка * 100% = Арендная нагрузка.

Например, у магазина выручка в месяц составляет 600 тыс. рублей, а аренда стоит 50 тыс. рублей, получаем:

• 50 тыс. / 600 тыс. * 100% = 8,3%.

Показатель в пределах нормы. При таком уровне арендной нагрузки магазин, скорее всего продолжит показывать прибыль и вряд ли закроется – инвестор может не переживать за арендный бизнес. К объектам со значением OCR выше 10% лучше относиться с осторожностью.

Проведенный анализ факторов, влияющих на доходность коммерческой недвижимости в России, подчеркивает сложность и многогранность этого рынка. Эффективное управление, учет рисков и гибкий подход к изменениям в экономической среде остаются ключевыми стратегиями для успешных инвестиций.