Доступность жилья в России снизилась до рекордных минимумов

Фото: Bing Image Creator

Строительная отрасль находится в структурном кризисе, однако копятся уже и системные риски. Без государственного вмешательства сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Так считают в Национальном рейтинговом агентстве (НРА).

Объём незавершённого строительства вырос в 1,5 раза

Строительная отрасль является ключевым звеном российской экономики – занимает лидирующие места как по вкладу в ВВП, как по доле занятых в индустрии, так и по объёму налоговых отчислений в бюджеты всех уровней. После стремительного наращивания объёмов отрасли в 2021-2023 годах темпы роста в 2024 году замедлились и продолжают снижаться в 2025 году. По данным Росстата, в прошлом году прирост объёмов строительных работ составил всего 2,1% – это минимальный показатель за последние 4 года.

Замедление аналитики Национального рейтингового агентства (НРА) объясняют следующими факторами. Во-первых, высокая ключевая ставка привела к ограничению доступности кредитов для застройщиков и доступность ипотеки. Во-вторых, сокращение льготных программ привело к снижению платежеспособного спроса.

За последние 6 лет рынок жилищного строительства прошёл через несколько этапов, отразивших кризисные явления, восстановительный рост и развитие отрасли. Так, если ещё в 2019 году объём строящегося жилья составлял 107,5 млн. квадратных метров, то уже в 2020 году, на фоне пандемии, он сократился на 12,5% – до 94 млн. квадратных метров. С 2021 года наблюдалось активное восстановление, и к 2024 году портфель строящегося жилья превысил допандемийные значения и достиг 114,4 млн. квадратных метров. По данным на август 2025 года объём жилья достиг 118,7 млн. квадратных метров. Ключевым драйвером роста, по мнению НРА, стало массовое внедрение механизма эскроу-счетов. Если после введения в 2019 году эскроу-счетов через них финансировалось лишь 25% от общего объёма строительства, то на сегодняшний день это уже 98%.

В НРА обратили внимание на такой индикатор, как отношение объёма незавершённого строительства к годовому вводу жилья. Если в 2019 году показатель составлял 106,8%, то уже по итогам прошлого года вплотную приблизился к отметки в 150%. Другими словами объёмы выросли в 1,5 раза. Такой дисбаланс в НРА расценивают как перегрев сектора.

Идеальный шторм

Согласно опросу EP3.РФ за март 2025 года, отрасль переживает структурный кризис. Речь идёт о сочетании сразу несколько негативных факторов. Это и макроэкономическая нестабильность, дорогое кредитование, рост себестоимости строительства, в том числе, в связи с ростом зарплат, инфляции и санкционным давлением, а также дефицит квалифицированных кадров. Структурные проблемы дополняются административными барьерами: застройщики отмечают чрезмерную бюрократию и несовершенство нормативов, включая правила землепользования и Градостроительного кодекса.

Анализ данных за последние 5 лет показывает, что 2024 год стал переломным для ипотечного рынка. В 2023 году было выдано 2 млн. ипотечных кредитов на 7,8 трлн. рублей, но в прошлом году – уже 1,3 млн. кредитов на 4,9 трлн. рублей. Охлаждение рынка продолжается: по итогам 1-го полугодия 2025 года было выдано всего 340 тыс. кредитов, это минимальный показатель за последние 5 лет. Согласно прогнозу НРА, объём кредитов по итогам всего 2025 года не превысит 3,5 трлн. рублей.

Рыночная ипотека в настоящее время неподъёмна для большей части населения. На конец июня средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке приблизилась к отметки 25%. Доля льготной ипотеки в связи с этим выросла до 80%, хотя ранее эта доля была около 30%. В этой связи наблюдается резкий рост популярности рассрочек от застройщиков. Доля сделок с рассрочкой достигла 40% – по итогам 1-го квартала 2025 года против 10-20% в предыдущие годы.

Эта тенденция несёт новые риски для рынка, так как увеличивает финансовую нагрузку на девелоперов, предупредили в НРА. Для покупателей рассрочка также не выход, поскольку через данный инструмент предлагают дорогое жильё, жёсткие штрафы за просрочки и более короткий срок погашения. Помимо этого, в отличие от ипотеки, рассрочка от застройщика не защищена эскроу-счетами, что повышает риски потери средств для покупателей при банкротстве девелопера.

Доступность жилья: минимум за 10 лет

Доступность жилья также демонстрирует тревожную динамику. Начиная с 2020 года, цены на новостройки на 20% растут быстрее, чем среднедушевые доходы. В 2014-2018 годах жильё было намного более доступным, чем сегодня. На конец 2024 года показатель среднедушевого дохода на 1 квадратный метр жилья на первичном рынке сократился до 0,37, а на вторичном – до 0,49. Хотя ещё в 2015 году данные показатели были 0,56– 0,58 и 0,61 соответственно.

Среди регионов-лидеров по доступности первичного жилья в 2024 году выделяются: Липецкая область (0,59), Орловская и Смоленская область (0,60), Псковская область (0,64), Сахалинская область (0,65), Кабардино-Балкария и Чукотский автономный округ (0,69), Магаданская область (0,81).

– При сохранении текущих рыночных условий и отсутствии системных мер государственного регулирования доступность жилья продолжит снижаться, а дисбалансы рынка – усугубляться, – говорится в обзоре НРА.

Аналитики агентства уверены, что без возобновления целевых программ поддержки могут произойти затоваривание в регионах с низкой распроданностью и рост социальной напряжённости из-за замороженных строек и невозможности приобретения собственного жилья.