Владимир Верещак: Про инвестиции в недвижимость

Через инвестиционные трасты или напрямую?

Недвижимость в Сочи и Крыму с доходностью от 80% в год. Какая прелесть. Такое близкое и родное. Не то что сеть отелей на западном побережье США или торговый центр в Сингапуре. Только вот зачем рассказывать об этом людям? 80% в год! Даже в рублях. Богатейте молча.

А если не иронизировать, вот несколько «сухих фактов». Я специалист по ценным бумагам и, в сфере недвижимости, предпочитаю инвестиционные трасты (REIT). Потому что как минимум:

1. У меня есть финансовая отчётность, которая позволяет мне хоть как-то оценить компанию. Да, бухгалтерские правила допускают определённую свободу в формировании отчётности. Да, менеджмент заинтересован в улучшении показателей и где-то может схитрить. Да, аудиторы проверяют только часть документов, могут что-то пропустить (и вообще – получают деньги от эмитентов и не хотят терять клиента).

Но есть всё же другие компании в секторе, с которыми можно сравнить, дабы выявить явно дутые показатели. Есть методы определения манипуляций с отчётностью. Есть регулятор рынка. Есть законодательство, предусматривающее ответственность за подобные нарушения, искажение фактов. В общем, есть кто-то или что-то, контролирующее REITы со стороны.

2. У меня есть ликвидность, которая позволяет мне, с моими объёмами, достаточно быстро входить в рынок и выходить из него, если мне что-то не понравится.

Это как минимум.

А вот что я вижу в случае с «реальной недвижимостью».

1. Недостроенный объект, который может и не достроиться. Пока это просто красивые картинки, надежды и мечты. Сочная презентация вместе с комплектом инвестиционных договоров обойдётся компании в несколько сотен тысяч рублей. Никакой отчётности. Никакого контроля со стороны.

2. Купить можно. А как и кому продавать – непонятно. Очень сомнительная ликвидность.

3. О буме сочинской недвижимости слышно из каждого утюга. Обычно это хорошее время для закрытия сделок (что продавцы, собственно, и пытаются сделать «о нас»).

4. Отсутствие статистики цен на рынке и возможности её собрать. Вы же знаете, что котировки ценных бумаг в открытых источниках поступают с большой задержкой? Но за деньги вы можете приобрести данные в реальном времени. Если вы этого не делаете, в терминале брокера при совершении сделки появляется предупреждение, мол, не торгуйте вслепую, это опасно. В случае же с недвижимостью все просто уверены в том, что это «лучшая инвестиция». Как здорово.

Я не прав?

Возможно, если у меня было бы больше опыта работы на этом рынке, я писал бы по-другому. Но я специалист по рынку ценных бумаг и, как сказал один известный финансист, «у меня достаточно денег, чтобы жить, но недостаточно, чтобы их терять».