Банки нащупали способ поднять стоимость ипотек

Сюрприз: плюс 5% годовых

Начнем с мини-сенсации. О ней поведал генеральный директор информационной платформы Banki.shop Роман Коринков.

По его данным, банки последние полгода стали зашивать в текст договора, что кредитный договор рамочный. Это публичная оферта. И гражданин, получивший кредит, должен самостоятельно отслеживать изменения условий на сайте банка.

Роман Коринков сообщил, что в договор с банком вносится пункт, что ставка действует, если клиент приносит подтверждающий доход документ (справку о доходах физлица 2-НДФЛ) раз в полгода. Если клиент этого не сделал, то стоимость кредита увеличивается на 5% годовых.

При этом при первичной выдаче кредита банк может использовать при оценке доходов справку по собственной форме (фактически это под честное слово). Такие произвольные справки о доходах удобны людям с доходом, скажем так, серым.

Но при дальнейшем взаимодействии с банком тот может отказаться принимать филькины грамоты, а требует строго 2-НДФЛ.

«Один банк до такого додумался, сейчас уже несколько подхватили. При этом банки не нарушают требований ЦБ. Это адаптационная модель для банка. Они записали, что каждый квартал надо будет 2-НДФЛ предоставлять. Ты не предоставил? Это твоя вина. Льготной ипотеки это пока не затрагивает. Я знаю один конкретный случай, который может быть, дойдет до суда. Человеку выдавали кредит по справке о доходах по форме банка, а теперь повысили стоимость кредита, указав, что он не может предоставить 2-НДФЛ», – говорит эксперт.

Коринков, правда, отказался сообщить названия банков, внедряющих эту практику. Но по мере того, как споры с недовольными клиентами будут выходить на общественное обозрение, они станут общеизвестными.

Председатель правления НПН Игорь Баярунас подтвердил, что требования о строгой форме подтверждения доходов были всегда. Другое дело, что в текущем году из спящих они превращаются в реальные.

Федеральные тенденции

Конечно, на круглом столе не сосредоточились на одной новости.

Роман Коринков, опираясь на данные 587 тыс. подборок кредитов, сделанных с 1 марта текущего года на возглавляемой им платформе, где зарегистровано 47 тыс. агентов-пользователей, сделал некоторые выводы.

Выросло потребительское кредитование. Прибавили количественно кредиты на сумму маткапитала. В России идет бурный рост исламских финансов. Уход от классического кредитования по религиозным соображениям. Сейчас так работают 3 банка плюс еще 3 небанковские кредитные структуры. Для России исламские финансы это пока «пилот», но, очевидно, у него большое будущее.

Так же эксперт обратил внимание, что сейчас больше 95% граждан, ищущих кредит на покупку недвижимости – люди, работающие по найму.

Лишь 4,1% – предприниматели, собственники бизнеса и самозанятые. Еще недавно этих категорий в совокупности было больше 17%.

В этом году в поисковике кредитов 24% приходится на новостройки, опять же в прошлом году на них приходилось 58%.

«Индекс одобрения заявок сокращается. Сейчас банки отказались от стратегии наращивания портфелей! Вероятность, что сделка состоится у просто физика «с улицы» в 5 раз ниже, чем когда гражданин приходит по направлению от застройщика или с риэлтором. Одобрение кредита физлица в разных банках в пределах 6–11%, опят же это для «чистого» физика», – сказал он.

На круглом столе обсудили идею сделать семейную ипотеку адресной – чтобы господдержка оставалась в регионе проживания, а не текла в Москву и Петербург. Инициативу продвигает в публичном пространстве глава Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Риелторы не готовы обсуждать идею, пока она не выльется в конкретные нормы. Есть вариант, что все сведется к профанации. Человек из провинции будет «покупать прописку», например, становясь формальным собственником угла в развалюхе (лишь бы она была в желанном городе), регистрируясь там, а потом получая льготную ипотеку уже как житель столицы.

«В некоторых проектах стоимость квадратного метра на этапе котлована сейчас выше, чем в законченных домах. Это неудивительно. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в мае 2025 года ставка проектного финансирования в 1,5 раза выше, чем в мае 2024 года.

За пять месяцев 2025 года запуск новых проектов ниже на 20 % аналогичного периода прошлого года. И тенденция уменьшения новых проектов стала нарастать. Можно предположить, что будет через год-два дефицит квадратных метров», – предупредила эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Адмирал» и блогер Ася Васильченко.

Петербург и окрестности

Ситуацию в Северной столице и Ленинградской области обозрел президент НПН, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

Если в двух словах то слова эти: снижение спроса. Президент палаты отмечает, что сейчас нет тенденции хватать все и по любым ценам.

Например, сделок с землей в 1-м полугодии в Ленобласти было меньше на 14,7%, чем в первые шесть месяцев прошлого года.

Государственный пресс ощущается, например, в давлении на владельцев заброшенных участков (А не вырос ли там живучий и активно распространяющейся самосевом борщевик? Если да, то можно ведь теперь конфисковать землицу).

В период пандемии был всплеск спроса на покупку дач. В сегменте до 2 млн. руб. он остался. Но что выше, особенно дороже 7 млн. руб. уходит тяжело.

В городе на рынке цен и аренды все более-менее спокойно. Например, за год больше всего выросла цена аренды квартиры-студии – на 7,1%. А вот стоимость аренды 3-комнатных квартир осталась без изменений.

С точки зрения инвестиционной привлекательности лучше всего окупаются комнаты – за 14 лет. Но это соответствует доходности в 7,14% годовых, что в два-три раза ниже, чем можно получить на рынке ценных бумаг (это если использовать на фондовом рынке осторожные стратегии). С другой стороны, инвестируют в квадратные метры люди, которые ценят надежность, а не доходность.

Коллегу поддержал председатель правления НПН, генеральный директор агентства «Адмирал» Игорь Баярунас: «Для инвестора более доходна коммерческая недвижимость. В сегменте небольших офисных помещений мы наблюдаем ощутимый спрос. Большинство таких объектов приобретают частные инвесторы под сдачу в аренду. Небольшие помещения окупаются быстрее, а ставка за 1 кв. м. выше на 10-15%, чем в больших блоках. Пример – продажа помещения в районе метро «Новочеркасская». Объект площадью 86,5 кв. м ушел менее чем два месяца. Примечательно, объект продавался с арендаторами, с окупаемостью 12 лет».

Но тут тоже не золотое дно, окупаемость с таким сроком возврата средств это доходность 8,3% годовых.

На рынке жилья «для жизни» (а не под сдачу), то покупателей интересует не просто квартира, а качество жизни в ней.

«Структура спроса постепенно меняется: если раньше преобладали небольшие квартиры, то сейчас всё больше внимания уделяется просторным жилым помещениям с удобной планировкой, но такие объекты приобретают при одновременной продаже жилья в регионах. Кроме того, растёт интерес к загородным домам», – полагает вице-президент НПН, генеральный директор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.

Сочи: жара

Отдельная история – единственный субтропический крупный город страны. Реалии рынка недвижимости в нем удивляют остальных россиян.

Обзор для НПН подготовила независимый эксперт, инвестиционный брокер и действующий инвестор Надежда Артемьева.

Средняя цена квадратного метра в новостройке города-курорта – 731 тыс. рублей. Прибавка цены за последний год – 19% (по данным 1prime.ru). Правда, есть признаки охлаждения. Покупатель с живыми деньгами может рассчитывать на скидку в десятки процентов (до половины цены). При этом есть дефицит нового строительства. В 2025 году пока был лишь один старт продаж нового объекта. Причем этот объект в элит-классе с ценой от 50 млн. рублей за квартиру-студию.

С одной стороны – море, с другой – Абхазия, с третьей – горы, а с четвертой – Туапсинский район. Сама география закрывает возможность разрастания Сочи.

Эксперт прогнозирует, что через два года цены на недвижимость в Сочи еще более вырастут. Причина дефицит предложения, а значит скачок цен на 20-30% от нынешних уровней, которые лишь кажутся заоблачными.

Петербург.