REIT для умных денег

Почему Alexandria – лидер на рынке научной недвижимости.

Alexandria Real Estate – это REIT, ориентированный на высокотехнологичную и научную недвижимость. Название отсылает к египетской Александрии – символу научного прогресса античности. Компания владеет комплексами объектов, ориентированными на арендаторов из сферы биологических наук, технологий и сельскохозяйственных технологий, расположенными вблизи научно-технических центров в Сан-Франциско, Бостоне, Сан-Диего, Нью-Йорке, Сиэтле, Мэриленде и в научно-исследовательском треугольнике в Северной Каролине. Эти комплексы состоят из кластеров высокоценных объектов недвижимости для компаний, которым требуются специализированные помещения для научных исследований и разработок в области науки и технологий.

Выручка, продажи и ставка на будущее

Alexandria Real Estate сообщила о выручке в размере $762 млн. за 2-й квартал 2025 года, что отражает умеренный рост квартальной выручки по сравнению с предыдущим кварталом ($758 млн.), но о незначительном снижении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это снижение по сравнению с предыдущим годом в основном было связано с сокращением доходов от аренды, хотя другие источники дохода показали рост, хотя и с меньшей базы. Несмотря на спад в годовом выражении, динамика второго квартала может сигнализировать о стабилизации. Но всегда ли снижение выручки – тревожный сигнал, или это часть продуманной стратегии?

Снижение доходов от аренды было вызвано двумя ключевыми факторами: продажей активов и небольшим снижением коэффициента заполняемости. Хотя продажа активов часто вызывает беспокойство у инвесторов, поскольку сокращает базу доходов, если сделка проводится, по привлекательной оценке, реализация активов оправдана. ARE, по-видимому, следует этой стратегии, уже продав в этом году активы на сумму $260 млн., а ещё на несколько сотен млн. находится в процессе продажи. Цель руководства – продать недвижимость на сумму до $1,95 млрд. в 2025 году. Хотя в результате доходы от аренды, вероятно, ещё больше снизятся, выручка от этих продаж может пойти на сокращение долга и выкуп акций, что может повысить акционерную стоимость.

Уменьшение доходов может показаться настораживающим, но учитывая, что это часть продуманной стратегии рециркуляции капитала, оно не представляет большой проблемы. Заполняемость снизилась до 90,8% с 91,7% в предыдущем квартале. Однако такие колебания являются нормальными для бизнеса ARE и часто отражают сроки переезда крупных арендаторов. Примечательно, что ARE только что заключила крупнейший в своей истории договор аренды – более 465 тыс. кв. футов в Сан-Диего – что должно повысить заполняемость в будущем. Руководство также отметило, что 670 тыс. кв. футов были сданы в аренду, но ещё не отражены в показателях за 2-й квартал 2025 года. С учётом этого скорректированный коэффициент заполняемости составил бы около 92,5%, что свидетельствует о том, что базовые показатели выше, чем предполагают общие цифры.

Как Alexandria сохраняет стабильность на сложном рынке

Компания сохраняет устойчивые операционные результаты, несмотря на некоторые рыночные трудности. Во 2-м квартале компания собрала 99,9% арендной платы, что говорит о крепком финансовом положении большинства клиентов. Хотя избыток предложения на некоторых рынках создаёт проблемы, долгосрочные перспективы выглядят благоприятными. По мере старения населения и роста спроса на медицинские услуги потребность в биотехнологических и фармацевтических объектах, а значит, и в лабораторных помещениях, вероятно, будет расти. Недавние изменения в налоговом законодательстве США, позволяющие компаниям немедленно списывать определённые расходы на R&D, также могут способствовать увеличению инвестиций в сектор биологических наук.

ARE подтвердила свою финансовую прочность по продлению договоров аренды. Ставки аренды по продленным договорам выросли примерно на 5,5%, а денежные арендные платежи – чуть более чем на 6%. Даже в условиях ослабления рынка аренды компания смогла продлить договоры аренды по более высоким ставкам, что способствует росту доходов от аренды тех же объектов недвижимости.

Одним из факторов давления остаются процентные расходы, которые выросли с $46 млн. до $55 млн. в годовом исчислении из-за ужесточения денежно-кредитной политики. Однако программа продажи активов ARE и соответствующее сокращение долга могут помочь компенсировать эти расходы. Если процентные ставки начнут снижаться, как многие ожидают, это препятствие может ослабнуть.

Руководство подтвердило свой прогноз скорректированного FFO за полный год в диапазоне от $9,16 до $9,36, что свидетельствует о внутренней уверенности в траектории развития компании. Аналитики в настоящее время прогнозируют $9,20, поэтому при стабильных условиях есть потенциал для роста.

Риски и потенциал роста Alexandria Real Estate

Компания сталкивается с несколькими ключевыми рисками. Наиболее актуальным из них является потенциальная задержка восстановления рынка недвижимости в сфере биологических наук. Несмотря на то, что компания поддерживает высокий уровень заполняемости (более 90%) и средний срок аренды (7,4 года), договоры аренды регулярно истекают. Если ARE не сможет продлить или заменить этих арендаторов, её денежные потоки от операционной деятельности (FFO) могут оказаться ниже ожидаемых.

Ещё одной проблемой является постоянное давление на арендные ставки на основных рынках, таких как Сан-Диего, Бостон, Сан-Франциско и Сиэтл. Восстановление ожидается к концу 2025 или началу 2026 года, но более медленное восстановление может отложить улучшение оценки. Между тем, повышенные процентные ставки остаются риском. Финансовый прогноз ARE предполагает снижение ставок как минимум на 0,5% к началу 2026 года. Если ставки останутся высокими дольше, затраты на финансирование могут ограничить рост FFO. Однако привлекательная доходность акций обеспечивает поддержку в случае падения, что делает значительное снижение цен менее вероятным.

Тем не менее, ряд факторов способен развернуть ситуацию в пользу компании. Если спрос в сфере биологических наук восстановится, заполняемость ARE может вырасти до 95% к концу 2026 или 2027 года. Это, наряду с прогрессом в разработке новых проектов, может принести около $139 млн. чистой операционной прибыли.

Макроэкономические катализаторы также могут помочь. Переход ФРС к снижению ставок в 2026–2027 годах, вероятно, приведёт к снижению затрат на заимствования, сжатию ставок капитализации и росту стоимости недвижимости, что будет способствовать восстановлению цены акций ARE. Смягчение финансовых условий также может привлечь больше арендаторов и позволить ARE финансировать новые проекты на более выгодных условиях.

Если эти тенденции совпадут, Alexandria Real Estate может значительно переоцениться, чему будут способствовать стабильный денежный поток и возобновление интереса инвесторов к доходности. Возможен ранний рост, но базовый сценарий предполагает постепенное восстановление, начиная с середины 2026 года.

Alexandria Real Estate остаётся одним из самых привлекательных игроков в секторе научной и высокотехнологичной недвижимости, демонстрируя стабильный денежный поток и перспективы для долгосрочного роста. Потенциал рециркуляции капитала через продажу активов, а также высокий уровень продления договоров аренды обеспечивают надёжный фундамент для увеличения стоимости компании. С учётом ожидаемого снижения процентных ставок и возможного восстановления спроса в биотехнологической отрасли, Alexandria Real Estate может стать выгодным вложением для тех, кто ищет стабильный доход с умеренным уровнем риска. Стабильная дивидендная доходность в 6,4% усиливает привлекательность компании, подчёркивая её статус лидера в своей нише. Владельцы акций могут рассчитывать на постепенное восстановление стоимости активов в среднесрочной перспективе.