Инвесторы присматриваются к рынку аренды жилья в Центральной Европе

В связи с ростом процентных ставок и ограниченным предложением, которое делает владение собственным жильем недоступным для растущего населения Европы, глобальные и местные инвесторы на рынке недвижимости делают ставку на зарождающийся в регионе сектор частной аренды.

За пять лет рынок институциональной жилой недвижимости вырос до такого уровня, что инвесторы говорят, что жилая недвижимость начинает бросать вызов офисным зданиям в качестве основной цели для размещения их денег.

«В центральноевропейском регионе есть много крупных городов с положительной демографической и экономической динамикой и дефицитом предложения на рынке жилья», — рассказал агентству Рейтер Станислав Кубачек, глава отдела инвестиций в Восточной Европе в шведском Heimstaden.

«Это хорошие составляющие для инвестиций в аренду жилья», — заявил он.

Согласно отчету CMS и CBRE, инвестиции в этот сектор, в основном в Польше и Чехии, выросли на 38% до 130 млн евро ($138 млн) в первой половине 2022 года.

А более высокая доходность и возможности для роста стимулируют новые проекты, говорят участники рынка.

Датская компания NREP вышла на польский рынок в 2021 году и планирует инвестировать около 500 млн евро в жилой и логистический сектор в течение следующих трех лет, реализуя проекты в крупных городах, таких как Варшава, Вроцлав, Гданьск и Краков.

«Инвесторы могут видеть явные рыночные возможности, поскольку молодое поколение становится более открытым для аренды, следуя тенденции прошлых десятилетий в Западной Европе, в то время как предложение современного арендного фонда очень ограничено», — отметил Руне Кок, исполнительный директор подразделения недвижимости NREP.

Польша, крупнейшая экономика региона, выделяется своим растущим населением в нескольких крупных городах и предполагаемой нехваткой 3 млн домов, но Чешская Республика и, возможно, Венгрия также предлагают инвесторам новые возможности.

Радим Баяр, партнер чешской инвестиционной группы Mint Investments, сказал, что его фонд в размере 1,25 млрд чешских крон ($54,81 млн) изучает проекты в Праге, Брно и Пльзене с целью добавить в свой портфель от 300 до 500 квартир в следующем году.

«В настоящее время мы сами удивлены скоростью изменений и тем, как меняется рынок», — признал он.

«Мы считаем, что в течение следующих 10 лет две трети квартир, построенных в этой стране, будут проданы таким фондам, как наш, и только одна треть будет продана домовладельцам», — ожидает инвестор.

Согласно данным Евростата, в Польше уровень перенаселенности составляет почти 37% по сравнению со средним показателем по Европейскому Союзу, который составляет 17,5%.

Большая часть жилого фонда представляет собой квартиры коммунистической эпохи, часто сборные, которые остро нуждаются в модернизации. Это преимущество для девелоперов, которые могут ориентироваться на растущий пул иностранных рабочих, предлагая такие удобства, как высокоскоростной интернет, тренажерные залы и аренда в англоязычном пространстве.

«Существует огромный разрыв в таких вещах, как качество, стабильность и предсказуемость договоров аренды между частными арендодателями и институциональными игроками, — указал Марек Обухович, партнер Griffin Capital Partners. — Это создает привлекательную точку входа для игроков PRS (сектор частной аренды)».

Традиционное предпочтение собственного жилья, а не арендуемого, было поставлено под сомнение резким скачком цен после финансового кризиса 2008 года, вызванного экономическим ростом и десятилетием рекордно низких ставок по ипотечным кредитам.

«Мы будем следовать нашей стратегии инвестирования в крупные польские города», — сообщила агентству Рейтер управляющий директор G City Europe (ранее известная как Atrium European Real Estate) по аренде жилья Анна Дафна. Она сказала, что компания планирует запустить проект по строительству 500 объектов в Варшаве в первом квартале 2023 года.

Текущая доходность в секторе жилой недвижимости на 100–200 базисных пунктов выше, чем в Западной Европе, показывают данные Cushman & Wakefield: Варшава — 5%, Прага — 4,10% по сравнению с 2,70% в Берлине, 3% в Амстердаме и 3,25% в Лондоне.

Демографические изменения являются еще одним фактором роста рынка. Иммиграция в Польшу усугубила нехватку жилья, как и бум бизнес-услуг, привлекающий иностранных рабочих, которым нужны более качественные квартиры. Многие институциональные инвесторы стремятся получить преимущество перед конкурентами и быстро принимаются за дело.

Резкий рост процентных ставок в регионе в прошлом году оттолкнул некоторых потенциальных покупателей жилья. Затраты на строительство для застройщиков стремительно растут. Геополитика создала неопределенность на рынке, так что некоторые инвесторы сосредоточены только на завершении текущих проектов.

Но инвесторы и аналитики говорят, что эти факторы не подорвут рынок, который должен утроиться к 2028 году до более чем 63 тыс. квартир в Польше, говорится в недавнем отчете PwC.

Немецкая компания TAG Immobilien AG заявила в своем отчете за третий квартал, что планирует ускорить строительство жилых комплексов в Польше, а венгерская Flatco Kft ищет возможности для приобретения жилой недвижимости в Будапеште.

«Спрос есть», — подчеркнула исполнительный директор Flatco Kft Марта Джейкоби.

Материалы на эту тему также можно прочитать: