Ставки сделаны. Как первое казино в ОАЭ разогрело рынок инвестиций в недвижимость

Эмират Рас-аль-Хайма к 2030 году планирует увеличить турпоток в 3 раза, до 3,5 млн. человек в год. Центром притяжения для туристов станет первое в ОАЭ казино, которое строят на острове Аль-Марджан. В соседних районах жилье за последний год подорожало на 30%. Сколько сегодня можно заработать на недвижимости эмирата и какие объекты особенно популярны у инвесторов из России.

Рас-аль-Хайма – активное туристическое направление в ОАЭ, которое привлекает путешественников чистым морем, богатой историей и уникальной природой. Это единственное место в регионе, где сочетаются морской, горный и пустынный ландшафты, что делает местный климат более мягким, чем в других районах страны. Температура здесь даже в жаркие летние дни комфортнее, чем в Дубае.

В регионе есть несколько заповедников, активно развивается экотуризм, в том числе в пустыне. Здесь много эксклюзивных туристических объектов, среди которых самый длинный в мире зип-лайн и самый высокий в регионе ресторан премиальной кухни. А еще здесь проходит ежегодный фестиваль фейерверков и дронов, попавший минувшей зимой в Книгу рекордов Гиннеса. Не удивительно, что уже сейчас эмират принимает свыше 1,2 млн. туристов в год.

Казино на острове

Местные власти решили увеличить этот показатель к 2030 году почти в три раза – до 3,5 млн. человек. Ставку сделали на развитие гостиничной и транспортной инфраструктуры, в том числе реконструкцию местного аэропорта. Через него уже организованы регулярные рейсы в Россию, в частности, открыт рейс авиакомпании Air Arabia в Москву. В ближайшее время аэропорт также приспособят под прием бизнес-авиации.

Ключевым элементом программы увеличения турпотока станет создание игорно-развлекательного комплекса Wynn – первого проекта такого формата не только в ОАЭ, но и на всем Ближнем Востоке.

В казино уже вложено $5 млрд. Инвесторами выступают RAK Government совместно с Wynn Resorts. Казино займет один из четырех островов архипелага Аль-Марджана. Строительство уже ведется. Здание будет готово к сентябрю 2026 года, а открытие запланировано на 2027 год.

С момента анонса проекта в 2022 году земля на острове Аль-Марджан подорожала в несколько раз, и сейчас свободных участков там нет. Цены на недвижимость в локации также стремительно растут: в 2022 году они увеличились на 30%, в 2023-м – на 15%, а в 2024 – снова на 30%. Спад в динамике цен возникал на фоне сомнений инвесторов: казино в ОАЭ до этого собирались строить трижды, но ни одна из попыток успехом не увенчалась. Но после запуска проекта все сомнения развеялись. И, по самым скромным подсчетам, к открытию казино рост цен на недвижимость в ближайших к нему районах составит не менее 50% относительно сегодняшних цен.

Горячий рынок

После реализации всех запланированных вокруг игорного центра гостиничных и жилых проектов отельных номеров в районе все равно будет не хватать – расчетный дефицит составит 5 тыс. номеров в год. По этой причине недвижимость здесь всегда будет прибыльной, что подтверждает опыт аналогичных проектов в Лас-Вегасе, Сингапуре и Макао.

Этот факт, безусловно, привлекает внимание инвесторов. Они вкладывают капиталы не только в недвижимость острова Аль-Марджан, но и в проекты соседних районов Аль-Хамра и Мина Аль-Араб. Там активно возводится жилье курортного формата (в основном студии и однокомнатные квартиры), а также виллы и таунхаусы для постоянного проживания. Кроме того, анонсирован (но еще не запущен) крупный проект жилых домов в горах, который значительно расширит линейку предложений для инвесторов.

Важно, что все проекты жилья будут обеспечены необходимой инфраструктурой: детскими садами, школами, медицинскими учреждениями.

Инвесторы обычно внимательно выбирают объект для вложений и стратегию. В 99% кейсов она сводится к инвестициям на этапе строительства – или до официального старта продаж, или до сдачи проекта в эксплуатацию.

Чтобы войти в проект инвестору, как правило, нужно внести 20% стоимости недвижимости, а потом платить по графику до ввода здания в эксплуатацию. В редких случаях девелопер предлагает график рассрочки с платежами после сдачи проекта в течение 1 – 3 лет. Эта схема интересна для тех, кто покупает недвижимость для жизни или для сдачи в аренду туристам.

Еще одна стратегия, которая больше подойдет инвесторам, сводится к тому, что покупатели входят в проект на старте строительства, когда цены минимальны, и выходят из него через продажу недвижимости в течение 12-18 месяцев после входа. Эта схема позволяет хорошо заработать за короткий период.

Плюсом для инвесторов, в том числе иностранных, является то, что при покупке недвижимости в эмирате нет никаких скрытых комиссий. Все платежи прозрачны и известны заранее. Во-первых, нужно заплатить за оформление документов на недвижимость от $800 до $2,2 тыс. (в зависимости от проекта и застройщика). Далее 2% или 4% от стоимости недвижимости оплачивается за оформление права собственности (как правило, 4%, но иногда застройщик и клиент делят данные расходы пополам). Также, если недвижимость покупается не у застройщика, а на вторичном рынке, нужно добавить к цене еще 2% риелторской комиссии. Во время строительства покупатель не платит ничего, кроме взносов по графику. И налогов для физических лиц в эмирате нет.

Важно также отметить, что долгое время недвижимость в Рас-Аль-Хайме продавали по схеме лизхолд, которая предполагает аренду или покупку в собственность только для жителей страны. Но 20 лет назад у инвесторов появился еще один вариант покупки активов – фрихолд. Это сделки, в которых жилье продают инвесторам с землей в собственность с правом передачи по наследству. В последнее время сделок в формате фрихолд заключается все больше. В частности, по такой схеме в эмирате продают недвижимость в бизнес-районе RAK Central. Это будет крупнейший деловой квартал в Северных Эмиратах. Там возводят более 300 тыс. кВ. метров высококлассных офисов, торговые галереи, рестораны, коворкинги, гостиницы и т.д. RAK Central станет аналогом DIFC в Дубае – одного из ведущих мировых финансовых центров, который состоит преимущественно из премиальных офисных небоскребов. Кстати, там недвижимость пользуется огромным спросом: площади сданы практически на 100%, а арендные ставки – одни из самых высоких в регионе.

Возможности и риски

Отдельные девелоперские проекты в Рас-аль-Хайме уже сегодня позволяют инвесторам получать 100% и даже больше прибыли на вложения в год. Например, участники строительства сети гостиниц The Unexpected от компании Almal смогли за полгода увеличить свой капитал в 2,5 раза. И до сих пор в проекте стоит очередь желающих купить недвижимость. Правда, это уникальный случай быстрого заработка даже для Рас-аль-Хаймы. Но кейсов с программой удвоения капитала в течение двух лет в эмирате немало.

Есть, правда, и обратные примеры, когда инвесторы переоценивают свои возможности и не справляются с графиком платежей. В этом случае застройщик может забрать объект за неуплату. Чтобы не потерять все средства, инвесторы вынуждены продавать активы по первоначальной цене или даже ниже. От ошибок никто не застрахован. Многократно снизить риск позволяет внимательное изучение рынка, а также привлечение местного эксперта по недвижимости, который поможет выбрать разумную стратегию, качественный объект, детально все спланировать и будет рядом в течение всего инвестиционного цикла.