Как оценить ликвидность коммерческой недвижимости

Инвестировать в коммерческую недвижимость гораздо выгоднее, чем в жилые объекты. Она обладает видимыми преимуществами перед жилыми объектами в связи с низкой вероятностью девальвации, высокой доходностью, а также быстрой окупаемостью.

За последнее время объем инвестиций в недвижимость в России увеличился на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Один из трендов для инвестиций в коммерческую недвижимость сегодня – покупка земельных участков с целью строительства объекта. Такая недвижимость более ликвидна, что подразумевает высокую прибыль, и при необходимости продажу по максимальной цене. В этой статье я расскажу: как подобрать выгодный участок для инвестиций и на что обратить внимание.

Инфраструктура и расположение влияет на трафик

Трафик, который делится на транспортный и пешеходный – это главная артерия любого коммерческого объекта. Безусловно на него влияет близость недвижимости к транспортным артериям, так как это залог хорошего товарооборота. Загородные и расположенные вдоль дорог объекты должны быть оснащены подъездными путями. Кроме того, съезд с главной дороги необходимо сделать удобным и безопасным. Парковка и главный вход в здание должны просматриваться с дороги для большей видимости и удобства посетителей. Пешеходный трафик актуален для объектов, расположенных в населенных пунктах, окруженных многоквартирной застройкой.

Обратите внимание на окружение участка и соседние локации. Например, соседство с промышленными предприятиями или неблагоустроенным районом негативно влияет на ликвидность объекта. Владельцам стоит заранее изучить окрестности земельного участка и оценить риски в таких зонах.

Оснащенность центральными инженерными сетями: статья экономии при эксплуатации или потеря времени на старте

Если объект имеет возможность подключения к центральным сетям инженерного обеспечения, это однозначное преимущество, которое в дальнейшем трансформируется в высокую доходность. Безусловно, совокупность централизованных сетей, водоснабжения, канализации и отопления (или газификации) повышает ликвидность недвижимости.

Важно! Инвесторам в коммерческую недвижимость важно понимать, что на этапе разработки проекта и получения разрешения на строительства (РнС), именно получение технических условий на присоединение к сетям увеличивает сроки оформления документов. В зависимости от типа объекта, для того чтобы сократить время на сбор исходных данных, в проектах архитектурно-строительного бюро «SWEET HOUSE» мы принимаем автономные сети, с дальнейшим подключением центральных сетей.

Внешний вид недвижимости

В случае магазинов, сервисов технического обслуживания автомобилей, придорожных кафе и ресторанов – не последнюю роль играет скорость строительства и сезонность проведения работ. За эстетику объектов отвечают лаконичный объем, металлокассеты и небольшое количество декора. Современный эстетичный дизайн без излишеств, прекрасно интегрируется в коммерческую недвижимость любого назначения.

Какая категория участка необходима для размещения коммерческого объекта?

Стоит помнить, что при подборе земельного участка, нужно учитывать территориальное расположение и основные виды разрешенного использования земли (ВРИ). Например, размещение магазинов предполагается в общественной зоне О-1 (Зона городского центра обслуживания и коммерческой деятельности), также встречается Ж-2 и Ж-1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения). Здесь ВРИ должен быть либо Магазины 4.4 или Объекты дорожного сервиса 4.9.1. Для гостиничных комплексов: зона – Р-5 (Зона озелененных территорий специального назначения), а ВРИ – Туристическое обслуживание 5.2.1.

При необходимости изменить классификатор участка все переводы осуществляются через публичные слушания, что занимает от 5 до 14 месяцев. Но в первую очередь следует ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) района, к которому относится участок. Главное, что следует помнить – изменение способа использования объекта влечет за собой изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога.

Сегодня на рынке часто встречаются случаи изменения ВРИ. Так, например, в связи с увеличением туризма в определенных регионах собственники склонны переоборудовать свою недвижимость в небольшой магазин по продаже сувениров, местных продуктов или товаров первой необходимости. Успешное преобразование недвижимости может приносить значительный доход, но требует соблюдения всех нормативов и учета интересов окружающих.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

Зачастую покупка коммерческой недвижимости делится на 2 типа:

1. приобретение готового объекта, например, участка со зданием и правом пользования на основании договора аренды;
2. покупка земли для дальнейшего возведения объекта.

Делая выбор в пользу первого варианта, инвестор получает уже готовое решение и минует все этапы реализации. Однако стоимость будет высокой. Безусловно, цена участка без постройки будет ниже, но в этом случае заказчик столкнется со всеми нюансами и преградами строительства, что крайне сложно осуществить без надежного подрядчика. Кроме того, времени такой вариант занимает больше.

С инвестиционной точки зрения по-прежнему перспективными остаются объекты стрит-ретейла (кафе, бутики, рестораны, магазины) с сетевым арендатором, с которым заключен долгосрочный договор. Такая недвижимость доказала свою стабильность и надежность.

Что важно учитывать перед покупкой коммерческой недвижимости?

Согласно российскому законодательству, купить коммерческую недвижимость может каждый, вне зависимости от наличия у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.

Перед покупкой, также необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• если у будущего владельца есть супруга/супруг, то потребуется их согласие на приобретение;
• при разводе суд будет рассматривать коммерческую недвижимость как совместно нажитое имущество;
• планируя приобретение с целью перепродажи, стоит помнить, что если срок владения составляет менее 5 лет, физлицу необходимо будет уплатить налог в размере 13% от разницы в стоимости покупки и продажи;
• в случае если планируется получение дохода с объектов коммерческой недвижимости, достаточно просто регулярно заполнять декларацию о доходах, в которой указывать в том числе и этот источник дохода, и уплачивать НДФЛ.

Несмотря на высокий порог входа, коммерческая недвижимость пользуется спросом, а рынок предлагает инвесторам много подходящих вариантов. Кроме того, среднее значение доходности коммерческих объектов в России составляет 8–10% в год. В этом случае получается, что такая недвижимость окупится в течение 10–12 лет, что гораздо быстрее окупаемости жилой недвижимости.