Воскресенье, 18.08.2019
×
Календарь экономических событий. 19-23.08.2019 от Finversia.ru

Сергей Вишняков: Как людей дурят инвестициями в недвижимость

+3 -0
Аа +

Считайте и не дайте себя обмануть.

С недавних пор стараюсь отслеживать рекламу по всяким инвестициям в недвижимость.

Вот и вчера, кто-то в ленте ФБ попался на глаза, нужно было заполнить данные (они расскажут мне про инвестиции) и я получу экономическую модель проекта.

Обещаются инвестиции от 1 000 000 рублей и доход что-то от 40%.

Ну что. Экономическую модель я получил :). С самого начала было смешно, конечно, но я решил пройтись по цифрам и в эту самую модель вникнуть.

1. Расчеты по ипотеке в данном случае взяты через калькулятор Сбера – потому что идентичны практически все цифры. Кроме одной – ежемесячный платеж по ипотеке при реальных расчетах – выше.

А это увеличивает годовые затраты по платежу на 80 тысяч.

2. Я специально не стал уточнять затраты на ремонт, но учитывая, что из 27 кв.м. эти товарищи хотят сделать две студии с двумя санузлами и кухнями – вопрос точности затрат на ремонт остается открытым. Также вряд ли учитываются затраты на мебель и оборудование.
3. Аренда однушки площадью 27 кв.м. почему-то берется как 40000 рублей в месяц, что не соответствует действительности. За указанную стоимость варианта рядом с центром не купить, все остальное явно будет стоить дешевле.

4. Не учитывается при расчетах то, что новостройка – это не тот объект, которым можно пользоваться сразу. Скорее всего нужно будет подождать какой-то срок до получения ключей на квартиру + какой-то срок на разделение и проведение ремонта в квартире. Это я тоже не беру, потому что эти расчеты нужно проводить на примере конкретного объекта, в котором указаны сроки передачи квартиры от застройщика.

5. Совершенно не учитывается то, что такую перепланировку нужно будет согласовать. Что маловозможно.

И в любом случае – это опять дополнительные деньги на согласование. Я их не учитываю здесь, чтобы не усложнять, но они будут.

6. Почему-то в конечных расчетах принимается во внимание только 30% от ежемесячного платежа по ипотеке. Остальные 70% просто не учитываются :).

7. Далее. Каким-то противоестественным образом, квартира 27 кв.м., которую они предполагают сдать за 40 тысяч в месяц, при разделении объектов на 2 части (по 13 кв.м.) приносит уже по 45000 рублей?! Естественно, это цифры взяты из воздуха.

Я принял к расчету по 22,5 тысячи за такие небольшие студии.

8. Не принимается к расчету налоги и коммуналка. Налоги взял 4% – если «инвестор» зарегистрируется как самозанятый. Коммуналку взял совсем по минимуму – 3500.

Вычитаем из суммы, полученной за аренду.

9. Вычитаем из суммы дохода, платеж по ипотеке. Получается меньше 2% годовых.
Схема, предлагаемая доверчивым гражданам, абсолютно не рабочая, цифры взяты с потолка и многие вообще не учитываются. Никаких 76,44% дохода в год там нет и быть не может.
P.S. Понимаю, что все вроде бы зрелые и осознанные люди, но считать многим лень – поэтому такие вот ловцы «инвесторов» до сих пор рекламируются и осваивают чужие деньги.

Считайте, проверяйте и не дайте себя обмануть.

Сергей Вишняков: Как людей дурят инвестициями в недвижимость. Считайте и не дайте себя обмануть.

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/VishnyakovSergey

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+ENTER
все обзоры блогов »
Орфография и пунктуация авторов блогов сохранена.
Перевод англоязычных блогов – автор блога.

обсуждение

Ваш комментарий
Вы зашли как: Гость. Войти через

Первый удар гильотины Первый удар гильотины На днях Минэкономразвития презентовало некий труд под названием «Белая книга индустрии гостеприимства: кафе, рестораны, кондитерские». Пока — демоверсия, но, как следует из сообщения на сайте министерства, предложения принимаются. Знаменитый Aston Martin DB5 Джеймса Бонда продан за 6,4 млн долларов Знаменитый Aston Martin DB5 Джеймса Бонда продан за 6,4 млн долларов Один из самых известных кинематографических автомобилей всех времен - Aston Martin DB5 Джеймса Бонда - был продан на аукционе в четверг вечером за 6,4 млн долларов. Диана Маштакеева: «У нас есть общая цель – обеспечить экономику высококвалифицированными специалистами» Диана Маштакеева: «У нас есть общая цель – обеспечить экономику высококвалифицированными специалистами» О том, как развивался институт независимой оценки квалификаций в финансовой индустрии в течение делового сезона 2018-2019, о достигнутых результатах и задачах на перспективу порталу Finversia.ru рассказала генеральный директор Ассоциации участников финансового рынка «Совет по профессиональным квалификациям финансового рынка» (СПКФР) Диана Маштакеева.

[_$Blocks_DefaultController:render(17)]

Новости »

[_$Blocks_DefaultController:render(32)]