Ипотека не станет доступнее, банки слишком медленно снижают ставки

Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотеке, задав общий тренд рынку. Другие игроки ипотечного рынка вынуждены идти на аналогичные меры, чтобы не проиграть в конкуренции за клиента. Впрочем, пока снижение скорее формальное, а уровень ставок по-прежнему слишком высок для того, чтобы ипотека стала доступным продуктом для широких слоев населения.

В пятницу Сбербанк сообщил о снижении ставок по ипотеке с 20 февраля на 1,1 п. п. В результате при приобретении недвижимости на первичном рынке процентная ставка по кредиту составит 10,9%, на вторичном рынке — 10,75-12,25% годовых. По словам директора управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Николая Васева, Сбербанк заметно снижает ставки по ипотеке, потому что понимает, насколько важно решение квартирного вопроса в условиях современной жизни.

Впрочем, эксперты видят в действиях Сбербанка не только социальный аспект. По словам специалистов аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), наблюдаемая макроэкономическая динамика, интенсивный рост индексов деловой активности, укрепление рубля увеличивают вероятность принятия Банком России решения о снижении ключевой ставки уже на ближайшем мартовском заседании. "Некоторые банки стараются действовать на опережение и уже сейчас привлечь заемщиков более низкими ставками и нарастить свою рыночную долю",— отмечают в агентстве.

Для Сбербанка увеличение доли на ипотечном рынке — актуальная задача. Программа субсидирования ипотеки, которая завершилась 31 декабря 2016 года, позволила многим банкам конкурировать с лидером рынка по ставкам за счет госсубсидий. В результате, по данным АИЖК, за десять месяцев 2016 года доля Сбербанка на рынке ипотеки (по объему выданных кредитов) сократилась с 57,5% до 49,1%. По данным самого Сбербанка по итогам 2016 года, его рыночная доля по выдачам ипотеки составила 48%.

При этом действовать на опережение Сбербанку позволяет низкая стоимость фондирования. Согласно международной отчетности Сбербанка за девять месяцев 2016 года (более поздние данные недоступны), стоимость фондирования Сбербанка составила 4,6% годовых, в то время как по данным АИЖК за тот же период стоимость фондирования банковского сектора в целом — 8,6% годовых.

Когда у банка стоимость пассивов не превышает 5%, он, пользуясь своим положением, может демпинговать рынок, отмечают банкиры. Чтобы не проиграть конкурентную борьбу за клиентов, другие банки вынуждены следовать примеру Сбербанка, даже если на данном этапе у них этого в планах не было. "Банки группы ВТБ, выдающие ипотеку, внимательно следят за ситуацией на рынке,— сообщил представитель ВТБ.— Вопрос о возможном изменении процентных ставок обсуждается". В Россельхозбанке сообщили, что планируют снизить ипотечные ставки на 1 п. п. с 22 февраля. "Мы будем следить за тем, как отреагирует рынок, и исходя из этого решать, как нам реагировать",— сообщил член правления Газпромбанка Валерий Серегин.

Впрочем, по мнению экспертов, нынешнее снижение ставок скорее формальность. И для "решения квартирного вопроса" в России, а именно такую цель декларирует Сбербанк, этого явно недостаточно. По словам главного экономиста компании "ПФ Капитал" Евгения Надоршина, ипотека остается запретительно неинтересным продуктом, особенно если учесть снижающиеся доходы населения. "Если раньше люди могли взять ссуду на 10-15 лет и выплатить за три-пять, то сейчас досрочное погашение стало роскошью,— отмечает он.— В нынешних условиях при снижении ключевой ставки и нацеленности на снижение инфляции, ставки по ипотеке должны быть на уровне 7-8%". В то же время, по его прогнозам, несмотря на ожидаемое удешевление пассивов, для банков к концу года ставки по ипотеке снизятся лишь до 9% годовых. "Подстегивая сейчас клиентов к оформлению ипотеки, участники рынка обеспечивают себе длинные кредиты, маржа от которых после снижения ключевой ставки, а соответственно, и процентов по вкладам станет еще выше",— заключает эксперт.

Текущее снижение ставок будет на руку в основном тем клиентам, кто ранее решился взять ипотеку по более высоким ставкам. "Крупные банки борются за сохранение и увеличение доли, в этом году высока вероятность перекредитования населения,— говорит гендиректор аналитического агентства Frank research group Юрий Грибанов.— Довольно много клиентов брали ипотеку в 2015 году, когда ставка подскочила до 13-14%, и выгодные предложения могут замотивировать их рефинансировать ипотеку на более привлекательных условиях".