Недвижимости ищут новые формы доходности

Нужно жить в деревне

На пленарном заседании форума наибольший ажиотаж вызвало выступление академика РАН, председателя комиссии по развитию агропромышленного комплекса Торгово-промышленной палаты России Петра Чекмарева.

Он привел тревожные, действительно неопровержимые цифры: 20,1 млн. га сельхозземли не используется; 18% сельхозугодий подвержены эрозии, так как почва не получает надлежащего ухода. Люди бегут из села, так как там нет достойной работы, нет возможности получать качественные медицинские услуги, проблемы с образованием детей.

В этом нет новости. Рецепт академика радикальный: административно остановить рост городов, в первую очередь мегаполисов, особенно Москвы и Петербурга.

Тогда российские семьи, получив наделы по 10-15 га на каждую ячейку общества, смогут зажить счастливо, выращивая на своих участках полезные вкусные и натуральные овощи и фрукты, например, яблоки.

«Строительство должно быть одноэтажным, чтобы население равномерно расселилось по большой территории нашей страны. Надо, чтобы человек жил на земле, чувствовал землю, чтобы были большие семьи»,– пояснил академик журналистам в кулуарах.

Такая вот сельская идиллия. Правда, откуда брать деньги на обустройство инфраструктуры, кто будет работать на заводах, фабриках, институтах, все это Петр Чекмарев объяснять не стал.

Руководитель экспертного совета Общественного совета при министерстве строительства России Андрей Ликефет не был столь радикален. Он в своем выступлении говорил, что строительная отрасль реагирует положительно на снижение ключевой ставки Банком России.

Недавно эксперт выступал в Общественной палате России с докладом «Национальный проект: Инфраструктура для жизни – образ России будущего».

На форуме он остановился на тезисах из этого выступления. В частности, важно, чтобы в регионах не забывали о нуждах людей, а не концентрировались только на экономических показателях. Например, в Калининградской области в плане повышения жизненного уровня, обустройства поселений делается и уже сделано немало. Но при этом численность жителей в регионе (сейчас она всего 1,03 млн. чел.) падает на 1 тыс. человек в год (это в масштабах региона заметная величина), причем естественная убыль составляет 5,5 тыс. чел./год и лишь приток людей из других регионов в 4,5 тыс. чел. в год позволяет маскировать проблему.

Заместитель директора департамента комплексного развития территорий (КРТ) минстроя России Максим Галь считает, что проблема создания условий для жизни, в том числе вне столиц, это дело совместной заботы регионов и центра.

Так, закон дает возможность субъектам вводить льготы по налогу на прибыль для инвесторов, вкладывающихся в КРТ. На практике на эту меру пошли в 10 регионах, так что есть куда двигаться.

Инвестор, в ЗПИФ?

Отдельная сессия была посвящена вложениям в недвижимость через закрытые паевые фонды (ЗПИФы).

Основатель и генеральный директор компании Formula City, президент «Союзпетростроя» Юрий Грудин считает, что период высоких процентных ставок в России завершается. Когда депозит в надежном банке приносит 15,8% годовых (актуальные данные), то вкладываться в недвижимость может быть не так интересно. Судите сами: рентный доход ниже, чем в банке, рост цены объекта недвижимости никто не гарантирует, налоги на рантье в выше, чем на банковского вкладчика.

Но если вспомнить историю, то вложения в инфраструктуру или ту же недвижимость могут идти за счет частных лиц. Юрий Грудинин привел в пример развитие сети железных дорог в Российской империи в конце XIX – начале XX веков. Правда, он почему-то не стал вспоминать 1-ю мировую войну и революцию 1917 года и во что в итоге превратились ценные бумаги тех же железнодорожных линий царских времен.

Управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ Елена Часовских далеко уходить не стала, а сделала актуальный обзор ПИФОВ.

Итоги 1-го полугодия 2025 года на рынке ПИФ на основании данных Банка России достаточно оптимистичны. Количество фондов выросло на 176, достигнув 3406 штук.

Количество владельцев паев на 30 июня 2025 года превысило 19 млн., в том числе – «уникальных» 11,5 млн. человек. Правда, уникальность относительна – методика отсекает людей, владеющих паями разных фондов от одной управляющей компании, но два раза считает граждан, которые владеют паями фондов от разных УК.

В любом случае в 1-м полугодии текущего года пайщиков стало больше на 2,9 млн. чел, , что значительно превышает результат 1-го полугодия 2024 года – 1,9 млн. пайщиков.

Директор по развитию ГК «ЕДИНО» Максим Жабин призвал использовать все возможные современные способы привлечения инвестиций. Помимо прямой выгоды, это позволяет улучшить менеджмент, например, подготовка к выпуску облигаций делает бизнес прозрачным.

«Когда я был начинающим девелопером меня учили: с деньгами каждый дом построить может. А ты попробуй без денег», – вспомнил молодость топ-менеджер. Это надо понимать: выстрой систему притока средств, чтобы экономика сходилась, и ты получил прибыль с минимальными собственными ресурсами.

Управляющий партнер УК «Красный мост» Александр Полещук рассказал об уникальном для Петербурга проекте: вложения в элитную недвижимость в центре города. В проекте, который сейчас развивается, зарегистрирован ЗПИФ, рассчитанный на доход от реконструкции. Инвесторы не будут получать рентный доход, а должны будут дождаться сдачи объекта. Если инициаторы запланировали все правильно, то стоимость вложений вырастет за 5 лет на 132%.

При этом есть опция для крупных пайщиков – выйти из бизнеса не деньгами, а обменяв паи на жилье.

«Правда, при этом есть налоговый нюанс: если поменять паи на квартиру, то разница между ценой метра на входе и увеличившейся ценой недвижимости к моменту сдачи будет обложена налогом», – пояснил Александр Полещук.

Объединяйтесь, девелоперы

Организатор сессии «Инвестиционные стратегии в условиях нестабильности» директор профессионального объединения «Союзпетрострой» Ирина Толдова рассказала о выгодах сотрудничества, эти выгоды могут быть, несмотря на конкуренцию.

Само объединение существует в северной столице с девяностых годов и за 30 лет наработало базу для взаимовыгодного взаимодействия.

Модератор сессии генеральный директор компании «Финансово-консалтинговая группа «Респект» Алексей Алфёров был более приземлен.

«В 2025 году вся стройка в России испытывает торможение, падение объемов работ – 4%. Ввод жилья перенесли c 2024 на 2025 год (мораторий на штрафы за срыв сдачи введен на государственном уровне). Немного маскируют цифры квадратные метры, которые строят сами граждане: ИЖС и дачи. В крупном же строительстве самые проблемные территории России – Петербург (-10%) и Дальний Восток

(-9%, даже дальневосточная ипотека не помогает). Лучше других регионов чувствуют себя Татарстан, Красноярский край и Ленинградская область», ­– пояснил эксперт.

Согласно опросам Российского союза строителей, около 42% компаний испытывают сложности с поиском квалифицированных кадров и адаптацией к новым цифровым инструментам, что увеличивает издержки на обучение и перестройку процессов.

Возможные точки роста – цифровизация, прозрачность, развитие кадров и оптимизация нормативно-правовой базы.

«К 2027 году, при условии активного внедрения предложенных мер, строительная отрасль России имеет все шансы повысить свою общую эффективность на 20–30%», – заявил Алексей Алфёров.

Петербург.