S&P Global Ratings вновь пересмотрело прогноз по китайскому рынку недвижимости

Фото: Qwen

Кризис на рынке недвижимости Китая продолжает углубляться, и даже крупнейшие аналитические агентства вынуждены пересматривать свои прогнозы в худшую сторону. S&P Global Ratings уже в начале 2026 года снизило ожидания по объёму продаж первичного жилья, признав, что спад окажется значительно сильнее, чем предполагалось всего несколько месяцев назад. Согласно обновленной оценке, продажи недвижимости в этом году могут сократиться на 10–14%, тогда как осенью аналитики ожидали более умеренное снижение.

По мнению экспертов S&P, текущий спад носит системный и глубоко укоренившийся характер. Масштабы перепроизводства жилья настолько велики, что лишь государство обладает достаточными ресурсами для поглощения избыточного предложения. Теоретически власти могли бы активнее выкупать непроданные объекты под программы доступного жилья, однако до сих пор подобные меры реализовывались фрагментарно и не оказали существенного эффекта на рынок.

Ещё недавно сектор недвижимости формировал более 25% китайской экономики, выступая ключевым драйвером роста, инвестиций и занятости. Однако всего за четыре года объём годовых продаж сократился более чем вдвое. Отправной точкой кризиса стала жёсткая политика Пекина, направленная на ограничение долговой нагрузки девелоперов, которые на протяжении многих лет финансировали рост за счёт заимствований. После этого спрос со стороны покупателей так и не восстановился, что лишь усугубило дисбаланс между предложением и реальными потребностями рынка.

Экономисты давно предупреждали о чрезмерном строительстве, однако девелоперы продолжали вводить новые объекты в эксплуатацию, несмотря на резкое падение продаж. В результате Китай уже шестой год подряд сталкивается с ростом объёмов завершенного, но нераспроданного жилья. Этот навес предложения, по оценке S&P, остаётся ключевым фактором, не позволяющим рынку перейти к устойчивому восстановлению.

Избыточное предложение оказывает давление на цены, которые, по прогнозу агентства, могут снизиться ещё на 2–4% в текущем году после аналогичного падения годом ранее. Снижение цен, в свою очередь, подрывает уверенность потенциальных покупателей, усиливая замкнутый круг: ожидание дальнейшего удешевления жилья заставляет людей откладывать покупки, что ещё сильнее бьёт по продажам и финансовому положению застройщиков.

Особую обеспокоенность аналитиков вызывает ситуация в крупнейших городах страны. Ранее Пекин, Шэньчжэнь и Гуанчжоу рассматривались как наиболее устойчивые рынки и потенциальные точки начала общенационального восстановления. Однако в четвёртом квартале прошлого года именно в этих мегаполисах снижение цен ускорилось. По итогам года стоимость жилья в Пекине, Гуанчжоу и Шэньчжэне сократилась как минимум на 3%. Исключением стал лишь Шанхай, где цены выросли почти на 6%, что, однако, не меняет общей негативной картины.

Динамика 2025 года показала, насколько быстро могут ухудшаться прогнозы. В мае аналитики ожидали лишь умеренного падения продаж, затем осенью пересмотрели оценку в сторону более резкого снижения, а фактические данные оказались ещё хуже. Объём продаж нового жилья сократился более чем на 12%, опустившись до уровня менее половины от рекордных показателей 2021 года. Это усилило давление на и без того ослабленных девелоперов.

S&P Global предупреждает, что при дальнейшем ухудшении ситуации риски для строительных компаний резко возрастут. Если фактические продажи окажутся значительно ниже базового сценария агентства, часть крупных застройщиков может столкнуться с понижением кредитных рейтингов. При этом проблемы затрагивают даже таких игроков, которые ранее считались относительно устойчивыми, что подчёркивает масштаб кризиса.

На этом фоне власти Китая пока не спешат с масштабной поддержкой рынка недвижимости, делая ставку на развитие высокотехнологичных отраслей. Однако аналитики указывают, что инвестиции в передовые технологии пока не способны компенсировать спад в таком крупном секторе, как недвижимость. Это делает экономику страны более зависимой от экспорта и более уязвимой к торговым и геополитическим рискам.

В ближайшее время внимание рынков будет приковано к заседанию Всекитайского собрания народных представителей, на котором руководство страны представит ключевые экономические цели на год. От того, насколько активно Пекин будет готов вмешаться в ситуацию на рынке жилья, во многом зависит не только судьба девелоперов, но и траектория роста всей китайской экономики.