Бумажные рекорды цен

Несмотря на общий рост цен на московском рынке недвижимости, особенно в эконом, комфорт и бизнес-классах, ситуация в сегменте элитных квартир и апартаментов выглядит иначе. Эксперты отмечают, что высокие цены за квадратный метр, которые указывают продавцы, не всегда отражают фактические цены сделок.

В то время как ипотека продолжает поддерживать спрос и рост цен в более доступных сегментах, в элитном сегменте наблюдается тенденция к стагнации или даже снижению стоимости, особенно для объектов, не отличающихся новизной или уникальностью.

Несмотря на то, что 2025 год стал рекордным для рынка элитного жилья Москвы – было продано более 3 тыс. лотов на общую сумму 549 млрд. рублей (по данным «Intermark Городская Недвижимость») – повторение этого результата в будущем не гарантировано. Ситуация на рынке быстро меняется. Важно понимать, что заявленные цены часто превышают реальные, и на спрос влияют такие факторы, как время экспозиции объекта и его характеристики.

Влияние ипотеки на рост цен в дорогих сегментах снижается. На первый план выходят альтернативные инвестиции и скорость продажи. Спрос в бизнес– и элитном сегментах остается нестабильным.

Средняя стоимость 1 кв. м вторичного элитного жилья за год увеличилась лишь на 7% – до 940 тыс. рублей. Средний бюджет элитной квартиры, реализованной в 2025 году на первичном рынке Москвы, составил 190 млн. рублей, на вторичном – 148 млн. рублей. При этом стоимость 1 кв. м элитных новостроек в Москве составила 1,6 млн. рублей, – отметили в интервью РБК в агентстве «Intermark Городская Недвижимость», это тоже рекорд для рынка. За год показатель вырос на 12%, заметно обогнав динамику на вторичном рынке, подчеркивают в компании.

Рост цен на элитные новостройки во многом объясняется изменениями в ценообразовании. В частности, как поясняет директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань, девелоперы сегодня закладывают в стоимость квадратного метра, в том числе, и комфортные условия платежа – рассрочки при покупке элитного жилья на первичном рынке сейчас могут составлять до пяти лет. На вторичном рынке также можно встретить предложения с ценой квадратного метра от 10 млн. рублей и выше.

Вот интересный кейс. Ранее в СМИ появилась информация, что изъятые государством апартаменты в отеле Four Seasons (ранее – гостиница «Москва») – а это 88 элитных апартаментов и 180 машино-мест общей площадью 15,9 тыс. кв. м, могут быть проданы за 25-30 млрд. рублей. Эксперты считают, что названная цена слишком оптимистична, и реальности может быть ниже, особенно если продавец будет стремиться побыстрее провести сделку.

Как отмечает Владимир Гамза, председатель совета Торгово-промышленной палаты России по финансовым рынкам и инвестициям, «на рынке недвижимости после бурного роста цен при очень высокой доле ипотеки в сделках произошел перелом: в эконом и комфорт сегментах динамика цен притормозилась, хотя ипотека и осталась здесь ключевым катализатором роста. В бизнес– и элитном сегментах цены практически перестали расти, а сделки идут в основном за наличные.

В прошлом году на рынке Москвы некоторое оживление можно связать с постепенным снижением ключевой ставки, а также ожиданиями сворачивания льготных программ. Но опять же это касается, прежде всего, сегмента эконом-класса. В бизнес– и элитных комплексах фактор ставки тоже повлиял, но не так сильно. Там важнее не кредитная ставка и доступность ипотеки, а доходность альтернативных инвестиций, она остается очень высокой, и это тормозит и спрос.

В отдельных сегментах может быть вообще другая динамика, не соотносящаяся с рыночной, особенно если это какие-то специальные, уникальные объекты, например, апартаменты в гостинице Four Seasons у Кремля, могут сегодня продаваться дешевле, чем ожидалось. Важно быстро продать такую недвижимость, даже если придется снизить цену. При продаже сейчас эти апартаменты, очевидно, будут сильно дисконтироваться, в том числе к стоимости в долларах. Конечно, сейчас это далеко не $100 тыс. за кв. метр, как это было на момент их первичной продажи. Ликвидность здесь имеет определяющее значение».

В целом, оценивая стоимость элитной недвижимости Москвы, эксперты просят учитывать, на каком этапе реализации она находится. Так, в проектах, которые выведены на рынок несколько лет тому назад, ценники с высокой вероятностью будут снижены относительно показателей максимального спроса. «Рынок элитной недвижимости значительно изменился за последние десять лет, и те проекты, которые входили в топ по стоимости тогда, сегодня, скорее всего, могут быть реализованы уже по меньшей стоимости, – говорит владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. – Тренд хорошо иллюстрирует элитный комплекс апартаментов Four Seasons, который в конце 2010-х регулярно входил в рейтинги самых дорогих столичных проектов».

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова в интервью РИА Новости отметила, что реальная стоимость апартаментов в проекте может быть снижена в том случае, если активы планируется реализовать в сжатые сроки. «Дать более точную оценку текущей рыночной стоимости лотов можно будет после нескольких месяцев экспонирования», – пояснила Анна Раджабова, добавив, что уникальность локации имеет и оборотную сторону в виде высокой концентрации туристического потока. Кроме того, высота потолков в апартаментах ниже трех метров, что обусловлено требованиями властей о том, что гостиница в шаговой доступности от Красной площади не должна быть выше соседних исторических зданий.

«Тем не менее, спрос на элитное жилье останется на стабильном уровне. Клиенты сейчас активно вкладываются в ликвидные проекты, справедливо считая их надежными активами для сбережения средств», – прогнозирует Анна Раджабова.