Ставка 14,5% не помеха: аналитики АСТОРИУС объяснили, почему миллионеры берут ипотеку на ультрапремиум

Доля ипотечных сделок в делюкс-сегменте держится на уровне 10-15%. Для состоятельных клиентов это не кредит, а финансовая инженерия. А прогрессивный НДФЛ сделал налоговый вычет ещё выше.

Аналитический центр АСТОРИУС представил исследование феномена ипотеки на ультрапремиальную недвижимость в России. Вопреки стереотипу, долговая нагрузка в сегментах премиум и делюкс стабильно составляет 10-15% от числа сделок в 2025-2026 годах. Аналитики прогнозируют рост до 20% к 2027 году.

Почему богатые берут кредит?

Для владельца элитных активов ипотека – не вынужденная мера, а стратегический инструмент. Он позволяет не изымать деньги из оборота, оставляя их в бизнесе, где доходность капитала может достигать 30% годовых. Если ипотека стоит 20% – брать кредит выгоднее, чем забирать средства из работающего бизнеса.

«Клиент сохраняет ликвидность для новых проектов, а недвижимость тем временем растёт в цене», – комментируют аналитики АСТОРИУС.

Новый аргумент 2026 года: вычет стал выше

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ – до 22% при доходе свыше 50 млн рублей. Лимиты вычета остались прежними (2 млн на покупку, 3 млн на проценты), но сам возврат теперь считается по фактической ставке клиента.

Для состоятельного клиента максимальный возврат вырос с 650 тыс. до 1,1 млн рублей.

«При цене лота в сотни миллионов это не главная мотивация, но приятный и законный бонус, – отмечают в АСТОРИУС. – По сути, государство субсидирует часть процентов для тех, кто платит самые высокие налоги».

Как устроена «ипотека для богатых»

Обслуживание строится по принципам приватного банкинга. Условия индивидуальны:

• ставка зависит не только от ключевой ставки ЦБ (14,5% с апреля 2026), но и от глубины отношений с банком;
• доступны мультивалютное кредитование и индивидуальные графики платежей;
• банки учитывают не только зарплату, но и дивиденды, проценты по портфелям, выручку бизнеса;
• ипотека часто оформляется на 30–60% стоимости лота – плечо снижает нагрузку.

Тренды и прогноз

Аналитики АСТОРИУС выделяют тренды 2026 года: рост роли private banking-продуктов, кредитование под залог портфеля активов, сделки с плечом 30–50% как стандарт.

Прогноз: к 2027 году доля ипотеки в премиум-сегменте вырастет до 20% за счёт кастомизированных продуктов и конкуренции банков за качественных заёмщиков.

Резюме

Ипотека на ультрапремиальную недвижимость – не кредит от безденежья, а осознанная финансовая стратегия. Высокие ставки не барьер: важнее цена денег с учётом эффективности вложений, гибкость условий и индивидуальный подход. А прогрессивный НДФЛ добавил бонус – повышенный возврат до 1,1 млн рублей.