Корпорация недвижимости АСТОРИУС (АО) в Нижнем Новгороде: как профессиональному инвестору не попасть в ловушку трендов и найти активы с доходностью выше рынка

Председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» (АО) Екатерина Авдеева приняла участие в закрытом заседании Инвестиционного клуба, которое прошло в двух форматах: Гала-ужин для ключевых партнёров и Инвестиционный завтрак для частных инвесторов, риэлторов и предпринимателей.

Главный посыл: тренды работают на того, кто их понимает

В своём выступлении Екатерина Авдеева сфокусировалась на ключевом правиле профессионального инвестора: не покупать на пике тренда. «Любой тренд – взлёт, пик, разворот и спад, – подчеркнула спикер. – Если вы видите, что рынок перегрет, лучшее решение – выждать. А если спад уже начался – не паниковать, а дождаться разворота. Но чтобы действовать осознанно, недостаточно смотреть только на недвижимость. Необходимо оценивать макроэкономические тенденции: динамику ключевой ставки, инфляционные ожидания, курс рубля, дефицит предложения». Именно такой комплексный подход лежит в основе работы Аналитического центра «АСТОРИУС».

От макро – к микро: профессиональные показатели эффективности

Екатерина Авдеева подробно остановилась на финансовых метриках, которые должен знать каждый серьёзный инвестор в недвижимость: NPV (чистая приведённая стоимость), IRR (внутренняя норма доходности), PI (индекс прибыльности). На реальных примерах она продемонстрировала, как эти показатели рассчитываются применительно к разным типам объектов – от стрит-ритейла до офисных центров и курортных апартаментов.

«IRR ниже 10% для коммерческой недвижимости сегодня – это неинтересная история, – отметила эксперт. – Мы в "АСТОРИУС" отбираем проекты, где IRR находится в диапазоне 12-23% годовых».

Коммерческая недвижимость и лизинг: как усилить доходность

Особое внимание спикер уделила инвестициям в коммерческую недвижимость – офисный сегмент, который переживает настоящий ренессанс. Вакантность качественных офисов класса А в Москве достигла исторического минимума (5,7%), ставки аренды растут, а цены на объекты за 2025 год прибавили 44,7%.

Главным усилителем доходности Екатерина Авдеева назвала плечо лизинга. Лизинг недвижимости позволяет инвестору на фоне налоговой реформы (НДС – 22%, налог на прибыль – 25%) получить экономию до 47% от каждого платежа. Реальный кейс: инвестор с 100 млн рублей, используя лизинг, может приобрести не один, а два объекта стрит-ритейла общей стоимостью 200 млн рублей, и через 10 лет его капитал окажется на 72% выше, чем при покупке одного объекта без плеча.

Курортная недвижимость: Крым и Новые территории

Отдельный блок выступления был посвящён курортной недвижимости – одному из самых динамичных сегментов с точки зрения арендного потока и капитализации. Екатерина Авдеева представила уже сформированные расчёты Аналитического центра «АСТОРИУС» по Крыму и Новым территориям.

По её словам, эти локации обладают высоким потенциалом благодаря государственным программам развития туризма, строительству новой инфраструктуры и растущему внутреннему турпотоку. Однако инвесторам необходимо учитывать специфику: сезонность, юридическую чистоту земельных участков, наличие инженерных коммуникаций и перспективы круглогодичной загрузки. «АСТОРИУС» сопровождает сделки с курортной недвижимостью «под ключ» – от проверки документов до профессионального управления объектом и получения арендного дохода.

Инвестиционный завтрак: экскурс по премиальной Москве

На следующее утро в рамках Инвестиционного завтрака Екатерина Авдеева провела для участников клуба настоящий экскурс по районам премиальной и элитной недвижимости Москвы. Она подробно разобрала концепции ведущих девелоперов, рассказала о скрытых жемчужинах столицы – локациях, которые сегодня недооценены, но имеют максимальный потенциал роста в горизонте 3-5 лет.

Спикер обратила внимание участников на проекты с уникальными архитектурными решениями, закрытой приватной инфраструктурой и видовыми характеристиками – именно такие объекты, по данным Аналитического центра «АСТОРИУС», показывают капитализацию на 20-30% выше средней по рынку.

Вместо резюме

Выступление Екатерины Авдеевой в Нижнем Новгороде ещё раз подтвердило статус «АСТОРИУС» как эксперта №1 в области инвестиционной недвижимости. Профессиональная аналитика, глубокое понимание макро- и микротрендов, умение структурировать сделки с использованием лизинга и ЗПИФов – вот что позволяет клиентам Корпорации превращать недвижимость из волатильного актива в хребет своего капитала.