Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС»: о бенчмарках на рынке жилой и коммерческой недвижимости

Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» подготовил развёрнутый ответ на запрос читателей статьи «Инвестиции в недвижимость: биржевые инструменты на рынке недвижимости», опубликованной на Finversia. Вопрос касался бенчмарков – ориентиров, которые профессиональные инвесторы используют для оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Бенчмарки для жилой и коммерческой недвижимости принципиально различаются. Для жилья ключевые ориентиры – индексы цен и показатели доступности ипотеки. Для коммерческой недвижимости – ставки капитализации (Cap rate), вакантность и арендные ставки в разрезе классов и локаций. Универсального бенчмарка, который работал бы для всех сегментов, не существует – каждый требует своей метрики и горизонта анализа.

Бенчмарки по жилой недвижимости

Главный макроориентир для первичного и вторичного рынков – индекс ДОМ.РФ. По данным его аналитического центра, с начала 2026 года новостройки в России подорожали на 2,7% при инфляции в 3,1%, что означает снижение реальной стоимости квадратного метра примерно на 0,4%. В апреле цены на первичном рынке выросли на 0,5% к марту и на 10% к апрелю 2025 года. При этом Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» прогнозирует, как и коллеги, что по итогам 2026 года цены на новостройки в стране вырастут в пределах инфляции.

Дополнительным ориентиром служат индексы «Метриум», дающие более детальную картину по сегментам. В первом квартале 2026 года предложение на высокобюджетном рынке новостроек Москвы выросло до 2100 лотов (+5% за квартал), а число зарегистрированных ДДУ сократилось до 109 (-53%). В массовом сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в апреле 2026 года достигла 418 870 рублей (+20% за год) при падении числа сделок на 58%.

Ключевые бенчмарки для жилья, по данным Аналитического центра «АСТОРИУС»:

• Темп роста цен (год к году, квартал к кварталу) – основной индикатор капитализации актива.
• Отношение цены к арендной ставке (Price-to-Rent Ratio) – аналог биржевого P/E.
• Индекс доступности ипотеки – отношение среднего ежемесячного платежа по ипотеке к среднему доходу семьи.

Бенчмарки по коммерческой недвижимости

Здесь подход более сегментированный.

Офисная недвижимость. Уровень вакансии по итогам первого квартала 2026 года составил 6%. При этом средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А/Prime внутри ТТК достигла 62,8 тыс. руб. за кв. м в год (+10% за квартал, +41% год к году), в ЦАО – 67,1 тыс. рублей (+14% за квартал, +53% год к году), доходя в некоторых объектах до 88 тыс. руб.

Стрит-ритейл. Арендные ставки в сегменте выросли на 2% и составили 3,3 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Вакантность держится на уровне 6,5-7%. Доходность сегмента оценивается в 8-9% годовых.

Складская недвижимость. Вакантность складов классов А и В в Московском регионе по итогам первого квартала 2026 года составила 6% с учётом субаренды против 4,3% по итогам 2025 года. По прогнозам, к концу 2026 года доля вакантных площадей может вырасти до 8,2%. Средневзвешенная ставка аренды на готовые складские площади класса А может снизиться до 9 500 рублей за кв. м в год.

Макроэкономические бенчмарки (общие для всех сегментов)

Независимо от типа недвижимости, профессиональные инвесторы отслеживают:

• Ключевую ставку ЦБ – главный драйвер ипотечного рынка. За январь-май 2026 года на первичном и вторичном рынках Москвы зарегистрировали 40 тыс. ипотечных сделок – на 19,6% меньше показателя пяти месяцев прошлого года.
• Инфляцию – недвижимость традиционно опережает инфляцию в долгосрочном горизонте.
• Реальные доходы населения – ключевой фактор платёжеспособного спроса.
• Объём сделок – по данным Росреестра, в январе-мае 2026 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировали 54,2 тыс. сделок (+0,3% к аналогичному периоду прошлого года).

В Аналитическом центре «АСТОРИУС» подчеркивают: бенчмарки – это инструменты, а не истина в последней инстанции. Два соседних дома могут иметь разную динамику цен из-за качества управления, шума за окном или даже этажа. Поэтому профессиональный подход всегда комбинирует количественный анализ с глубоким знанием локального рынка.

Продолжение анализа, посвящённое конкретным кейсам применения этих бенчмарков для отслеживания трендов и сделок с инвестиционной недвижимостью, будет в ближайшее время размещено на ресурсах Аналитического центра Корпорации недвижимости «АСТОРИУС».