Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС»: депозиты под 12-13% – это скрытый убыток, а правильно выбранная недвижимость даёт IRR выше 20%

Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» (АО) провёл исследование реальной доходности банковских вкладов и инвестиций в недвижимость в условиях 2026 года. Ключевой вывод: удержание крупных капиталов только на депозитах при текущей инфляции ведёт к постепенному обесцениванию средств, тогда как грамотно подобранный объект недвижимости способен обеспечить долгосрочную доходность на уровне 20% IRR и выше.

Депозиты: номинальная ставка ≠ реальный доход

Ключевая ставка Банка России составляет 14,25%. Средняя максимальная ставка по вкладам в топ-20 банков в июне опустилась до 12,76%, краткосрочные вклады приносят в среднем 12,8% годовых и даже менее. Однако годовая инфляция на 6 июля достигла 5,61%, а с начала года потребительские цены выросли на 4,49%. Реальная доходность депозитов – не более 7,5%.

При этом прогнозы указывают на дальнейшее снижение ключевой ставки – до 12% к концу 2026 года и к однозначным значениям в 2027-м. Осенью ставки по вкладам могут составить 10,5-12,8%, а через год – около 7%. Это означает, что капитал на депозитах в лучшем случае сохраняет покупательную способность, но не приумножается.

Недвижимость: аренда + капитализация = доходность выше депозитов

Критики инвестиций в недвижимость часто оперируют лишь цифрой арендной доходности в 5-7%, забывая о капитализации актива. Совокупная доходность складывается из двух компонентов: арендного потока и роста стоимости самого актива.

При ставках по вкладам, снижающихся до 7,5-11% к концу года, грамотно подобранный объект недвижимости обеспечивает 12-14% годовых за счёт суммирования этих составляющих. Рост цен на вторичном рынке за последний год составил 9,4%. Окупаемость квартиры за 70 млн рублей только за счёт аренды – 20,8 лет, но с учётом ежегодного роста стоимости актива на 5% реальный срок сокращается до 9,6 лет.

Коммерческая недвижимость: доходность на уровне депозитов + рост капитала

Особого внимания заслуживает сегмент коммерческой недвижимости. Офисы, стрит-ритейл, складские и логистические комплексы в крупных городах показывают доходность от аренды в диапазоне 9-13% годовых – то есть сопоставимую со ставками по вкладам. Однако ключевое отличие: в отличие от депозита, коммерческий объект одновременно растёт в цене. При правильном прогнозировании трендов и выборе локации совокупная доходность (аренда + капитализация) позволяет выйти на IRR 25% и выше в успешных проектах.

Почему важен профессиональный подход

Достичь таких показателей без системного анализа невозможно. Рынок недвижимости не прощает ошибок в выборе сегмента, локации и управляющей модели. Именно поэтому необходима экспертиза специалистов, которые могут спрогнозировать тренды, оценить риски и подобрать актив с максимальным потенциалом роста. Для предпринимателей еще важны и финансовые инструменты, которые могут помочь масштабированию и законной налоговой оптимизации

Прогноз: время перетекания капитала

По оценкам Аналитического центра Корпорации недвижимости «АСТОРИУС», на фоне снижения депозитных ставок капитал будет постепенно перетекать из банковских вкладов в реальные активы. При ставках по вкладам 7-12% грамотно подобранный объект способен обеспечить 12-20% годовых за счёт арендного потока и роста капитала. Правда стоит учитывать, что депозиты должны обязательно оставаться в инвестиционном портфеле, особенно, если они позволяют ежедневно оперировать ими, обеспечивая высочайшую ликвидность.

В итоге удержание крупных капиталов на банковских вкладах под 12-13% при текущей инфляции – это не консервативная стратегия, а потенциально скрытый убыток. Правильно выбранный объект недвижимости, особенно с использованием кредитного плеча и налоговой оптимизации, способен обеспечить долгосрочный IRR выше 20% и стать надёжным хребтом инвестиционного портфеля. При этом стоит уделять внимание диверсификации и ни в коем случае не вкладывать в недвижимость весь имеющийся капитал, не оставляя свободных денежных средств, которые целесообразно как раз размещать на депозитах.