Аналитический центр «АСТОРИУС»: интерес к инвестициям в недвижимость смещается в сторону паёв ЗПИФов, краудинвестинга и акций управляющих компаний

Аналитический центр корпорации недвижимости «АСТОРИУС» провёл исследование альтернативных форматов инвестирования в недвижимость и фиксирует устойчивый рост интереса частных инвесторов к трём инструментам: паям закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), краудинвестингу в девелоперские проекты и акциям компаний, владеющих и управляющих недвижимостью. Повод – изменение структуры спроса на фоне снижения доходности классических сберегательных продуктов.

Паи ЗПИФов: рынок превысил триллион рублей

По итогам 2025 года чистые активы рыночных ЗПИФов недвижимости выросли в полтора раза год к году и достигли 893 млрд рублей. В первом полугодии 2026 года объём рынка превысил 1 трлн рублей.

Доходность ЗПИФов недвижимости по итогам 2025 года – от 16% до 32% годовых, из которых 10-16% – регулярные арендные выплаты и 14-20% – прирост стоимости объектов. Для сравнения: средние максимальные ставки по депозитам в топ-10 банках к августу 2025 года снизились до 15,9%.

Ключевой драйвер перетока средств – смягчение денежно-кредитной политики Банка России. Розничные ЗПИФы, доступные неквалифицированным инвесторам, аккумулировали 480 млрд рублей (+61% за год). В 2025 году сформировано 12 новых фондов, ещё восемь – на стадии формирования. ЗПИФы стали крупнейшим покупателем коммерческой недвижимости: объём приобретений достиг 105,1 млрд рублей, что в 2,3 раза больше, чем в 2024 году, и является рекордом.

Краудинвестинг: возвращение к росту

Рынок краудфинансирования по итогам 2024 года достиг 54,2 млрд рублей, из которых на краудинвестинг пришлось 12,1 млрд рублей. В 2025 году динамика была неровной, но во втором полугодии рынок вернулся к росту: в июле 2025 года объём инвестиций через крауд-платформы составил 2,32 млрд рублей, +28% к июню.

Инфраструктура расширяется: к середине января 2026 года в реестре операторов инвестиционных платформ Банка России – 105 организаций против 26 в 2021 году; почти 20% вошли в реестр в 2025 году. Появляются специализированные платформы.

Акции компаний-владельцев недвижимости: новые публичные игроки

Третий канал – приобретение акций публичных компаний, владеющих и управляющих недвижимостью. Сектор девелопмента на Московской бирже пополнился новыми эмитентами. В октябре 2025 года состоялось IPO компании GloraX, их первое размещение на MOEX в 2025 году. Компания привлекла около 2,1 млрд рублей при оценке капитализации примерно в 18,1 млрд рублей; цена размещения – 64 рубля за акцию.

Параллельно развивается формат, близкий к международным REIT. Группа «Самолет» запустила фонд готовых квартир с активами 3 млрд рублей (более 200 объектов в московских ЖК). Ожидаемая доходность будет складываться из трёх источников: ежеквартальные арендные выплаты, рост стоимости недвижимости и скидка на активы от группы «Самолет».

Правовое регулирование

Краудинвестинг регулируется ФЗ № 259-ФЗ от 02.08.2019 «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ». Операторы обязаны получить лицензию Банка России и войти в реестр. Для физлиц установлен годовой лимит инвестирования через платформы – 600 000 рублей. ЗПИФы регулируются ФЗ № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и находятся под надзором Банка России.

Выводы

Аналитический центр «АСТОРИУС» отмечает: интерес к альтернативным форматам инвестирования в недвижимость устойчив и обусловлен снижением привлекательности банковских депозитов. Паи ЗПИФов дают доступ к коммерческой недвижимости с доходностью выше вкладов, краудинвестинг – участие в девелоперских проектах с низким порогом входа, акции публичных компаний – ликвидность биржевого инструмента. Каждый формат несёт специфические риски, но их совокупный рост свидетельствует о структурной трансформации рынка частных инвестиций в недвижимость.